La pression de la demande s’est un peu relâchée depuis le début de l’année 2018 et les tensions sur les prix se sont modérées. D’après les derniers chiffres des notaires d’Ile-de-France (indicateurs avancés sur les avant-contrats) publiés le 6 septembre , ce mouvement est appelé à se prolonger cet automne. Analyse. Pour les appartements en Ile-de-France, l’accélération des prix du 2e semestre 2017, est devenue un peu moins forte au 1er semestre 2018. La hausse des prix qui atteignait 5,6% par an aux 3e et 4e trimestres 2017, a été ramenée à 5,1% au 1er trimestre 2018, puis à 4,8% au 2e trimestre. Elle chuterait à 2,9% par an en octobre 2018 d’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires franciliens. 9 400 € le m2 en moyenne dans la Capitale en octobre 2018 Ce ralentissement de la hausse des prix des appartements en Ile-de-France doit beaucoup à la moindre progression dans Paris. Le prix au m2 a atteint 9 300 € dans la Capitale au 2e trimestre 2018 laissant encore une augmentation de 7,1% par rapport au 2e trimestre 2017. 40% des appartements dans Paris ont été vendus à plus de 10 000 € le m2 au 2e trimestre 2018, contre 28% à la même période il y a un an et 19% il y a deux ans. Mais d’après nos indicateurs avancés sur les avant-contrats, les prix devraient s’établir autour de 9 400 € le m2 dans la Capitale en *octobre 2018, en hausse annuelle d’environ 4%. Perspectives : vers un atterrissage en douceur ? L’activité bénéficie toujours de solides moteurs : les taux d’intérêt des crédits à l’habitat sont toujours très attractifs et la pierre garde la confiance des ménages, dans une conjoncture économique un peu mieux orientée. Si l’activité a ralenti, elle reste encore proche des plus hauts historiques de 2017 dans un contexte que l’on attend sans changements fondamentaux dans les prochains mois. Les fragilités du marché sont connues : prix élevés et donc contrainte budgétaire pour les ménages, manque d’offre dans l’attente des impacts positifs mais sans doute progressifs de la loi ELAN et dépendance vis-à-vis de la législation fiscale et financière devenue un peu moins favorable. Mais globalement, un scénario d’une stabilisation prend forme et pourrait se prolonger dans les prochains mois. Nouveau record de prix des appartements franciliens avec une activité qui reste dynamique En Ile-de-France, le volume de ventes d’appartements anciens sur 12 mois glissants a atteint un pic en 2017 (124 450 transactions) puis s'est légèrement tassé pour s'établir à 120 000 ventes du 3e trimestre 2017 au 2e trimestre 2018, volume équivalent un an plus tôt. Le nombre de transactions reste ainsi élevé, supérieur de 8% au niveau enregistré pendant la période "haute" 1999-2007. Sur l'ensemble de la région, la hausse annuelle des prix s'est atténuée, passant de 5,6% fin 2017 à 4,8% au 2e trimestre 2018. Ce ralentissement concerne les 4 départements les plus onéreux. Le prix des appartements continuerait à augmenter mais à un rythme moins soutenu D'après les indicateurs avancés sur les avant-contrats franciliens, la hausse annuelle du prix des appartements ralentirait dans les prochains mois, passant de 4,8% au 2e trimestre 2018 à environ 3% en octobre. Les écarts de variation annuelle de prix devraient encore s’atténuer entre Paris (+4,2% attendu en octobre 2018) et la Grande Couronne (+0,3%). Un nouveau record de prix au m2 sur l'ensemble de l'Ile-de-France devrait être atteint cet automne, supérieur de 300 € au pic de l'été 2012. Prix des maisons franciliennes en légère hausse : +2,5% en un an Le prix des maisons franciliennes en légère hausse à plus de 300 000 € dans un marché qui reste très actif. En effet, avec près de 56 000 ventes du 3e trimestre 2017 au 2e trimestre 2018, le marché de la maison ancienne reste dynamique en Ile-de-France et proche du record de 2017 (57 140 transactions). Le volume de ventes est supérieur de 2% aux 12 mois précédents et de 13% à la période "haute" 1999-2007. Le prix des maisons anciennes, Petite et Grande Couronne confondues, a augmenté de 2,5% en un an, contre 2,8% pour le prix au m2 des appartements sur le même secteur géographique. La hausse annuelle modérée du prix des maisons se confirmerait cet automne D'après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, l'augmentation annuelle du prix des maisons franciliennes devrait rester proche de 2,5% en octobre 2018 Le prix des maisons pourrait dépasser 310 000 € cet automne et se rapprocher ainsi du record historique de 315 000 € enregistré au 3e trimestre 2011. Le manque d’offre dans la Capitale tire les prix vers le haut Avec près de 9 000 transactions d'appartements au 2e trimestre 2018, les ventes dans Paris reculent de 7% en un an et de 11% comparé à la période"haute" 1999-2007. Le manque d’offre lié à la réduction du parc mutable privé continue de peser sur les volumes de vente dans la Capitale. On se dirige vers un nouveau record du prix des appartements parisiens malgré une hausse moins forte attendue en octobre 2018 Le prix des appartements parisiens s'établit à 9 300 € le m2 au 2e trimestre 2018 et pourrait atteindre 9 400 € le m2 en octobre 2018. Cette légère augmentation des prix modèrerait la hausse annuelle qui passerait de 7,1% au 2e trimestre 2018 à environ 4% en octobre. Au 2e trimestre 2018, les prix oscillent entre 6 540 € le m2 à La Chapelle (18e arrondissement) et 16 360 € dans le quartier de Saint-Thomas-d'Aquin (7e). Le rapport de prix entre ces 2 quartiers se creuse : Saint-Thomas-d'Aquin était 2,1 fois plus cher que le quartier de La Chapelle fin 2016, il est désormais 2,5 fois plus cher. Les 7 premiers arrondissements de Paris dépassent 11 000 € le m2, dont 3 à plus de 12 000 € le m2. Le nombre d'arrondissements dont le prix au m2 dépasse 11 000 € augmente d'année en année : un seul 3 ans auparavant (le 6e arrondissement), trois il y a 2 ans, cinq au 2e trimestre 2017, et désormais sept arrondissements. Le rapport entre l'arrondissement le plus cher (le 6e) et le moins cher (le 19e) continue de se réduire (1,6 contre 2 en 2009). De fortes hausses de prix dans les arrondissements les moins chers de Paris Excepté dans le 8e arrondissement, la moitié nord de Paris enregistre des hausses de prix plus fortes que la moitié sud. Comme au trimestre précédent, c'est le 2e arrondissement qui affiche la hausse annuelle de prix la plus soutenue. Prix des maisons en Petite Couronne : davantage de modération attendue Comme pour les appartements de Petite Couronne, davantage de modération attendue dans les prochains mois pour les prix des maisons La hausse annuelle du prix des maisons en Petite Couronne est passée de 3% au 1er trimestre 2018 à 4% au second trimestre, tirée par les Hauts-de-Seine, mais elle devrait ralentir /s'atténuer cet automne. Avec un prix de vente supérieur à 600 000 € au 2e trimestre 2018, les Hauts-de-Seine sont le premier département à dépasser le record de prix atteint en 2011. Comme pour les appartements, une grande majorité de communes significatives de Petite Couronne enregistre un mouvement de hausse annuelle des prix. Le marché le plus dynamique de la région : appartements en Grande Couronne Avec plus de 9 000 ventes au 2e trimestre 2018, le marché des appartements en Grande Couronne est le plus dynamique de la région, en progression de 1% par rapport au 2e trimestre 2017, déjà très actif, et de 15% comparé à la "période haute" 1999-2007. Un report des acquéreurs de la Petite à la Grande Couronne contribue sûrement à ce maintien des volumes de ventes à haut niveau. Volume de ventes de maisons en Grande Couronne : - 4% en un an Côté maisons, l’activité est en léger retrait mais 10 000 maisons ont été vendues au 2e trimestre 2018 Comme pour la Petite Couronne, le volume de ventes de maisons en Grande Couronne a baissé de 4% en un an mais reste à un niveau historiquement élevé, supérieur de 9% au niveau moyen enregistré pendant la "période haute" 1999-2007. Peu d’évolution pour le prix des appartements en Grande Couronne au cours des 12 derniers mois Le prix des appartements a stagné ou peu évolué du 2e trimestre 2017 au 2e trimestre 2018 dans l'ensemble des départements de Grande Couronne. D'après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, cette tendance devrait se prolonger dans les prochains mois. Cet équilibre des prix, malgré des volumes de ventes élevés, traduit un marché fluide, sans tension sur les prix. Légère accélération des prix attendue à l’automne dans les Yvelines et le Val-d’Oise, ralentissement de la hausse dans l’Essonne et la Seine-et-Marne Au 2e trimestre 2018, sur l'ensemble de la Grande Couronne, le prix des maisons a augmenté de 1,8% en un an, légèrement en dessous de l'inflation. Les prix sont encore en dessous des records historiques, enregistrés en 2007 pour l'Essonne et la Seine-et-Marne et en 2011 pour les Yvelines et le Val d'Oise. D'après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, la hausse annuelle des prix devrait se maintenir aux alentours de 2% en octobre 2018, voire plus de 3% dans les Yvelines qui devraient s'approcher de leur record de prix de 2011. Analyse des notaires d’Ile-de-France, publiée par Alexandra Boquillon (*Octobre correspond à la période allant d'août à octobre)