La semaine dernière le président M. François Hollande avait annoncé l'élargissement du prêt à taux zéro, à l'occasion d'une visite à Nancy. Il avait déjà évoqué une participation jusqu'à 40 % d'un projet immobilier, ainsi qu'un rehaussement des plafonds d'éligibilité. Un rallongement du report des mensualités était également à l'ordre du jour, ainsi que l'étendue du dispositif aux logements anciens situés dans tous les communes rurales, au lieu d'une liste restreinte de 6000 municipalités aujourd'hui. En revanche le flou persistait quant à l'application du PTZ+ dans l'ancien sur toute la France. Le voile est définitivement levé, oui les primo accédants pourront utiliser ce levier pour devenir propriétaire d'un logement bâti, et ce quelque soit la zone géographique. Ce que le prêt à taux zéro 2016 va changer pour les primo accédants Une aide importante pour acheter sa première résidence principale La mesure d'élargissement du PTZ+ à l'ancien dans toute la France est bien accueillie chez les professionnels de l'immobilier. Mais c'est surtout le rehaussement de la participation à 40 % du coût du projet qui suscite l'applaudissement général de toute la chaîne de la profession. Sandrine Allonier, responsable des relations banque chez Vousfinancer.com l'explique : « la part des primo-accédants a chuté de 20 points depuis 2011, passant de 58 % des emprunteurs à 38 % seulement en 2015. Le prêt à taux zéro tel qu’il existe aujourd’hui dans l’ancien n’a pas permis de faire revenir ce type d’emprunteurs : nous n’avons eu quasiment aucune demande de crédit avec un prêt à taux zéro en zone rurale cette année, car le dispositif actuel est à la fois trop limité géographiquement, trop compliqué et avec des montants limités en zone C ». Une aide de l'État 2 fois plus importante Actuellement le montant d'un PTZ+ pour des habitants de la zone C ne peut pas dépasser 18 % du coût de l'opération. Lequel coût est plafonné à 230 000 € pour un couple avec 3 enfants, ce qui lui permet un maximum de 41 400 € de financement libre d'intérêts. En zone A la participation s'élève à 26 %, tandis que le plafond est rehaussé à 345 000 €. Cela laisse à un couple avec 3 enfants la possibilité d'emprunter 89 700 € via un PTZ+. Mais à partir du 1er janvier 2016 ils pourront en obtenir davantage. En zone C avec une participation de 40 %, leur PTZ atteindra 92 000 €, soit plus du double. En zone A ils pourront en retirer 138 000 € à rembourser sans intérêts. Notons toutefois que ce calcul se base sur le fait que le plafond de coût maximal soit maintenu pour l'année prochaine. Des mensualités presque 2 fois moins importantes Prenons l'exemple d'une famille de 3 enfants, dont les revenus du foyer ne dépassent pas 35 000 € par an. Dans la pratique ils sont donc considérés comme un ménage aux revenus modestes. Aujourd'hui ils ont toutefois la possibilité de réaliser un projet immobilier dans l'ancien pour une valeur de 200 000 €. L'État leur octroie un PTZ+ de 18 %, soit 36 000 €. En se basant sur 16 000 € de frais d'achat, ce qui inclut autant les émoluments de l'étude notariale, les droits de mutation que les frais de garantie de dossiers, il restera donc 180 000 € à emprunter. Au vu de leur situation financière ils peuvent aujourd'hui obtenir un prêt immobilier à 3 % sur 25 ans. Toutefois leur situation ne leur permet pas d'obtenir un différé de remboursement du PTZ. Leurs mensualités seront donc de 1041,6 €. À partir du 1er janvier 2016, si la base de calcul du PTZ+ est de 40 %, leur prêt sans intérêt sera de 80 000 €. Les frais d'achat ne changent pas, mais ils n'ont plus que 136 000 € à emprunter. La banque leur accorde une ligne de crédit à 3 % sur 25 ans, ce qui avec un report des échéances du PTZ d'au moins 5 ans, leur donne des mensualités de 645 € au moins pour les 5 premières années. Un projet immobilier réalisable grâce au report des mensualités L'un des points forts du prêt à taux zéro version 2015, est le report des mensualités à 5,10 ou 15 ans, voire 20 ans selon le cas. Dans l'exemple ci-dessus pendant les 5 premières années le taux d'endettement du couple descend à 22 %. Sans le report des échéances du PTZ+, il montrait à 35 % ce qui aurait tendance à refroidir la plupart des banques. Jérôme Robin, président et fondateur de Vousfinancer.com, se réjouit de cette mesure : « Cette nouvelle version du PTZ devrait permettre un retour des primo-accédants en 2016, tant dans l’ancien que dans le neuf, et redonner ainsi du dynamisme au marché immobilier. Dans un contexte de taux bas et de relative stabilité des prix, l’élargissement du PTZ est l’élément qui manquait pour permettre un redémarrage du marché en 2016 ». Le prêt à taux zéro va-t-il remplacer l'apport personnel ? Toutes les banques considèrent le PTZ+ comme un apport personnel, ce qui ne les empêche pas de demander à leurs emprunteurs de payer les frais d'achat de leur propre poche. Ces derniers doivent donc obligatoirement disposer d'un capital de 8 à 10 % du prix du bien immobilier convoité, afin de s'acquitter des émoluments du notaire, des taxes sur les droits de mutation, des frais de garantie et autres. Dans la pratique les banques préfèrent ne pas avoir à financer la totalité de la valeur du bien immobilier. C'est là où le prêt à taux zéro intervient, car il est considéré comme apport sur la valeur du bien immobilier. Ainsi il permet déjà à des ménages ne possédant en capital que la valeur des frais, d'obtenir un prêt pour acheter leur résidence principale. Mais l'allongement du report des mensualités va les aider davantage. Ceux d'entre eux qui seront éligibles à un report de 15 ans rassureront davantage les banques. Les ménages aux revenus modestes profiteront donc particulièrement de cette mesure. En supplément un projet immobilier dans l'ancien à 200 000 €, sous-entend l'achat d'un bien immobilier à 175 000 €. Le PTZ+ est éligible dans l'ancien sous condition de pratiquer des travaux se montent à 25 % du coût total de l'opération. Ainsi l'apport nécessaire ne concernera que la valeur du bien immobilier, soit un maximum de 17 500 € dans ce cas. La banque constate grâce à des devis signés par des professionnels, qu'elle devra donc prêter 157 500 € pour un bien immobilier qui en vaudra 200 000 € à la fin des travaux. Ceci est peut être considéré comme une opération à faible risque par beaucoup de banques.