L'année 2014 a vu une chute vertigineuse des taux de prêt immobilier accordés aux particuliers. Alors que la moyenne était établie le mois dernier à un taux nominal historique de 2,65 %, les agences de courtiers observent déjà que les banques continuent de faire des efforts. Et elles auront définitivement les outils pour continuer, car l'une de leurs sources de financement, l'OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor), a encore atteint un record historique à la baisse. En supplément, le taux d'usure pour le 1er trimestre 2015 est encore plus bas, ce qui montre que les taux accordés aux dernier trimestre 2014 ont été meilleurs que durant la période précédente. Mais il ne faudra pas trop traîner en 2015, car une intervention de la réserve fédérale américaine sur son propre marché bancaire pourrait influencer le taux d'emprunt des ménages français. Quand l'OAT 10 ans baisse, les taux de crédits immobiliers font de même ? L'OAT 10 ans bat son propre record à la baisse Le 23 décembre la France a émis des obligations à 10 ans pour un taux de rendement de 0,867 %. De gros investisseurs des 4 coins de la planète, principalement institutionnels, ont donc prêté de l'argent à l'État, prêt pour lequel ils seront rémunérés au taux extrêmement désavantageux de 0,867 %. L'année 2014 s'était ouverte le 2 janvier par l'émission d'obligations à 2,422 %, 3 fois plus chères. C'est également le cas des taux de prêt immobilier moyens, qui cette année ont suivi la dégringolade de l'OAT 10 ans, dans de moindres mesures toutefois. Évolution des taux de prêt immobilier cette année D'après le rapport conjointement rédigé par le CSA et la société de caution Crédit Logement, la moyenne des taux de prêt immobilier hors frais s'établissait à 3,02 % au premier trimestre 2014. Au 3e trimestre elle redescendait à 2,65 %, soit une baisse certes moins spectaculaire que du côté des OAT 10 ans, mais prouvant néanmoins qu'il existe un lien entre les 2. C'est que les OAT à 10 ans sont une source de financement pour les banques. Ces dernières empruntent à l'État ce qu'il a lui-même emprunté sur les marchés financiers. Plus elles obtiennent de meilleures conditions, plus elles disposent de marge pour prêter moins cher aux particuliers. Bien entendu de cette théorie à la pratique il y a un monde, mais force est de constater que les banquiers ont joué le jeu tout au long de l'année 2014, même s'ils ont accordé moins de dossiers de crédit. Le taux d'usure de la Banque de France baisse aussi Taux effectif moyen d'octobre à décembre : 3,43 % Le coût de l'emprunt a baissé au cours du 4e trimestre 2014, c'est ce que dévoile l'agence France Trésor. D'après les calculs de la Banque de France, les prêts immobiliers à taux fixe ont été souscrits pour un TEG moyen de 3,43 % de septembre à décembre. Rappelons que le taux effectif englobe tous les coûts relatifs au financement : commission d'intermédiaire, frais de dossier, cotisations de l'assurance crédit, cautionnement… Au dernier trimestre 2014, le TEG moyen des prêts à taux variable a fait mieux : 3,11 %. Les prêts relais ont coûté en moyenne 3,69 %. Taux d'usure pour le 1er trimestre 2015 Le taux d'usure applicable à tous les prêts immobiliers accordés de janvier à mars 2015 sera fixé à 4,57 %, une fois sa parution au Journal Officiel le 1er janvier. Au 4e trimestre 2014, il se situait à 4,85 %, mais cette baisse de 28 points de base ne laisse en rien présager la poursuite du mécanisme au cours du premier trimestre 2015. Effectivement le taux d'usure est calculé en fonction de la moyenne observée parmi les établissements bancaires de France. Si ces derniers décident de prêter plus cher au cours des 3 premiers mois, le taux d'usure suivant remontra. Pour les prêts à taux variable, la limite se situera à 4,15 %, quant aux prêts relais ils ne pourront pas coûter au-delà de 4,92 %. Faut-il attendre pour renégocier son prêt ? Renégocier son taux plutôt qu'épargner Les accédants à la propriété et investisseurs immobiliers ayant emprunté au 4e trimestre 2011, l'ont fait avec un taux effectif moyen de 4,68 %. S'ils avaient renégocié leurs prêts immobiliers au cours de ces 3 derniers mois, ils auraient économisé 125 points de base. Vousfinancer.com mettait déjà en avant la pertinence d'un rachat de crédit immobilier économiquement plus fiable que l'épargne. Aujourd'hui au vu du rendement des livrets réglementés et des assurances-vie en support euros, beaucoup de ménages ont plus à gagner en payant les frais inhérents au refinancement avec leur épargne. Depuis près de 6 mois on ne fait que constater la baisse des taux, qui bat record après record. Les lecteurs risquent de se lasser si on leur recommande d'attendre une meilleure baisse le mois prochain, ou si on leur signale que ce mois-ci c'est le moment ou jamais. À défaut, il est raisonnable d'avancer que le premier semestre 2015 est une période propice, car l'OAT français pourrait remonter cette année, et les taux de prêt avec. Le sort de l'emprunteur français dépend-il de Janet Yellen ? Janet Yellen, la patronne de la réserve fédérale américaine, n'en finit pas de faire trembler la planète. Lorsqu'au printemps dernier elle annonçait son intention de faire fonctionner massivement la planche à billets afin de prêter sans retenue aux banques, le monde entier se demandait quand la bulle allait exploser. Et pendant ce temps l'OAT 10 ans de la France diminuait, suivant la bonne vieille loi de l'offre et la demande. Les investisseurs institutionnels ne trouvant pas forcément une meilleure offre de rendement ailleurs, la patrie de Molière a pu demander des prêts à des taux de rémunération de plus en plus bas. Mais la fête est finie, le Dow Jones a clôturé le 23 décembre au-dessus des 18 000 points pour la première fois de son histoire. Le PIB américain a progressé de 5 %, tandis que les ménages retrouvent le chemin des magasins. Au mois d'octobre 2014, le taux de chômage des États-Unis descendait à 5,8 %. Il va donc bien falloir faire ralentir la planche à billets à un moment donné, afin d'éviter une trop grande inflation. Si rien n'est encore arrêté, Janet Yellen a avancé l'idée d'un relèvement des taux pour le mois d'avril 2015. Il se pourrait que l'effet de dominos débouche à terme sur le rehaussement du rendement de l'OAT 10 ans française, pour finir sur un retour à la hausse des taux de prêt immobilier. Il n'est peut-être pas nécessaire d'être un Oracle pour prédire que la fête pourrait être finie en France à la fin 2015.