Avec des taux historiquement bas depuis les années 40, les ménages ont été nombreux à renégocier leur prêt immobilier cette année. Selon l'enquête trimestrielle de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels, 17 % du total des crédits versés en 2014 étaient dédiés au rachat de créances. Avec des contrats signés en moyenne au-dessus de 5 % (hors frais) en 2008 et des conditions à 2,42 % aujourd'hui, beaucoup de ménages retrouvent du pouvoir d'achat. Que les retardataires se rassurent, il y a peu de chances pour que les conditions de prêt se détériorent au cours du 1er semestre 2015. 118,9 milliards d'euros, sans compter les 17 % de renégociation de taux L'Observatoire du financement des marchés résidentiels, dirigé par l'institut de sondage CSA et l'organisme de caution Crédit Logement, fait le point sur la production de crédits immobiliers en 2014. Au cours des 12 derniers mois, les banques ont prêté pour 118,9 milliards d'euros, ce qui représente une baisse de 7,8 % par rapport à 2013. Toutefois les auteurs du rapport ne seraient pas surpris si les prêteurs revenaient à ce niveau, voire même le dépassaient à 130 milliards d'euros en 2015. Ces chiffres ne tiennent pas compte des renégociations de taux, qui pourtant l'année dernière ont compté pour 17 % de l'encours versé. C'est certes légèrement moins bien qu'en 2013 (17,2 %), et pourtant les opportunités restent nombreuses, et pour cause. Tous les professionnels s'accordent à dire que les taux resteront à leur niveau d'aujourd'hui au moins jusqu'à la fin du premier semestre 2015. S'ils pourraient varier à la hausse il n'y aurait que de faibles ampleurs, les emprunteurs ont donc encore de bonnes affaires à réaliser cette année. En 2008, on empruntait au-delà de 5 % hors frais Au moment de l'arrivée de la crise économique en 2008, l'observatoire CSA/Crédit Logement notait une moyenne du taux nominal immobilier légèrement au-dessus de 5 %. À cette époque la BCE (Banque Centrale Européenne) prêtait aux banques au-delà de 4 %, tandis que que l'État français souscrivait des OAT 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor remboursables sur 10 ans) à 4,5 %. En conséquence les banques étaient obligées de relever leurs conditions afin de conserver leurs marges. Mais voici qu'en 2009 les effets de la crise des subprimes arrivent par effet domino sur le continent européen. La BCE prend alors la décision historique d'abaisser son principal taux de refinancement à 1 %, ce qui permet à la France d'emprunter aux alentours de 2,8 %. Les banques jouent le jeu et abaissent le taux de leurs prêts immobiliers en dessous de 3,5 %. L'effet ne dure que quelques mois, avant que la BCE ne rehausse son principal taux directeur à 1,5 % jusqu'en octobre 2011. Les accédants à la propriété français doivent alors emprunter à des taux proches de 4 %. Puis la BCE décide d'assouplir ses conditions, jusqu'à descendre au taux historique de 0,05 % en septembre 2014. Il faut reconnaître que les banques ont constamment suivi les efforts du marché, en se rapprochant toutefois plus près de la courbe des OAT à 10 ans, leur principale source de financement. Aujourd'hui ces dernières ayant un rendement de 0,76 %, la France peut donc emprunter peu cher pour prêter à ses banques, et ces dernières jouent le jeu. Les ménages français se retrouvent donc au mois de décembre 2014 avec un taux immobilier moyen de 2,38 %, contre 5 % il y a 6 ans. Les meilleurs profils d'emprunteur pour un rachat de crédit Tout emprunteur a le droit de faire racheter ses dettes par un organisme de crédit concurrent. Cependant il faut que ce dernier ait une bonne raison de le faire, pour accorder de réelles meilleures conditions. Les banques aiment particulièrement racheter les prêts immobiliers souscrits chez leurs concurrentes, en échange d'une domiciliation du compte courant dans l'une de leurs agences. Il faut bien comprendre qu'avec des taux de prêt immobilier aujourd'hui aussi bas que 2 % sur 15 ans pour les meilleurs profils, la banque est certaine que ces nouveaux venus n'iront pas faire renégocier leur taux par la suite. Leur objectif est certes de s'attribuer des intérêts qui auraient dû aller chez leurs concurrentes, mais surtout d'amener de nouveaux consommateurs de produits bancaires. Un ménage d'accédants à la propriété a des enfants, et a besoin d'économiser pour leur avenir. Les parents ont généralement déjà mis de l'épargne de côté, cette épargne sera d'autant plus facilement transférable si elle se trouvait sur un livret. Les parents ouvriront un jour un compte bancaire pour leurs enfants, et les banques feront tout pour conserver cette nouvelle clientèle. Le rachat de prêt immobilier correspond donc à une stratégie s'inscrivant sur la durée, et s'appuyant sur le fait que les taux exceptionnellement bas d'aujourd'hui seront difficilement renégociables dans le futur. Quelles économies sur un rachat de prêt immobilier ? Plus la différence entre le taux avec lequel l'emprunteur rembourse son prêt immobilier, et le taux qu'il pourrait obtenir est grande, plus il a la possibilité de diminuer ses mensualités. À ce titre, sa stabilité professionnelle, son taux d'endettement, son absence d'incidents bancaires et son épargne jouent un grand rôle dans la détermination de son profil client. Il faut également compter avec les pénalités de remboursement anticipé, imposées par l'établissement détenteur de la dette. Toutefois chaque banque dispose de ses propres critères, certaines préférant les jeunes couples afin de les fidéliser. Les conseillers de Vousfinancer.com se chargent de monter le dossier de leurs clients, et le présentent aux établissements bancaires recherchant ce type de profil. Par ailleurs l'emprunteur peut profiter de cet espace budgétaire supplémentaire pour souscrire un autre prêt immobilier, par exemple afin d'investir dans l'immobilier locatif. Mais les économies réalisées dépendent également de ce que souhaitent faire les souscripteurs. Dans l'idéal ils conserveraient la même durée de remboursement restante, tout en remboursant à un taux inférieur, ce qui permettrait de diminuer grandement le paiement des intérêts, tout en abaissant les mensualités. Ils peuvent également conserver le même montant de mensualités, mais rembourser sur une durée plus courte afin d'en finir au plus tôt. Au vu des rendements de l'épargne classique cette année, cette solution peut être intéressante. Certains vont au contraire choisir d'allonger la durée des remboursements, afin d'abaisser encore plus le montant des mensualités. Lorsque la différence entre le taux d'avant et le taux d'après est suffisante, il peut être possible de ne pas augmenter le coût du crédit.