Les prix immobiliers ont littéralement flambé entre 2001 et aujourd'hui. L’immobilier parisien a, en effet, bondi de plus de 200% en 18 ans. Parmi les 10 villes les plus chères de France, toutes se situent en Ile-de-France, Paris inclus. Autres villes françaises qui se valorisent à vue d’œil ces derniers temps : Bordeaux, talonnée par Lyon. Dans 10 ans puis 20 ans à combien s’établira le prix moyen au mètre carré dans la ville d’Alain Juppé et dans celle de Gérard Collomb ? Bordeaux et la capitale des Gaules seront-elles devenues tout aussi inaccessibles que ne l’est Paris aujourd’hui ? Zoom sur des chiffres inédits, compilés par Century 21 France et sur des chiffres de l'Observatoire LPI, publiés ce matin. Les records se succèdent d’année en année dans la capitale, affichant une augmentation de 400 euros par rapport à 2017, 1400 euros de plus qu’il y a 3 ans (8000 euros le m²) et s’envolant carrément de 3033 euros le mètre carré en moyenne (tous arrondissements confondus) en 2001 à 9452 euros le mètre carré aujourd’hui soit un bond spectaculaire de près de 6500 euros, c’est-à-dire une flambée de plus de 200%, selon les données de Century 21 France ! Paris : plus-values colossales à la clé en 18 ans De quoi réaliser des plus-values spectaculaires si vous avez eu la bonne idée d’acheter à Paris il y a 18 ans ! Pour preuve, Laurent Vimont s’est amusé à faire le calcul à partir d’un exemple fictif concernant un 4-Pièces de 80 m² en 2001 à Paris coûtant 240 000 euros (environ 3000 euros du mètre carré). Admettons que le propriétaire l’ait payé à crédit à hauteur de 200 000 euros avec un apport de 40 000 euros et qu’il le revende aujourd’hui, 18 ans plus tard, alors que le mètre carré moyen s’élève désormais à 9452 euros, il peut en espérer pas moins de 756 000 euros. Après avoir remboursé le crédit, il se retrouve alors à la tête d’un capital colossal pour pouvoir emprunter et réaliser de nouveaux projets immobiliers ! 244 000 euros : de 24 m² à Paris à 184 m² à Saint-Etienne ! Aujourd‘hui « les Parisiens font des concessions sur la superficie pour pouvoir se loger (-1,3m² sur un an pour se situer à 49,5m²) et allongent leur durée de crédit (+0,8%) qui s’étale désormais sur 20,5 ans en moyenne. Les délais de vente s’allongent de 4 jours pour se situer à 61 jours en moyenne (quand ils s’étaient réduits à 44 jours en 2011). Les achats sont destinés à 58,6% à l’acquisition de la résidence principale. Mais après avoir fortement reculé en 2017, l’investissement locatif remonte en flèche et sa part croît de +33,2% en 2018 pour représenter 28,5% des acquisitions à Paris, selon Century 21. Quelle surface pouvez-vous acquérir pour 244 000 euros, selon les données de l’Association LPI ? A Paris n’espérez pas plus qu’un studio de 24 mètres carrés. Pour le même montant à Bordeaux et à Lyon, la surface est doublée (51 et 53 mètres carrés). La palme revient à Saint-Etienne où vous pourrez obtenir les clés d’un 184 mètres carrés pour exactement la même enveloppe ! Le dynamique marché francilien Parmi les 10 villes (de + de 60 000 habitants) les plus chères de France, 100% se situent en Ile-de-France selon les dernières données publiées aujourd’hui par l’Observatoire LPI. En tête du podium, on retrouve Neuilly-sur-Seine avec un prix au mètre carré s’élevant à 10 630 euros, suivi de Paris (9958 €), Levallois-Perret (8559 €), Boulogne-Billancourt (8207 €), Issy-les-Moulineaux (7268 €), Courbevoie (6438 €), Versailles (6381 €), Asnières-sur-Seine (5959 €), Rueil-Malmaison (5870 €) et Montreuil (5684 €). Comme les Parisiens, les Franciliens sont contraints de faire des concessions sur la surface pour pouvoir accéder à la propriété. Le prix moyen au m² francilien progresse de manière continue depuis 2015 ; il enregistre une nouvelle hausse de +3,4% en 2018 pour s’établir à 3303€ tous types de biens confondus (3015€ le m²pour les maisons et 3713€ le m² en moyenne pour les appartements), selon le bilan de Century 21 publié hier. Le plus haut dans la région avait été atteint en 2011 avec 3418€ le m². Cette augmentation des prix n’altère pas le dynamisme du marché et le nombre de ventes augmente encore de +2,2% par rapport à 2017. Le département le moins cher d’Ile-de-France demeure la Seine-et-Marne (2362€ le m² en moyenne) avec un prix au m² moitié moindre que celui constaté dans les Hauts-de-Seine (5874€ le m²), sans surprise le département francilien le plus cher, indique Century 21. Bordeaux et Lyon se valorisent à vitesse grand V Hors Paris, parmi les villes de + de 100 000 habitants les plus chères de l’Hexagone, on retrouve en tête du classement LPI : Bordeaux (4736 €/m²). Il s’agit là de moyennes mais des biens situés dans le centre de Bordeaux se monnayent sans difficulté autour de 7500, voire 8000 euros, témoigne Neil Narbonne, agent immobilier à Bordeaux et intervenant dans l'émission Recherche appartement ou maison sur M6. Même constat à Lyon où le prix médian au mètre carré s’établit à 4591 €, mais les prix commencent à s'envoler dans le Vieux-Lyon et sur la Presqu’île notamment, selon plusieurs investisseurs lyonnais que nous avons contactés. Nice n’est pas en reste avec un prix moyen au m² de 4210 €, suivie d’Aix-en-Provence (3922 m²), Nantes (3410 €), Strasbourg (3399 €), Lille (3248 €), Rennes (3152 €) et Toulouse (3138 € /m²). La pierre : valeur refuge par excellence A l’heure où les placements financiers rapportent peu et dans un contexte d’incertitude économique, la pierre apparait comme la valeur refuge par excellence. En témoigne la part consacrée à l’investissement locatif qui est en très nette progression sur l’année (+24,7%) et représente 21,7% des achats effectués France entière en 2018, niveau historiquement haut dans l’ancien. C’est-à-dire qu’une vente sur 5 concerne un projet d’investissement locatif. « Un fait notable », souligné par Century 21. Il faut dire que les contribuables sont redevables de l’IFI (remplaçant l’ISF) au-delà d’1,3 million de patrimoine net (hors crédit, ndlr). Or l’investissement locatif moyen en France en vue de préparer sa retraite se situe autour de 150 000 euros, selon Laurent Vimont. L’IFI ne serait donc pas un frein à l’investissement locatif, et le niveau des taux bas encouragent les investisseurs à franchir le cap ! Le raisonnement des investisseurs est d’ailleurs pertinent : les taux de crédit sont actuellement inférieurs à l’inflation : on gagne de l’argent à emprunter ! Pour ceux qui le peuvent, pourquoi s’en priver ? ", conseille Laurent Vimont, Président de Century 21 France. Et d'ajouter qu’aujourd’hui « l’assurance du crédit coûte plus cher que le coût du crédit » ! Encadrement des loyers à Paris : un frein potentiel à l’investissement locatif ? A Paris l’investissement locatif représente une part encore plus importante qu’au niveau national avec 28,5% des acquisitions ! Qui sont les investisseurs parisiens ? Majoritairement des cadres supérieurs et des professions libérales, à hauteur de 47, 8%, soit une vente sur deux concerne cette catégorie socio-professionnelle. Sans surprise, les employés et ouvriers sont faiblement concernés : 4,5% (alors qu’ils sont 39% à franchir le cap France entière). A noter que les employés/ouvriers étaient 15% à investir à Paris en 2009 pour faire du locatif, soit une proportion 3 fois plus élevée qu’aujourd’hui. La part des cadres moyens qui investissent dans la pierre parisienne en vue de mettre le bien en location s’élève actuellement à 35,2%. « Ce retour en masse des investisseurs parisiens perdurera-t-il à l’heure où la décision d’encadrer à nouveau les loyers dans la capitale vient d’être prise ? Nous sommes en droit d’en douter », prévient Laurent Vimont, le Président de Century 21 France. A suivre… Alexandra Boquillon