Le marché immobilier se porte décidément bien en cette année 2016, favorisé par des taux d’intérêt bas et attractifs, des ventes qui progressent, et des acquéreurs qui se montrent motivés. Mais attention : dans une majorité des grandes villes de France, les prix commencent sérieusement à remonter. Si vous avez un projet d’investissement immobilier dans ces grandes agglomérations, il est sans doute temps de le réaliser avant que cette tendance ne se poursuive. Ou bien serait-ce déjà trop tard ? Hausse des prix dans les grandes villes de France Selon une étude menée par Meilleursagents.com, les prix de l’immobilier grimpent dans 8 des 11 plus grandes villes de France, et ce depuis le début de l’année 2016. On évoque communément les « 10 premières villes de France + Paris », la capitale étant toujours une zone à part en matière d’immobilier. De fait, les prix des biens immobiliers ont augmenté dans 8 de ces grandes villes : Lyon +3,5 % Bordeaux +2,9 % Paris +2,7 % Nantes +2,2 % Lille +0,6 % Toulouse +0,5 % Montpellier +0,4 % Rennes +0,1 % Les seules exceptions, parmi le Top 11, étant : Nice (-0,2 %), Marseille (-1,1 %) et Strasbourg (-3 %), qui enregistrent des prix la baisse. Les raisons d’une hausse En cause ? Pour une part, l’effet mécanique des taux d’emprunt fortement orientés à la baisse depuis plus d’un, mais pas seulement. Certes, les acheteurs solvables ont vu leur capacité d’emprunt augmenter en moyenne de 8 % depuis le début 2016, ce qui leur permet de concrétiser leur projet immobilier. Mais il faut également prendre en compte de nombreux paramètres plus pérennes, car les taux d’intérêt, aussi importants soient-ils, ne peuvent que donner une impulsion d’achat. C’est pourquoi certains critères fondamentaux sont à considérer dans ces augmentations de prix, qui installent leur validité sur le long terme. Ces facteurs structurels sont les suivants : La santé démographique des villes ; L’amélioration du cadre de vie ; L’amélioration des infrastructures ; La santé économique et le dynamisme local en termes d’emplois. Le dynamisme des capitales régionales Ce sont ces critères qui expliquent le succès des capitales régionales comme Bordeaux, Nantes ou Lyon, qui ont bénéficié de politiques de long terme visant à favoriser l’appétence immobilière. Ainsi, au-delà de la baisse des taux d’intérêt qui facilite la décision d’achat, ce sont les dynamiques propres à ces villes qui les mettent en valeur aux yeux des acquéreurs. Il n’y a pas de hasard dans tout ça : les grandes communes qui progressent le plus dans le classement, hors Paris (Lyon, Bordeaux et Nantes), sont aussi celles où les cadres rêvent d’aller travailler, selon une étude menée par Cadremploi. Cette enquête révèle en outre que 8 cadres franciliens sur 10 n’ont qu’une envie : quitter Paris et sa banlieue pour aller s’installer dans une région où il fait bon vivre, et donc dans l’une de ces villes au franc succès. Bordeaux, par exemple, est la première concernée, avec 56 % des cadres qui aimeraient s’y installer. Et cela n’a rien à voir avec la chance, dans la mesure où l’agglomération travaille depuis plus de 15 ans à sa restructuration pour attirer les acheteurs. Les résultats sont à la hauteur : dans le même laps de temps, l’appréciation des prix dans la ville d’Alain Juppé a augmenté de 200 % ! Soit plus que Paris. Au-delà du Top 11, d’autres villes de province connaissent une hausse notable (et parfois très, très notable) des prix de l’immobilier : Nîmes +23,4 % Saint-Étienne +9,7 % Limoges +9 % Brest +8,5 % Angers +5,6 % Metz +4,8 % Le cas particulier de Paris et de l’Île-de-France Le fait que Paris soit en tête du classement des prix élevés n’est pas surprenant en soi. Ce qui l’est plus, c’est que la capitale enregistre depuis début 2016 sa plus forte augmentation depuis 5 ans : +2,7 %. Les experts estiment que la barre des 3 % pourrait être franchie avant 2017. Ce n’est pas spectaculaire, mais dans la mesure où les prix de l’immobilier sont en hausse pour la première fois depuis 2011, on assiste sans doute à une inversion majeure de tendance. Le niveau élevé de l’activité immobilière explique ce que les notaires d’Île-de-France caractérisent de « tensions sur les prix » (voir dans cet article). Le nombre des transactions dans l’immobilier ancien ont ainsi augmenté de 14 % au deuxième trimestre 2016, par rapport à la même période l’année précédente. L’attractivité des taux d’intérêt, conjuguée à la prise de conscience des acheteurs quant à la fin de la stagnation des prix, les a poussés à concrétiser des acquisitions depuis longtemps repoussées. C’est ce qui fait que 17 arrondissements sur 20 ont enregistré une hausse des prix, entre +0,8 % (19e arrondissement) et +7,5 % (3e et 14e). Cette tendance se manifeste également autour de Paris, notamment en petite couronne où les hausses sont moins importantes mais bien présentes : +1 % en moyenne sur un an, avec des variations par villes modestes (notons tout de même +5,8 % à Aubervilliers). La hausse la plus importante concerne le Val-de-Marne, avec +1,7 %, contre 0,6 % pour les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis. L’effet hausse s’estompe lorsqu’on s’éloigne en direction de la grande couronne : -1,6 % en Essonne, -1,2 % en Seine-et-Marne, -1,1 % dans le Val-d’Oise, -0,8 % dans les Yvelines. Il reste qu’acheter en région parisienne demeure très compliqué pour une grande majorité des ménages. À Paris, un tiers seulement des habitants est propriétaire. Est-il temps d’investir dans les grandes villes françaises ? Oui et non. Si vous avez un projet d’acquisition de bien immobilier dans l’une des 11 plus grandes villes de France, il est toujours temps de profiter des taux d’intérêt exceptionnellement bas pour concrétiser une transaction depuis longtemps désirée. Certes, les prix augmentent, mais cette hausse est modérée dans la majorité des grandes villes, si l’on exclut Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes. Dans d’autres communes importantes comme Nice, Strasbourg et Marseille, les prix enregistrent même une baisse (jusqu’à -3 % pour la capitale alsacienne). Si vous avez un budget important, il est toujours possible d’investir dans les villes les plus coûteuses, dans la mesure où les prix continueront très certainement de grimper : ainsi, vous ne risquez pas de perdre de la valeur sur votre acquisition. Mais si vous avez le choix, ou que votre projet ne vise pas une ville en particulier, il n’est sans doute plus temps d’investir à Lyon, Bordeaux, Lyon ou Nantes. Ces agglomérations sont chères et il est peut-être déjà trop tard pour s’y intéresser, sauf à disposer d’un budget important. Dans ce cas, mieux vaut regarder du côté des villes qui seront les gagnantes de demain, en étudiant les perspectives démographiques, économiques et urbanistiques : par exemple, si l’on considère le niveau d’amélioration du cadre de vie, il peut être intéressant de parier sur Rennes dans les 5 ou 10 ans à venir.