Selon les derniers résultats de l’Observatoire du Moral Immobilier publié le 8 juin par le portail d’annonces immobilières Logic-Immo.com le marché de la pierre bat des records. Pourtant malgré cette accélération, le moral des acquéreurs commence à montrer des signes de fléchissement. Est-ce les premiers signes d’un revirement de tendance ? La demande va-t-elle baisser ? Est-ce la remontée des taux d’emprunt ou le spectre d’une escalade des prix qui altère le pouvoir d’achat des ménage ? Comment enrayer cette surchauffe ? Analyse de l’Observatoire du Moral Immobilier Boom de l’offre et de la demande Depuis 7 ans, le niveau de l’offre et de la demande n’a jamais été aussi élevé. « A l’heure actuelle la demande et l’offre de biens immobiliers sont à leurs niveaux les plus élevés observés sur ces 7 dernières années respectivement, 3,5 millions d’acheteurs et 2,5 millions de vendeurs », remarque Stéphanie Pécault, Responsable des Etudes chez Logic-Immo.com. Fléchissement du moral des acquéreurs La 22ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier publiée par le portail d’annonces immobilières LogicImmo.com décrypte la perception de plus de 2000 futurs acquéreurs ayant un projet d’achat dans l’année. Cette prise de pouls montre certes une augmentation du nombre de ventes mais cette accélération cache néanmoins une baisse de régime concernant l’optimisme des acquéreurs immobiliers. En effet, même s’ils restent 71% à penser que c’est le moment d’acheter, rappelons qu’ils sont 10% de plus à le penser un an plus tôt (81%). Est-ce les signes avant-coureur d’une baisse de la demande dans les prochains mois ? Quelle est la principale cause de ce fléchissement du moral des acquéreurs immobiliers ? Les élections présidentielles aux Etats-Unis et en France? La remontée des taux ? La hausse des prix ? Emmanuel Macron : porteur d’espoir En octobre dernier, l’annonce des résultats des élections américaines s’était traduite par un premier repli de l’optimisme des acheteurs immobiliers français. La part de ceux qui pensaient que le moment était opportun à une acquisition était passée ainsi de 87% à 81%. L’annonce des résultats des élections présidentielles en France a, quant à elle, peu impacté la perception des acquéreurs immobiliers. On observe juste un retrait des pessimistes, passant de 9% avant les résultats à 5% après. Au-delà de la sphère immobilière, l’annonce de la victoire de Donald Trump avait également influencé la perception des acheteurs sur l’évolution du niveau de vie futur en France : la part des pessimistes était ainsi passée de 28% à 33%. Sur cette même question, l’élection d’Emmanuel Macron a eu l’effet inverse : le scepticisme a baissé de 33% à 24%, au profit d’une vision plus positive des perspectives à venir. Cette baisse de moral n’est donc pas corrélée à l’élection présidentielle en France. Faut-il chercher la cause du côté de la légère tendance haussière des taux d’emprunt ? Où en est la remontée des taux d’intérêt ? Taux de crédit : toujours attractifs Cette 22ème vague de l’étude montre que les taux d’emprunt commencent à perdre de leur attractivité aux yeux des candidats à l’accession immobilière. Si 74% continuent à les trouver intéressants, ils étaient 10% de plus à la même période en 2016 Pourtant, les derniers chiffres diffusés par la Banque de France font état de taux moyens à 1,53% en mars 2017, à comparer à 2,19% en mars 2016. Ce phénomène d’écart de perception a déjà été observé précédemment : les acquéreurs immobiliers ont tendance à se fier plus à l’évolution des taux qu’à leurs niveaux réels. Toutefois, les taux restent quand même leur première motivation : 43% affirment se lancer dans un projet d’acquisition pour pouvoir profiter des taux…toujours attractifs. Solvabilité des ménages altérée Par contre, la menace d’un retour à une spirale haussière des prix plane bel et bien sur le marché immobilier. La surchauffe des prix est bien tangible, notamment à Paris qui devrait atteindre prochainement un prix moyen au mètre carré estimé à 9000 euros... La surchauffe des prix ne concerne pas que la capitale mais également les grandes agglomérations. Cette mécanique s’explique par le fait que la concentration de la demande dans ces zones conduit à un sentiment de pénurie de biens : 59% des futurs acheteurs estiment que le choix des biens est limité. Une raréfaction des logements qui se traduit alors par une progression du prix au m2. A terme, le risque est d’évincer certains profils d’acquéreurs de la possibilité de devenir propriétaires. Aussi, comment résoudre la question de la rareté des biens dans les zones tendues ? La construction et la rénovation du parc représentent des pistes, mais d’autres solutions se profilent pour remédier à cette tension sur les grandes agglomérations. Comment enrayer cette surchauffe des prix ? A l’heure des grands projets politiques, plusieurs solutions se profilent pour remédier au phénomène de rareté des biens en zones tendues, notamment celle de développer l’attractivité de nouveaux territoires. « Ainsi, pour les acquéreurs immobiliers une telle politique pourrait être la solution pour enrayer une spirale haussière des prix immobiliers. De plus, les premiers intéressés pour acheter dans ces nouveaux territoires sont les jeunes foyers qui, sous la pression des prix, pourraient être autrement écartés du rêve de devenir propriétaire. » analyse Stéphanie Pécault, Responsable des Etudes chez Logic-Immo.com. Cette nouvelle vague de l’Observatoire du Moral Immobilier a permis de déceler un véritable changement de cap dans la psychologie des futurs acquéreurs : ils sont désormais majoritaires à prévoir une remontée des prix dans les 6 prochains mois. Ainsi, quasiment la moitié table sur une hausse de la valeur immobilière dans les prochains mois. Une configuration qui rappelle le scénario de janvier 2011. Contrairement à la perception de la hausse des taux d’intérêt, ce sentiment d’inflation des prix est clairement justifié et a été constaté sur le terrain par les notaires. Le niveau des prix actuels est similaire à ceux observés fin 2010, avec une remontée encore plus marquée en Ile-de-France. Ainsi, si 51% des acheteurs en Province ont constaté cette hausse relevée par les Notaires, ils sont 70% en Ile-de-France à l’avoir ressenti. Comment résoudre la question de la rareté des biens dans les zones tendues ? La concentration de la demande sur les grandes agglomérations est au cœur du problème de la surchauffe des prix immobiliers. En effet, 71% des porteurs de projets cherchent un bien immobilier dans, ou autour, d’une grande agglomération. Pour y remédier, une solution pourrait être de développer l’attractivité des territoires. Ce qui implique l’amélioration des cadres de vie, la création de bassins d’emplois, d’écoles, l’aménagement du territoire et le développement de nouvelles infrastructures. Interrogés par Logic-Immo.com, 73% des porteurs d’un projet d’achat sont d’accord avec cette approche et pensent qu’elle pourrait être la réponse pour désengorger les grandes agglomérations et faire baisser les prix immobiliers. Plus de la moitié (55%) des personnes interrogées s’estiment même prêtes à s’orienter vers ces nouveaux territoires dans le cadre de leur projet d’achat. Les conditions émises pour franchir le pas sont un bon réseau de transports, un bassin d’emploi, un accès à l’éducation et la santé, la proximité des commerces et enfin et bien sûr, des prix immobiliers attractifs. Eviter que de jeunes foyers soient évincés de l’accession à la propriété A noter que ces nouveaux territoires attirent tout particulièrement un profil d’acquéreurs très sensible à l’évolution des prix immobiliers. Près de la moitié est âgée de moins de 35 ans (45% versus 36% de ceux non intéressés par ces territoires). 35% sont CSP- (vs 27%), vivent en Province (83%) et ont majoritairement (77%) un budget inférieur à 300 000 euros (versus 60% de ceux qui ne sont pas intéressés). Ainsi, développer l’attractivité de nouveaux territoires pourrait permettre d’enrayer une spirale haussière des prix immobiliers et, par la même occasion, d’éviter que des jeunes foyers qui aspirent à être propriétaires ne soient évincés du marché immobilier, conclut Stéphanie Pécault, Responsable des Etudes chez Logic-Immo.com. Source : Logic-Immo.com Alexandra Boquillon