Comme il fallait s'y attendre au vu de l'amélioration des conditions de financement des banques, les taux de prêt immobilier accordés aux particuliers ont encore baissé en avril. Selon l'Observatoire CSA/Crédit Logement, ils s'établissent désormais à 2,03 % de moyenne. Et encore, un résumé de l'activité des crédits à l'habitat pour le 1er trimestre montre que les meilleurs profils ont pu emprunter autour de 1,7 % sur 15 ans. Les primo accédants en profitent pour rembourser sur de longues durées, tout en minimisant le coût de l'opération. Un pouvoir d'achat en augmentation de 9 % dans l'immobilier ancien Moyenne à 2,26 % sur 20 ans pour le 1er trimestre Selon l'Observatoire CSA/Crédit Logement, la moyenne des taux immobiliers remboursables sur 20 ans s'établit à 2,25 % au 1er trimestre. Le calcul se divise en 4 quartiles, chacun représentatif d'un profil d'emprunteur. Ceux du 1er quartile ont pu bénéficier en moyenne d'un taux de 2,22 % sur 25 ans, 1,93 % sur 20 ans, et 1,71 % sur 15 ans. Cette dernière tranche concerne majoritairement les secundo accédants, qui jouissent aujourd'hui de conditions exceptionnelles. Mais les moins bons profils d'emprunteurs ne sont pas oubliés pour autant. La moyenne du dernier quartile s'établit à 3,03 % sur 25 ans, 2,57 % sur 20 ans, et 2,26 % sur 15 ans. Pour l'Observatoire CSA/Crédit Logement, la baisse des taux « intervenue depuis la fin 2013, équivaut à un recul des prix de 9 % sur le marché de l'ancien et de 8,5 % sur celui du neuf ». L'occasion d'abaisser ses mensualités La courbe de la moyenne des taux de l'Observatoire montre que ceux qui ont souscrit un prêt immobilier au premier trimestre 2012 ont pu le faire légèrement en dessous de 4 %. En 3 ans ils ont eu le temps de prouver qu'ils étaient capables de rembourser un emprunt, et s'ils l'ont effectivement fait sans défaut ils représentent aujourd'hui un type de clientèle attractif pour une banque. 3 ans plus tard, faire renégocier son taux de prêt immobilier aux conditions favorables d'aujourd'hui peut déboucher sur une forte baisse des mensualités, pour un pouvoir d'achat augmenté. En supplément il est aujourd'hui plus facile de changer d'assurance emprunteur, grâce à des dispositions entrées en vigueur au 1er mai dernier. Ainsi une opération de reprise de prêt immobilier peut déboucher sur un abaissement des mensualités, tout en conservant la même durée des remboursements afin de ne pas augmenter le coût du crédit. Les banques sont enclines à accorder des prêts immobiliers Boum des dossiers de prêts immobiliers accordés On constatait déjà une reprise de l'activité des prêts immobiliers à la fin de l'année dernière. Les mois qui suivirent confirmèrent la reprise, sans toutefois permettre de battre les niveaux des 12 mois précédents. C'est désormais chose faite, avec un nombre de dossiers accordés en hausse de 28,3 %; à la fin du mois d'avril l'octroi de prêts immobiliers a augmenté de 1,3 % sur 1 an. Et les montants prêtés suivent l’évolution, le mois dernier la production a même fait un bond de géant de 41,4 %, pour porter désormais la performance à 8,9 % au-delà de celle de l'année dernière. Rien d'étonnant à cela, eu égard à la masse d'argent frais dont commencent à disposer les banques, suite au programme de rachat de dette souveraine de la BCE (Banque Centrale Européenne). Un apport personnel reste nécessaire, mais moindre Dans le cadre du financement de l'immobilier neuf, le montant de l'apport personnel est en diminution de 14,5 % au 1er trimestre 2015. La baisse des taux permet effectivement d'accorder une plus grande part au remboursement de capital, et ce dès la première année. Le risque est donc diminué pour une banque prêteuse, le patrimoine de leurs clients se trouvant rapidement augmenté de mois en mois. Même constat du côté du financement de l'immobilier ancien, où l'apport nécessaire recule même de 15,6 % au 1er trimestre. Toutefois il est bon de rappeler que l'accédant à la propriété doit apporter un capital personnel. Il s'agit pour les banques de ne s'engager que sur la valeur réelle du bien immobilier convoité, et de ne pas financer les frais d'achat. Plus l'apport est important, plus le profil de l'emprunteur s'en trouve amélioré, et plus il est en mesure d'obtenir un taux intéressant. Des taux toujours attractifs, même sur de longues durées Durée de remboursement moyen en avril : 207 mois Curieusement la durée moyenne des remboursements s'est raccourcie en avril, passant à 207 mensualités. Dans le cadre de l'accession immobilière elle s'établit à 225 mois dans le neuf, et 223 mois dans l'ancien. Depuis l'été dernier les emprunteurs profitaient de la baisse des taux pour allonger la durée des remboursements, se libérant ainsi un certain pouvoir d'achat mensuel sans augmenter le coût de l'opération. Ainsi en avril ils étaient 35,4 % à opter pour un prêt immobilier entre 20 et 25 ans, tandis que 28,6 % choisissaient des durées de 15 à 20 ans. Il reste toutefois 18,2 % d'emprunteurs ayant choisi de s'engager sur des prêts longue durée de 25 à 30 ans. Lors d'un précédent article, nous avions mis en garde contre les crédits à l'habitat sur 30 ans, désormais trop chers par rapport au taux proposé par les banques pour 5 ans de moins. Un coût relatif qui reste élevé L'observatoire CSA/Crédit Logement pointe tout de même une ombre au tableau. Le coût relatif moyen d'avril est monté à 3,82 années de revenus. Il semble que la baisse des taux soit compensée par celle des revenus, qui auraient perdu 0,8 % sur les 4 premiers mois de 2015, par rapport aux 4 premiers mois de 2014. Les auteurs notent que les ressources des emprunteurs avaient pourtant augmenté de 0,6 % en 2014. Il reste toutefois une différence notable entre l'immobilier neuf et l'ancien. Dans le premier cas le coût relatif s'établit à 4,62 années de revenus, les ressources des acquéreurs ayant baissé de 3,1 % au 1er trimestre. En revanche les particuliers achetant de l'ancien ont vu leurs ressources augmenter de 1,7 % sur le 1er trimestre 2015. Pour eux le coût relatif moyen s'élève tout de même à 4,40 années de revenus. L'écart pourrait d'ailleurs se creuser au cours des prochains mois, au vu de la baisse des prix de l'immobilier ancien qui semble continuer. En revanche on ne note pas d'amélioration majeure du côté des promoteurs, qui ont d'ailleurs allégé leurs stocks afin de stabiliser le marché.