Avec des taux de prêt immobilier pouvant descendre en dessous de 2,7 % sur 10 ans, de nombreuses opportunités s'offrent aux particuliers. Parmi elles, il en est une à laquelle le public pense le moins : défiscaliser. Emprunter pour diminuer ses impôts, c'est possible, et en plus il s'agit d'un véritable investissement. Focus sur 2 dispositifs de défiscalisation dans l'immobilier, qui deviennent à la portée de tous. La défiscalisation immobilière, qu'est-ce que c'est ? Investir dans l'immobilier pour diminuer ses impôts Le secteur du bâtiment est vecteur de croissance pour un pays. Tout le monde connaît l'expression populaire « quand le bâtiment va, tout va ». La construction d'un immeuble emploie des centaines de personnes directement, et des milliers indirectement. Pour acheter les logements les accédants à la propriété empruntent aux banques, et les ventes de logements génèrent de la TVA. Un État a donc intérêt à trouver des mesures pour inciter les particuliers à acheter des habitations pour les louer. Et l'un des arguments les plus motivant est le fait de réduire ses impôts. Le marché est donc simple : « vous investissez dans l'immobilier, et en échange nous réduisons vos impôts ». Mais pour investir il faut emprunter, et justement les taux de prêt immobilier n'ont jamais été aussi bas. Des dispositifs qui se suivent et se ressemblent La première loi de défiscalisation date de 1962, et est sorti de la plume de l'écrivain André Malraux, alors ministre de la culture. La dernière née est la loi Duflot de 2013, qui n'est que le clone de la loi Scellier, elle-même tirée des lois Robien et Borloo. Défiscalisation en métropole, en outre-mer, dans le neuf et dans l'ancien, voici comment vous pourriez utiliser votre capacité d'emprunt pour payer moins d'impôts. La loi Duflot : jusqu'à 87 000 € de défiscalisation Montant de la remise d'impôt La remise d'impôt en loi Duflot est de 18 % sur le prix d'un bien immobilier acquis en métropole, et de 29 % sur le prix d'un logement acquis en DROM (Départements et Régions d'Outre-Mer). Le montant ainsi obtenu est réparti sur les 9 prochaines déclarations d'impôt. Le plafond de défiscalisation s'applique sur 300 000 €, si le prix d'achat ne dépasse pas 5500 €/m². La remise d'impôt maximum et donc de 87 000 € pour le Duflot outre-mer, et 54 000 € pour le Duflot métropole. Exemple : un logement d'une valeur de 150 000 € implanté en métropole donne droit à une remise d'impôt de 27 000 €, soit 3000 € par an pendant 9 ans. S'il est implanté en DROM, la remise d'impôt est de 43 500 €, soit 7250 € par an pendant 9 ans. Ce qu'il faut faire Pour bénéficier de la défiscalisation en loi Duflot métropole, un particulier peut acheter un logement neuf, ou ancien avec travaux. Le logement doit : Présenter une performance énergétique labellisée. Se trouver dans une zone d'habitation tendue. Être mis en location pendant 9 ans, en respectant un plafond de loyer, pour des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain barème. Le dispositif Duflot outre-mer ne concerne que les logements neufs. Comment emprunter pour investir ? Les banques tiennent compte de 70 % des revenus locatifs espérés. Les loyers sont par ailleurs connus d'avance, puisqu'ils correspondent à des barèmes. Le fait que les logements éligibles à la loi Duflot se trouvent dans des zones tendues, permet de presque-garantir que l'on trouvera un locataire. En tenant compte de la rentrée des loyers, l'endettement futur des acheteurs ne doit pas dépasser 33 % de leurs revenus imposables nets. La loi Censi-Bouvard : jusqu'à 33 000 € de défiscalisation Montant de la remise d'impôt La remise d'impôt en loi Censi-Bouvard est de 11 % sur le prix du bien immobilier hors taxes. Pourquoi hors taxes : car l'investissement est généralement accompagné de la prise du statut fiscal de loueur meublé non professionnel (LMNP). Or, un LMNP à la possibilité de récupérer la TVA sur ses achats. Si une résidence de services est en vente à 150 000 € TTC, il l'achètera pour 125 000 €. Le plafond de défiscalisation s'applique sur 300 000 €, il n'y a pas de limite d'achat par m². La remise d'impôt maximum est donc de 33 000 €, répartie sur les 9 prochaines déclarations. Exemple : un couple achète un appartement à la montagne pour une valeur de 150 000 €. La remise d'impôt est de 16 500 € sur 9 ans, soit 1833 € par an. Ce qu'il faut faire Pour investir dans l'immobilier avec la loi Censi-Bouvard et diminuer ses impôts, il suffit d'acheter un logement meublé dans une résidence de services, et d'en confier la gestion à un exploitant. Les nombreux programmes immobiliers comprennent un service clé en main : Catalogue de résidence. Service d'exploitation. Assistance administrative pour récupérer la TVA et s'inscrire en LMNP. L'un des nombreux avantages de l'investissement en LMNP est que dès lors que l'on confie la gestion de la résidence un exploitant, c'est ce dernier qui verse le loyer. Il n'y a donc pas de défaut de paiement, et pas non plus de soucis de gestion. Attention toutefois, le logement doit être neuf, et inclus dans une résidence proposant au moins 3 parmi les 4 services suivants : accueil, petit déjeuner, entretien, blanchisserie. Comment emprunter pour investir ? Les banques sont particulièrement friandes des investissements locatifs en résidence de services. Il faut savoir que le rendement est souvent plus intéressant que lors de la location vide classique. Mais surtout, lorsque l'achat est effectué auprès d'un promoteur de renom, ce dernier est en mesure de prouver qu'il a versé les loyers sans défaut depuis des années. Les banques sont ainsi rassurées dans le fait que l'emprunteur percevra effectivement un rendement, et pourra donc payer ses mensualités. La seule chose que l'on pourrait reprocher aux banquiers, est de ne pas tenir compte du remboursement de la TVA dans le calcul de la capacité d'emprunt. Pour parer à cela, certains promoteurs vendent le bien directement hors-taxes aux investisseurs, en leur avançant le remboursement de la TVA. Quel taux d'emprunt pour l'investissement locatif ? Dans un investissement locatif, la présence d'un loyer permet d'emprunter sur une durée plus courte. Il peut être quelquefois pertinent de n'acheter qu'un studio à 100 000 €, pour pouvoir le rembourser sur 10 ans. Les taux actuels de Vousfinancer.com montrent que les bons dossiers peuvent obtenir 2,71 % sur 10 ans, frais non-compris.