En ce début 2015, le taux de mobilité résidentielle des locataires repart à la hausse, à l'inverse des loyers qui diminuent. C'est ce que constate le professeur d'économie M. Michel Mouillart, à travers le dossier Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) sur l'état du marché locatif à fin février 2015. Alors que les loyers avaient globalement augmenté durant les 12 mois de 2014, on observe qu'ils diminuent à la fin février, quasiment dans les mêmes proportions. Un taux de mobilité résidentielle en hausse Les données M. Mouillart montrent que les mises en location sont plus actives du printemps à la fin de l'été. Ainsi 55 % des baux sont signés de juin à octobre, 30 % se concluent ensuite au cours des 5 premiers mois de l'année. Toutefois à la rentrée 2014 le changement de cap du gouvernement en termes d'encadrement des loyers, a joué sur le moral des investisseurs. Cette observation va d'ailleurs dans le sens du marché immobilier en général, avec une reprise des transactions et de l'activité des crédits à l'habitat. À la fin décembre on notait une mobilité résidentielle de 27 % sur l'ensemble de l'année 2014. Plus clairement, l'année dernière 27 % des logements du parc privé ont changé de locataires. Et l'année 2015 se présente sous de meilleurs cieux. Au lieu de s'orienter à la baisse comme habituellement en hiver, la mobilité résidentielle reste stable, « démentant le profil infra annuel de l'activité que Clameur observe depuis 1998 ». Aujourd'hui on parle d'une mobilité de 28,9 % du parc locatif, pour retrouver la moyenne de ce que l'on observait avant l'apparition de la crise économique en 2008. Les locataires bougent dans l'Est et dans l'Ouest La Bretagne et les pays de Loire affichent un certain dynamisme de l'immobilier. Il s'agit des régions où les promoteurs continuent de vendre, à l'image de métropoles comme Rennes et Nantes, où les programmes poussent comme des champignons. En Bretagne la mobilité résidentielle représente 43,8 % des logements, en augmentation de +3,8 % depuis 4 ans. Mais ce sont les Pays de la Loire qui prennent la première marche du podium, avec près d'1 logement sur 2 changeant de locataires chaque année (49,7 %), une augmentation de +7,5 % en 4 ans. À l'inverse c'est en Île-de-France que les locataires sont les plus sédentaires, avec un taux de relocation de 21,5 %, en baisse de -1,1 % en 4 ans. Rien de bien surprenant lorsque l'on regarde les chiffres de la construction produits par la FPI (fédération des promoteurs immobiliers). En 2014 le prix d'un logement collectif moyen s'établissait à 4658 €/m² en Île-de-France, en augmentation de +1,4 %. En province il faut compter en moyenne 3604 €/m², une baisse de -0,6 % sur 1 an. À Rennes les prix restent stables sur 1 an, à 3302 €/m², et les ventes de logements neufs augmentent de +1,8 % sur Nantes Métropole, pour représenter 64 % des transactions des Pays de la Loire. Par ailleurs Rennes pèse également son poids en Bretagne, les ventes représentant 58 % de la région. Tandis qu'en Île-de-France le 4e trimestre a réussi à sauver une année qui s'annonçait catastrophique. Au final les promoteurs ont vendu moins de logements neufs (-1,4 %), limitant ainsi l'apport de nouveaux choix dans le catalogue immobilier francilien. La Franche-Comté enregistre une mobilité résidentielle de 45,8 %, en hausse de +9,2 % sur 4 ans. C'est loin d'être le cas de ces voisines du Nord et du Sud. Dans le Rhône-Alpes seuls 26,2 % des locataires ont changé de logement cette année, pour 27,5 % en Lorraine. La région Alsace se maintient au-dessus de la moyenne française, à 36,1 %. L'encadrement des loyers remis en cause Comme tous les professionnels de l'immobilier, le professeur Michel Mouillart pointe du doigt les mesures d'encadrement des loyers. Chiffres à l'appui, il constate que « la fluidité du marché locatif s'est améliorée dès l'été 2014 » sur Marseille, alors qu'elle empire à Paris. Dans la cité phocéenne la mobilité repart à 18,1 % au début 2015, alors qu'à Paris elle descend à 16,7 %. Le rapport met en garde contre « le risque d'une crise quantitatif sévère de l'offre locatif privé », notamment à Lille et dans la capitale. Pendant ce temps, les loyers augmentent puis diminuent Vers une baisse des loyers en 2015 ? En 2014 les loyers du secteur privé lors de relocations ont augmenté de +1 %, soit au-delà de l'inflation calculée à 0,5 % par l'INSEE. Mais en janvier et février 2015 la tendance repart en arrière, avec un recul de -0,9 % par rapport à la même période l'année précédente. Il reste que mesurés sur 7 ans, les loyers augmentent en moyenne moins vite que les prix à la consommation, avec +1,4 % contre +1,6 %. Ces régions de France où les loyers augmentent En février 2015, l'Observatoire Clameur note que les loyers s'établissent à 12,6 €/m², donc en baisse de -0,9 % par rapport à l'année d'avant. Mais les régions ne sont pas toutes traitées à la même enseigne. Ainsi dans les Ardennes les loyers augmentent de +3,7 %, s'établissant à 9,6 euros/m². En Auvergne ils gagnent +2,1 %, aujourd'hui on s'y loge pour 8,9 euros/m². Dans le Centre il faut compter 10,3 euros/m², en augmentation de +1,1 %. Un peu plus au sud ouest en Poitou-Charentes, les locataires doivent aujourd'hui débourser 11,1 €/m² en moyenne, une augmentation de +2,2 %. Cela leur coûterait presque pareil en Alsace, avec des loyers à 11 €/m², en hausse de +1,2 %. C'est la région Bretagne qui ferme la marche avec une quasi stabilisation, mais surtout l'une des régions les moins chers de France pour les locataires. Un bail se signe en moyenne à 9,5 €/m², une hausse de +0,5 % par rapport à l'année dernière. Ces régions de France où les loyers diminuent En Haute-Normandie les locataires ayant déménagé cette année ont pu se loger pour -5,6 % moins cher, déboursant en moyenne 10,2 €/m².En descendant un peu plus au sud en Basse-Normandie, ils y auraient trouvé des loyers de 10,3 €/m², en baisse de -3 %. En continuant leur chemin vers l'Atlantique, ils auraient pu s'établir dans les Pays de Loire pour trouver des loyers encore moins chers, à 9,9 €/m², en diminution de -3,3 % par rapport à l'année dernière. En Aquitaine également les prix s'ajustent à la baisse, avec -1,7 % pour s'établir à 10,6 €/m². Toutefois il s'agit de prendre en compte les différences entre les grandes villes et le reste de la région. Ainsi à Bordeaux le loyer moyen est 20 % supérieurs à celui de l'Aquitaine, s'établissant à 12,7 €/m². À Nantes la différence est encore plus importante avec les pays de Loire, le loyer moyen s'y établissant à 12,3 €/m². À Caen il faudra compter 11,5 €/m² pour se loger, bien au-delà de la moyenne régionale.