En ce mois d'octobre les banques ont quasiment toutes déjà réalisé leurs objectifs en termes de prêt immobilier. Elles en profitent donc donner la priorité aux meilleurs dossiers, surtout après la ruée de demandes de crédit à l'habitat subie depuis le début du printemps. Mais elles sont également déjà en train de penser à 2016, comme le rapporte Sandrine Allonier, responsable des relations banque chez Voufinancer.com. Et pour réaliser le même chiffre d'affaires, voire pour l'augmenter, elles commencent d'ores et déjà à stabiliser leur taux. Mais l'effet de concurrence pourrait reprendre le dessus, et il ne serait pas surprenant que les taux amorcent une tendance à la baisse. Quand le secteur de la renégociation de taux laisse un vide En juillet 2012 l'observatoire CSA/Crédit Logement notait que le taux immobilier moyen, hors assurance et hors frais, s'établissait à 3,5 %. En octobre 2014 il était descendu à 2,5 %, et déjà les renégociations et rachats de crédits allaient bon train. Car tout emprunteur a le droit de faire racheter ses dettes par un organisme concurrent de celui qui en détient les créances. Pourquoi le ferait-il ? Parce que ce concurrent lui propose un taux plus intéressant, ce qui aura pour effet de faire baisser ses mensualités, augmentant ainsi son pouvoir d'achat et sa capacité d'épargne. Alors lorsqu'en janvier 2015 la moyenne avoisinait les 2,3 %, la frénésie s'est emparée des propriétaires accédants à un tel point que le marché de la renégociation de taux représentait 40 % du chiffre d'affaires immobiliers des banques. On passa ainsi de 114 milliards d'euros en 2014 à 170 milliards d'euros de chiffre d'affaires estimé pour cette année. Seulement au fur et à mesure que les mois avançaient, les dossiers de prêts immobiliers « renégociables » devenaient de plus en plus rare. Selon Sandrine Allonier, aujourd'hui il n'en reste que très peu, cette activité ne représente désormais plus que 20 % du chiffre d'affaires immobiliers des banques. Et justement il faudra bien combler ce vide laissé par la désertification des dossiers de prêts immobiliers à renégocier. Les banques en sont bien entendu conscientes et leur stratégie est simple : la concurrence sur les taux. Stabiliser les taux d'emprunt pour attirer de nouveaux clients Même si la plupart des banques ont atteint leurs objectifs, elles sont déjà en train de penser à 2016. La plupart d'entre elles ont donc mis un terme à leur politique de remontée des taux, une grande enseigne nationale a même baissé les siens de 0,10 %. Les directeurs commerciaux des banques se regardent en chien de fusil, ils disposent de leurs propres sources d'information et font la course aux conditions les plus intéressantes. Ils s'appuient pour cela sur leurs partenaires courtiers, qui leur apportent 30 % de leur chiffre d'affaires en prêt immobilier. Cet empilement de promotions et de meilleures conditions débouchent finalement sur des taux moyens stables en septembre, mais aussi dans beaucoup de cas sur une retombée jusqu'au niveau de juin 2015. Car c'est maintenant que se prépare la production de 2016, or le prêt immobilier est vitale pour le chiffre d'affaires d'une banque. Selon l'observatoire CSA/Crédit Logement, depuis 1 an le nombre de crédits à l'habitat accordé a bondi de +50,1 %, tandis que le montant global prêté a progressé de +56,5 %. Et les banques ne sont pas avares de gestes commerciaux pour attirer les emprunteurs dans leurs agences. Gratuité des cartes de crédit la première année, allègement des frais de dossier, mais surtout un taux nominal inférieur à celui que propose la concurrence. Car en domiciliant leurs comptes courants dans les coffres des agences, les emprunteurs s'installent pour longtemps. D'une part ils ne risquent pas d'aller chercher un rachat de crédit ailleurs, car dès le départ ils disposent d'un taux imbattable. En supplément ils vont souscrire des produits d'épargne, des assurances, faire des virements, régler leurs achats avec leurs cartes bancaires, et il y a fort à parier que leurs enfants ouvrent un compte dans la même agence. Désormais le prêt immobilier est un produit d'appel, en plus d'un générateur de bénéfices. Dans ce contexte Sandrine Allonier n'écarte pas un retour à la baisse dans les prochaines semaines, concurrence contre concurrence oblige. Primo accédants, secondo accédants et investisseurs, tous sont concernés Certes les CSP+ restent les chouchous des banques, ceux qui obtiennent des taux de prêt immobilier imbattables. Mais les primo accédants sont également courtisés par les banques, particulièrement s'ils disposent d'une capacité d'épargne intéressante. Plus clairement les ménages achetant leur première résidence principale vont se voir déplier le tapis rouge, si leur taux d'endettement futur est le plus éloigné possible de la barre des 33 % de leurs revenus imposables nets. Les secundo accédants représentent également une clientèle intéressante, car ils bénéficient d'un important apport personnel. D'une part ils ont remboursé une partie du capital sur leur prêt immobiliers actuels, d'autres part certains d'entre eux ont réalisé une plus-value. En supplément quasiment tous disposent d'une épargne, il n'en faut pas plus pour intéresser les prêteurs. Les secundo accédants prêts à changer de banque obtiendront les taux les plus intéressants. Les investisseurs immobiliers plaisent aux prêteurs, car ils font preuve d'un esprit d'épargnant. Mais la nature du bien logement convoité sera scrutée à la loupe. Les banques ont une préférence pour les achats locatifs en loi Pinel, qui présentent l'avantage d'améliorer la capacité de remboursement de l'emprunteur, via une importante remise d'impôt. En supplément ce dispositif s'adressant aux logements neufs, l'assurance dommages ouvrage qui va de pair avec toute construction évite des frais de rénovation, et garantit ainsi la conservation, voir l'augmentation de la valeur de la pierre. Il faut aussi se rappeler qu'un loyer viendra compenser une partie des mensualités, et lorsque l'investissement est bien fait le locataire paiera les intérêts, l'assurance emprunteur, ainsi qu'une partie du capital. Au 1er semestre 2015, la proportion de crédit immobilier locatif accordée par le Crédit Foncier sans apport personnel, s'est montée à 65 %. Mais il ne s'agit pas d'une nouveauté, déjà en 2012 plus d'1 dossier sur 2 ne nécessitait pas de capital de départ. Mais là encore la règle du montant emprunté par rapport à la valeur du bien hypothéqué s'applique. Ainsi même dans le cadre d'un investissement locatif, les ménages capables de mettre une épargne dans leur projet se verront accorder les taux les plus intéressants.