La loi ALUR sera bientôt ratifiée par le président de la république M. François Hollande, et entrera alors en application. La réforme apporte quelques changements à la location meublée, notamment en termes d'encadrement des loyers et de rédaction du bail. Cependant ces mesures ne s'adressent qu'à la résidence principale, et conservent la souplesse du bail de la location meublée qui intéresse tant les investisseurs. Focus sur les nouvelles règles avec lesquels les bailleurs devront maintenant compter. Le bail en location meublée La loi ALUR introduit le bail type La loi ALUR introduit le bail type de location meublée. Le contenu sera défini par décret, et l'on peut s'attendre à ce qu'il s'aligne sur certaines mentions obligatoires de la location vide. On parle notamment d'y faire figurer le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier bail ou du dernier renouvellement. Il faut s'attendre à ce que le montant de loyer de référence de la zone géographique y figure lisiblement. Le bailleur devra également indiquer le montant du dernier loyer payé par le locataire précédent. Des obligations alignées sur la location vide La loi ALUR impose à la location meublée certains dispositifs jusqu'alors réservés à la location vide. Les obligations seront donc les mêmes en termes de diagnostic technique, d'état des lieux, et de rémunération des intermédiaires. Les obligations des parties seront les mêmes que dans la location vide, on retrouvera également des clauses réputées non-écrites et des règles de prescription. Une durée plus souple qu'en location vide La loi ALUR n'a pas porté atteinte à la souplesse du bail de la location meublée. Sa durée minimum reste à 1 an alors que certains parlementaires voulaient l'allonger à 2 ans. Si le locataire est étudiant, la durée du bail peut être de 9 mois. Cependant, seuls les baux ayant une durée minimum d'1 an pourront être tacitement reconduits. La souplesse du bail est jugée importante part de nombreux professionnels, afin de conserver un certain dynamisme de l'immobilier neuf malgré les mauvais chiffres de 2013. Demander un dépôt de garantie Le bailleur d'un logement meublé a le droit de demander 2 mois de loyer en dépôt de garantie. Pour information, dans le cadre de la location vide il ne peut demander qu'1 mois. Le bailleur pourra également utiliser la Garantie Universelle des Loyers (GUL), et sa mise en place courant 2016. S'il choisit d'appliquer la GUL, il ne pourra pas demander de caution. Résilier un bail en location meublée Résiliation par le locataire Le locataire a la possibilité de résilier le bail d'une location meublée à tout moment. Il doit cependant en aviser le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception et préavis d'1 mois. Résiliation par le propriétaire Le propriétaire d'un logement meublé peut donner congé à son locataire à la date d'anniversaire du bail. Il doit l'en aviser par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis de 3 mois. Cependant, comme dans le cadre de la location vide il doit justifier la reprise des lieux par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par lui-même. Le courrier avisant le congé doit préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire, ainsi que la nature du lien qui existe entre eux. Encadrement des loyers La loi ALUR impose l'encadrement des loyers de la location meublée. Si cette disposition pourrait inquiéter les investisseurs potentiels et les propriétaires actuels, il faut savoir que cette mesure sera délicate et certainement longue à mettre en place. En premier lieu, seules les habitations situées dans des zones où la demande de logement est largement supérieure à l'offre, seront concernées. On les appelle les « zones tendues », elles comptent plus de 50 000 habitants et sont au nombre de 28. L'encadrement des loyers de la loi ALUR en location meublée ne s'appliquera donc que dans ces 28 zones. Avant la mise en place de cette mesure, il faudra définir le loyer médian d'une location vide aux alentours, et appliquer une majoration propre à la location meublée. Il sera donc nécessaire d'établir un barème en fonction de la surface du logement, mais également de sa proximité des commerces et services. Cette tâche délicate sera mise en place par un observatoire des loyers. Sur recommandation de cet observatoire, les préfets décréteront un plafond de loyer local pour la location meublée, et un autre pour la location vide. Ce plafond n'entrera en application qu'au début de l'année 2016. La loi ALUR définit la location meublée Uniquement pour la résidence principale La loi ALUR ajoute une définition légale et stricte de la location meublée. Cependant, cette définition ne concerne que la résidence principale. Les résidences de tourisme ne seront pas concernées. Les EHPAD et maisons de retraite sont concernées dès lors qu'ils constituent la résidence principale des occupants. Définition de la location meublée Avec la loi ALUR, est considéré comme meublé tout « logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre aux locataires d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Les puristes y noteront une définition plutôt vague, certains parlementaires souhaitaient créer une liste de mobilier obligatoire. Il semble que la liste et les éléments du mobilier sera ultérieurement fixée par décret. Obligation d'un inventaire détaillé du mobilier La loi ALUR impose au bailleur de rédiger un « inventaire et un état détaillé du mobilier ». L'inventaire et l’état du mobilier devront être rédigés pour la signature du bail. Rien de bien nouveau noteront certains, car il est de l'intérêt des propriétaires de rédiger un inventaire des mobiliers et équipements. Investir dans la location meublée hors loi ALUR Les investisseurs souhaitant échapper à la réglementation de la loi ALUR devront choisir la résidence temporaire. Deux solutions s'offrent à eux : les résidences de tourisme et les résidences d'affaires. Ils peuvent ainsi bénéficier de la fiscalité intéressante de la location meublée, sans être astreint aux obligations de la loi ALUR. Leur démarche commence par déterminer leur capacité de remboursement, en tenant compte du fait qu'un loyer viendra compenser une partie des mensualités. Cette constatation leur permet de déterminer un budget global, et de rechercher les investissements concernés. Les courtiers en prêt immobilier de Vousfinancer.com vous assistent dans cette démarche. Au cours d'un entretien, ils étudient différents scénarios d'investissement et déterminent un budget cible. Grâce à leur partenariat privilégié avec des professionnels de l'immobilier, les courtiers de Vousfinancer.com aiguillent les candidats investisseur vers les programmes immobiliers qui leur conviennent mieux.