Depuis que les taux immobiliers ont commencé à baisser en 2015, des spécialistes de tous bords n’ont eu de cesse de pronostiquer la fin de cette tendance et la remontée brutale nécessaire qui devait s’en suivre. Or, fin 2016, les taux sont toujours plus qu’attractifs et les acquéreurs français en profitent, alors que nous entrons dans une phase de stabilisation. Et si remontée il doit y avoir en début d’année prochaine, comme le prévoient tous les experts, elle sera très certainement contenue et mesurée. Un point sur les taux immobiliers Insouciants, les taux ? Rien ne semble pouvoir les atteindre, tant ils poursuivent leur baisse sans se préoccuper de ce qu’il se passe autour d’eux. Les taux immobiliers moyens actuels tournent autour de : 1,32 % sur 15 ans (1,05 % pour un très bon dossier) 1,58 % sur 20 ans (1,20 % pour un très bon dossier) 1,85 % sur 25 ans (1,60 % pour un très bon dossier) Toutes durées confondues, ces taux se sont établis, en octobre, à : 1,33 % pour l’ensemble des biens 1,39 % pour l’ancien 1,42 % pour le neuf Au-delà des chiffres actuels, c’est surtout la tendance qui impressionne : pour un « bon » dossier, le taux d’emprunt moyen pour un engagement de 20 ans est passé de 2,40 % en janvier 2016 à 1,52 % début novembre. Si l’on observe les tendances à l’échelle de quelques années, on remarque que : Le taux fixe moyen sur 15 ans est passé de 3,13 % en décembre 2012 à 1,19 % en octobre 2016 Le taux fixe moyen sur 20 ans est passé de 3,40 % à 1,41 % (même période) Le taux fixe moyen sur 25 ans est passé de 3,70 % à 1,67 % (même période) Autant dire qu’à eux seuls, les taux immobiliers soutiennent la reprise immobilière. Même le dispositif Pinel, qui rencontre un grand succès dans le cadre des investissements immobiliers, ne peut pas se comparer aux effets bénéfiques des taux bas, qui tendent à rendre solvables les acquéreurs et à leur permettre de se lancer. C’est que, depuis 2011, la baisse sur les taux d’emprunt est telle qu’elle équivaut à un recul des prix de l’immobilier de 25 % ! Comment les jeunes et les ménages modestes en profitent Depuis 2000, c’est donc par 4 que le niveau des taux d’emprunt a été divisé, selon une étude de l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement (rapportée ici). De quoi inciter les acquéreurs à en profiter, notamment ceux que des taux trop élevés ont écarté du jeu pendant de longues années : les ménages les plus modestes et les jeunes primo-accédants. En effet, la baisse des taux s’est associée à des durées d’emprunt plus longues pour permettre à ces profils d’investir dans l’immobilier. Par rapport aux années passées, il est possible d’emprunter la même somme pour des mensualités moindres, de sorte qu’il est plus facile de rester sous la barre des 33 %, seuil de capacité d’endettement généralement admis par les banques. Une mensualité réduite signifie que des ménages percevant des revenus moindres peut tout de même bénéficier d’un crédit immobilier, et s’acheter un logement. L’autre levier facilitant le crédit, c’est la question de l’apport personnel. Voilà deux ans maintenant que les banques tendent à accorder plus aisément des prêts à 100 %, pour lesquels l’apport personnel est réduit à son minimum : le financement des frais de notaire. Même si cette situation est amenée à changer (les recommandations du Comité de Bâle pourraient pousser les banques à mieux garantir leurs prêts), de nombreux ménages ont ainsi pu emprunter sans nécessairement avoir d’épargne. Des taux qui pourraient avoir atteint leur plancher La courbe de l’année 2016 laisse à penser que les taux ne peuvent que poursuivre leur baisse, tandis que les experts du crédit prophétisent depuis des mois l’inévitable remontée brutale qui devrait succéder à cette période d’embellie. Toutefois, il est fort probable que l’avenir déploie un scénario exactement à l’équilibre entre ces deux points de vue. Et si les taux avaient atteint leur plancher en cette fin d’année ? C’est la théorie la plus en vogue. En novembre, de nombreuses banques ont continué à proposer des baisses de taux, mais à la marge, dans le but de capter leurs meilleurs profils. En outre, on constate qu’un nombre très limité d’acquéreurs a pu bénéficier, en novembre, de taux incroyables : jusqu’à 0,75 % sur 15 ans et 0,90 % sur 20 ans. Une bonne nouvelle pour les heureux bénéficiaires ? Sans doute. Mais aussi une opération délicate pour les banques en question, car avec des taux aussi faibles, c’est la question de la rentabilité qui se pose. D’où l’idée que le plancher est là, sous nos pieds, et bien solide cette fois. Pour 2017 : une remontée, oui, mais pas fulgurante Qui dit plancher, dit remontée… Nécessairement, oui, mais pas de manière fulgurante. D’un côté, il y a les banques, qui ont bien profité de l’important volume d’affaires généré par les taux bas tout au long de l’année 2016, et qui entendent bien poursuivre cette politique en 2017 afin d’atteindre un même niveau d’objectifs – ce qui implique, par ailleurs, de maintenir des taux attractifs, et pas forcément de continuer à les baisser. Mais d’un autre côté, il y a le contexte économique national et mondial : la remontée des taux d’emprunt de l’État français (de 0,18 % à 0,42 % en novembre), la fin attendue du programme de rachat d’actifs par la BCE en 2017, la décision à venir de la Réserve fédérale américaine de relever ses propres taux entre fin 2016 et début 2017, ou encore l’augmentation possible du coût de distribution des banques suite au durcissement des recommandations du Comité de Bâle en ce qui concerne les crédits immobiliers consentis aux profils les plus risqués… Bref, les facteurs sont nombreux qui pourraient mener à cette remontée des taux, si fréquemment prophétisée. Mais une remontée douce, mesurée, limitée par la volonté des banques d’atteindre de nouveau leurs objectifs en 2017, et prêtes pour cela à rogner légèrement sur leurs marges si besoin. Une hausse qui, en d’autres termes, ne devrait pas peser sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages français. Du moins, pas dans les mois à venir.