2016 s'est achevée en beauté avec un nombre de transactions en forte progression et une tendance des prix à la hausse. Un marché de l’ancien dopé notamment par le niveau historiquement bas des taux de crédit, qui ont fini l’année au plancher, malgré une légère hausse en décembre. Quelles sont les perspectives pour 2017 ? La réponse avec Century 21, Guy Hoquet, Orpi, Laforêt et MeilleursAgents.com. L’année 2016 a été un excellent cru pour le marché immobilier ancien : + 15,1% de transactions réalisées par le réseau Century 21 (820 agences) en 2016 par rapport à 2015. Même constat chez Guy Hoquet (450 agences) : + 11,5% et chez Laforêt (700 agences) : + 12,8%. « Une progression à deux chiffres pour la deuxième année consécutive », souligne Laurent Vimont, président de Century 21. Quand le pouvoir d’achat se transforme en « vouloir d’achat » Cette dynamique sur le marché immobilier ancien s'explique par les taux d'intérêt qui ont fini l’année au plancher, à 1,34% sur 20 ans en décembre selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA alors qu'ils s'élevaient en moyenne à 2,2% en janvier 2016. Rappelons au passage qu’ils culminaient à 4,15% en janvier 2012 ! Ce record absolu de taux bas a permis aux emprunteurs de gagner en pouvoir d'achat et de pouvoir concrétiser leurs projets d'acquisition. « Avec ces conditions exceptionnelles de taux et de prix baissiers depuis 2011, les Français ont vu leur pouvoir d’achat se transformer en « vouloir d’achat ». Et pour cause : le cumul de ces deux baisses leur a permis, au global, de voir le prix de leur achat immobilier baisser de 20 à 25% », précise Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet l’Immobilier. Depuis 2011, Laforêt a également constaté une hausse de 26% du pouvoir d’achat des Français, et même de 29% selon MeilleursAgents. Du jamais vu, les acquéreurs ont emprunté au maximum (80,4% du prix du bien immobilier en moyenne), sur la plus longue durée possible (19,88 ans) et ont acheté « le plus grand possible », avec une surface moyenne de 84,4m2, « jusque-là jamais égalée », a précisé Laurent Vimont. Quant aux délais de vente, ils sont passé de 97 jours en moyenne en 2015 à 93 en 2016, et de 94 à 88 chez Guy Hoquet, « des délais toutefois encore élevés », soulignent les professionnels. Lyon numéro un sur le podium Belle progression selon Century 21 dans l’agglomération lyonnaise sur le marché immobilier ancien : +5,1% (2620 euros le mètre carré). Même constat chez Orpi (1200 agences en France): « A Lyon, nous fonctionnons sur un marché tendu, où l’offre est bien inférieure à la demande. Par conséquent les marges de négociation sont beaucoup plus faibles et les prix de vente plus élevés », témoigne Jean-Christophe Clech de l’Agence de la Place. D’ailleurs dans son dernier baromètre publié le 1er janvier, MeilleursAgents.com a établi le classement des 11 plus grandes agglomérations françaises en termes de hausses de prix. Et dans le trio gagnant arrive en tête Lyon, avec une progression de 6,6% en un an, suivie de Bordeaux (+5%) et de Paris (+4,6%). Tarifs prohibitifs à Paris : 8447 euros le m2 En termes de pouvoir d’achat, Marseille est première sur le podium avec 19 m² achetés en plus en moyenne en 2016, alors qu’en 2011, elle était 8è du classement de MeilleursAgents.com. Une progression spectaculaire qui s’explique par une importante baisse de prix sur le marché immobilier ancien depuis 2011. Une mauvaise nouvelle pour ceux qui ont acheté entre 2000 et 2011 dans la cité phocéenne, et qui souhaiteraient revendre aujourd’hui. A l’inverse, grande stabilité du pouvoir d’achat à Lyon qui reste 7e du classement comme en 2011 : encore un bon signe pour la ville des Lumières. Enfin, Paris est dernière du classement comme en 2011, le pouvoir d’achat des Parisiens a pourtant progressé mais les prix pratiqués dans la capitale restent inabordables : le prix au m² s’établit en effet à 8447 euros, soit une progression de 4,9 % en un an chez Century 21, 4,8% chez Guy Hoquet et 4% chez Orpi. Légère progression en Ile-de-France : 3150 euros le m², soit 1,4% de hausse, avec un seul département en baisse, la Seine-Saint-Denis, qui perd 2,9% (2968 € le m²). Fortes disparités en Ile-de-France et en régions Derrière une légère tendance à la hausse des prix, + 1,7% au niveau national, se cachent de fortes disparités régionales : onze régions sont en hausse avec notamment la Bretagne (+6,5%), la Franche Comté (+5,8%) et l'Aquitaine (+6,6 % ), mais neuf régions sont par ailleurs en baisse. Les régions les plus sinistrées restent le Limousin (-8,3%) et la Région Poitou-Charente (-6,6 %). Le retour des investisseurs dans l'ancien (ou presque) La part consacrée à l’investissement locatif continue de croître. Les investisseurs représentent 18,3 % des acquéreurs en 2016, soit une progression de 9,6 % en un an chez Century 21. Même constat chez Guy Hoquet avec 18% d’investisseurs en 2016 contre 9 % en 2015, 15% chez Laforêt. Des pourcentages bien loin des 30% enregistrés en 2011 ! Les investisseurs ne sont pas tous de retour, c’est sans doute l’une des raisons pour laquelle le marché de la pierre n’est pas totalement fluide. Le moteur de la dynamique reste les primo-accédants et les secundo-accédants (plus de 40% chacun) La baisse des taux a compensé le déficit de demande « En 2011, nous comptions, en moyenne, 3,5 acheteurs pour un bien mis en vente. Au plus bas, en 2014, ce chiffre était inférieur à 1. En 2016, il est remonté à 1,2 mais reste loin d’un marché équilibré qui devrait compter 2 à 3 acheteurs en recherche active pour un bien en vente. Dans ces conditions, les prix auraient dû continuer à diminuer ou au mieux se stabiliser, et le marché aurait dû rester atone en 2016. Mais la baisse générale des taux d’intérêt a changé la donne pour la frange solvable des ménages qui a considéré en 2016 (et en particulier à la fin de l’année) qu’après plusieurs années de baisse les prix étaient devenus acceptables et qu’il fallait en profiter tant que les taux restaient à des niveaux historiquement bas. « Ce qui a compensé la faiblesse de la demande en 2016 », analyse Sébastien de Lafond. Les vendeurs garants de la bonne santé du marché Malgré des conditions extrêmement favorables en 2016, « des signaux nous alertent au 4e trimestre 2016 quant au risque éventuel d’une crispation du marché : les vendeurs, en fin d’année, ont élevé leurs prétentions financières, ce qui a immédiatement provoqué un rallongement des délais de vente et ralenti l’activité. Il est essentiel qu’ils gardent raison car ils sont les garants de la bonne santé du marché », prévient Laurent Vimont. « Avec le risque que les taux augmentent sensiblement dans les prochains mois et la perspective des élections pouvant générer de l’attentisme, notamment si des mesures fiscales importantes sont annoncées, 2017 devrait être une année plus modérée en termes d’activité. Mais lorsqu’on passe de 30 à 25 degrés, doit-on pour autant dire qu’il fait froid? », relativise-t-il. Scénario le plus probable pour 2017 ? « On peut s’attendre à une légère remontée des taux en 2017, qui devraient s’établir autour de 2, voire 2,5% sur 20 ans », pronostique Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. Quant aux volumes de vente et aux prix, ils devraient rester stables, en tout cas « il y aura moins de hausses de prix. 2017 sera conditionnée par trois clefs majeures : L’évolution des taux, l’emploi et les élections ». Quoi qu’il en soit, « une augmentation raisonnable et progressive des taux de crédits immobiliers constituerait un rempart à la flambée des prix sur le marché immobilier ancien. En revanche, une hausse plus importante contribuerait à ralentir le marché », prévient Elix Rizkallah, président du réseau Laforêt. Pour conclure, le site MeilleursAgents.com envisage pour 2017 des évolutions de prix comprises entre 0 à +3%, avec un volume de transactions de 830 à 850 000 sur le marché immobilier ancien. Les Français auront toujours besoin de se loger. Quoi qu’il arrive. Alexandra Boquillon