Le leader de la vente de biens immobiliers de luxe, Sotheby's International Realty, a remis un rapport annuel en demi-teinte. Dans une interview accordée a atlantico.fr, son PDG Alexandre Kraft met en avant la difficulté rencontrée par le marché des logements de luxe intermédiaires. Globalement, on observe jusqu'à 20 % de baisse des prix dans le haut de gamme en France. De bonnes affaires en perspective, en particulier dans la capitale pour les investisseurs ayant une capacité importante. État du marché de l'immobilier haut de gamme en France Une entrée de gamme toujours dynamique Selon les propos de Monsieur Kraft, le marché de l'immobilier de luxe est « à 3 vitesses ». Il y a tout d'abord celui des « petits pied-à-terres », dont les prix oscillent entre 500 000 € et 1,5 million d'euros. Il s'agirait d'un marché dynamique, car particulièrement recherché par les étrangers. Ce marché ne fait pas peur aux fortunes françaises car il ne représente pas un investissement important. Des produits hauts de gamme en bonne santé Le PDG de Sotheby's International Realty affirme que le haut de gamme du secteur de l'immobilier de luxe se porte bien. Monsieur Kraft met en avant le fait que des fortunes françaises quittent le pays, et mettent en vente des résidences principales dont les prix sont situés entre 5 millions d'euros et 25 millions d'euros. Un milieu de gamme en difficulté Le rapport met en avant la difficulté du milieu de gamme de l'immobilier de luxe parisien. Il cite notamment les grands appartements familiaux dont la surface varie de 100 m² à 300 m². La difficulté rencontrée sur ce segment serait due au fait que ce type de logement s'adresse avant tout à des acheteurs français. Le PDG de Sotheby's International Realty indique que les élections présidentielles ont saboté la confiance de l'acheteur français. On entend cependant un autre son de cloche du côté de Bercy L'ISF a rapporté plus que prévu Les recettes fiscales générées par l'Impôt Solidarité Fortune (ISF) en 2013, ont été de 4,4 milliards d'euros. Au départ, Bercy prévoyait 4,1 milliard de recettes dans sa loi des finances de 2013. Puis ces chiffres furent revus à la hausse à l'automne, avec une prévision à 4,3 milliards d'euros. Le gouvernement n'a pas manqué de réagir, par la voix du rapporteur général du budget, M. Christian Eckert. M. Eckert souligne que « les recettes de l'impôt de solidarité sur la fortune sont conformes aux prévisions, ce qui laisse penser que l'évasion de nos contribuables les plus aisés vers des cieux fiscalement plus cléments, n'a pas été aussi massive que certains le prédisaient. » Si cet enthousiasme est à temporiser car on ne dispose pas vraiment de données sur lesquelles s'appuyer, l'importance des recettes fiscales générées par l'ISF en 2013 ne s'explique pas par une hausse de la fiscalité. Quoi qu'il en soit, ces chiffres viennent contredire une partie de la théorie de Sotheby's sur le manque d'intérêt des Français pour l'immobilier de luxe résidentiel de moyenne taille. L'immobilier de luxe diffère de région en région Le quotidien économique les Échos.fr a épluché le rapport de Sotheby's International Realty, et a noté certaines variations dans toute la France. Paris résiste dans le bas et le haut de gamme, la Côte d'Azur est à la traîne et les opportunités immobilières sont maintenant situées en Bretagne. Paris reste une valeur sûre Les investisseurs cherchant à conserver, peuvent donc se tourner vers les entrées de gamme, ou au contraire vers le haut de gamme. L'immobilier de luxe parisien reste une valeur sûre, sauf du côté des appartements familiaux. Ceux-ci se vendent mal depuis quelques années, à un tel point qu'il est possible d'obtenir des décotes de 15 %. Le rapport cite notamment un appartement aux Invalides, vendu avec une décote de 30 %, à 8000 € le mètre carré au lieu de 12 000 €. M. Kraft indique qu'il est possible d'acheter dans le 16e arrondissement et le 8e arrondissement, pour moins de 10 000 € le mètre carré. Bretagne : le moment d'acheter ? En Bretagne, les prix de l'immobilier haut de gamme se sont déjà stabilisés en décote de 30 %. Cela n'empêche pas beaucoup de biens d'exception d'être toujours présents sur le marché depuis 3 ans. Les acheteurs d'immobilier de luxe recherchant une résidence secondaire, pourraient réaliser de bonnes affaires du côté de la Bretagne. L'exception de la Côte d'Azur On pourrait croire que l'immobilier haut de gamme en Côte d'Azur a le vent en poupe, due à la présence des fortunes étrangères. Cependant peu d'entre eux achètent au comptant. Selon Sotheby's 80 % de la clientèle est russe. Les banques sont réticentes à leur accorder des prêts immobiliers, même avec un apport important, ce qui a pour effet de freiner les transactions. Mais surtout, il s'agit d'une clientèle qui recherche la bonne affaire. Or, les propriétaires sur la Côte d'Azur ne sont pas pressés de vendre. Conclusion : beaucoup de demandes, mais peu de transactions. Garder un œil en Provence Il semble qu'il y ait trop de biens immobiliers à moins d'1 500 000 € à vendre, par rapport à la demande. C'est la raison pour laquelle les ventes de résidences secondaires de luxe dans la région d'Aix-en-Provence n'ont pas été importantes. En revanche, beaucoup d'acheteurs européens se sont installés dans le Haut Var. Ils ont pu y payer de belles villas à 3 millions d'euros, contre 10 millions d'euros sur la Côte d'Azur. Il est apparemment possible de réaliser de bonnes affaires dans le Lubéron, où les acheteurs étrangers et français ne se pressent pas. Une décote jusqu'à 15 % est envisageable. L'immobilier de luxe résiste à moins d'1 million euros Au vu du rapport annuel rendu par Sotheby's, il semble que les propriétés de moins d'1 million d'euros ont mieux résisté. Leur prix de vente ne s'est pas érodé, les variations ont été constatées sur les segments plus élevés. En revanche, le haut de gamme du luxe n'a pas trop souffert. Il apparaît que le secteur intermédiaire du luxe soit le plus spéculatif, comme le précise d'ailleurs le rapport. Avec une possibilité de remise moyenne de 20 %, voire plus, les acheteurs se donneraient des chances de plus-value immobilière. De plus, la faiblesse des taux de prêt immobilier du moment, permet d'espérer un intéressant rendement locatif avant impôt.