Le déficit foncier est un dispositif pour alléger ses impôts. Il s'applique aux locaux d'habitation anciens, en vue d'y faire des travaux. Comment fonctionne-t-il ? Sous quelles conditions ? Zoom sur cet outil de défiscalisation avantageux. Vous hésitez à investir dans la pierre de crainte de vous faire matraquer par le fisc ? Sachez qu'il existe plusieurs outils de défiscalisation comme par exemple le déficit foncier. Vous avez sans doute déjà entendu parler de ce dispositif, institué par la loi Balladur de 1993. Mais quel est le principe du déficit foncier? Il suffit d'acheter un bien ancien à rénover, en vue de le louer. Après la réalisation d'importants travaux, vous pouvez créer ce que l'on appelle "un déficit foncier" pour défiscaliser. Le déficit foncier apparaît lorsque vos charges foncières déductibles sont supérieures aux loyers encaissés. Le montant de ce déficit foncier - autres que les intérêts d'emprunt- viendra directement se soustraire à votre revenu global la première année dans la limite de 10.700 euros. Puis le solde sera déduit en totalité de vos revenus fonciers jusqu'à épuisement, dans la limite de dix ans. A condition toutefois que le bien soit mis en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle de l'imputation sur le revenu global", précise Bertrand de Raymond, président de la société CapCime, spécialisée en investissement locatif ancien. Notez bien que seuls les travaux sont déductibles du revenu imposable, et non les intérêts d'emprunt. Ces derniers sont en fait imputables sur les revenus fonciers. Que pouvez-vous déduire ? Conservez-bien toutes les factures pour justifier vos déclarations à l'Administration fiscale. Vous pourrez déduire ainsi les frais de gestion, la souscription d'une assurance pour loyers impayés, la taxe foncière, les charges de copropriétés (sauf celles récupérées sur le locataire), les travaux d'entretien (peinture...), de rénovation (mise aux normes de l'électricité, de la plomberie, le changement des sanitaires, isolation thermique et phonique...), d'installation d'une chaudière, de nouvelles fenêtres..., les frais de diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, performance énergétique...). Plus vous avez de charges, plus vous serez gagnant Pour défiscaliser vous pourrez donc déduire tout ce qui correspond à une charge concernant l'appartement : frais de gestion, charges de copropriété, taxe foncière, frais de diagnostics obligatoires, frais associés à l'emprunt (les intérêts annuels sont déductibles de vos revenus fonciers)...Autant de frais, souvent lourds à porter mais qui au final grâce à la technique du déficit foncier vont vous être précieux pour réduire votre fiscalité. Mais attention "les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas pris en compte", rappelle Bertrand de Raymond. En effet, vous pouvez réaliser tout type de travaux sauf des travaux de reconstruction (TVA à 20%), donc pas d'agrandissement, ne pas casser de mur porteur, ne pas casser de plancher, ce ne sera pas pris en compte". A qui s'adresse ce dispositif de défiscalisation? Le dispositif de déficit foncier s'adresse à tout investisseur désireux de se constituer un patrimoine de qualité et ayant besoin de défiscaliser. Evidemment, plus sa tranche marginale d'imposition est élevée, plus l'impact fiscal est significatif. Démonstration : un investisseur taxé à 41%, réalisant 30 000 euros de travaux peut déduire la première année 4387 euros de son revenu imposable (10 700 x 0,41). Le reliquat de 25 613 euros n'est pas perdu puisqu'il pourra les déduire de ses revenus fonciers les 10 années suivantes. Si par exemple, il a déclaré 6600 euros de revenus fonciers. Il pourra les effacer en totalité et il aura encore un solde de 19 013 euros à reporter l'année suivante et ainsi de suite jusqu'à épuisement. Autre exemple : Vous faites 20 000 euros de travaux. Vous pouvez déduire 10 700 euros des revenus de votre travail. Si vous gagner 50 000 euros par an. Vous pouvez déduire 10 700 euros de ces revenus, à condition de louer l'appartement pendant 3 années calendaires. Par exemple, si vous rénovez le bien jusqu'en septembre 2017 , il devra impérativement être loué le 1er janvier 2018 et ce pendant les 3 années qui suivent. Très avantageux, à l'heure où les revenus fonciers sont soumis au barème de l'imposition sur le revenu, soit 41% dans le cas cité précédemment, plus 15,5% de prélèvements sociaux ! Pinel dans le neuf ou déficit foncier dans l’ancien? Le déficit foncier est intéressant les premières années d'acquisition du bien. Par contre, lorsque tous les travaux sont déduits et que le solde entre charges et loyers n'est plus nul, comment faire pour éviter de se faire taxer lourdement par le fisc sur les revenus fonciers ? Il suffit d'acheter un nouveau bien à rénover. "L'idéal serait même d'acheter un studio avec travaux tous les ans ou tous les 2 ans", préconise Christine Chomel, directrice de l'agence Ahora Immobilier à Marseille. Pas idiot : vous allez vous constituer ainsi, un patrimoine de premier choix tout en allégeant votre fiscalité durablement. Plus avantageux que les dispositifs de défiscalisation dans le neuf Pinel ? L’avantage en Pinel reste non négligeable si l’on choisit la durée maximale de location à savoir 12 ans, permettant une réduction d’impôt de 21% et offrant la possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant ( s’il est détaché du foyer fiscal). Mais tous les investissements en Pinel ne se valent pas. Soyez vraiment vigilant sur l’emplacement. Car si vous peinez à trouver un locataire, en cas de vacance locative, vous serez retoqué par l’Administration fiscal, en d’autres termes, vous perdrez l’avantage ! Or, "une majorité de nouveaux programmes éligibles au dispositif Pinel sortent souvent de terre en périphérie. Donc pour trouver un locataire c'est plus compliqué. Et ne comptez pas réaliser une plus-value lors de la revente ! Alors qu'un appartement ancien bien placé, entièrement rénové, va forcément se valoriser dans le temps", argumente Christine Chomel. Reste que les appartements anciens, bien placés en cœur de ville et avec travaux ne courent pas les rues. Dès qu'un appartement de ce type est mis sur le marché, les investisseurs chevronnés sont aux aguets. Si vous parvenez à en dénicher un, soyez réactif ! Alexandra Boquillon