Les prix de l'immobilier pourraient déjà avoir augmenté en Île-de-France, c'est ce qu'avancent la chambre des notaires. Mais il reste toujours de bonnes affaires dans certaines municipalités, particulièrement là où les prix se sont fortement ajustés à la baisse. Appartements ou maisons anciennes, grande couronne ou petite couronne, voici ces municipalités où les prix ont le plus baissé, présentant des opportunités. Voici également celles ayant subi le plus d'inflation, où les acheteurs devraient avancer avec circonspection. Ces villes de la petite couronne où les prix de l'immobilier ont le plus évolué Les ventes d'appartements explosent et les prix baissent En 1 an le prix des appartements anciens en petite couronne francilienne, a perdu -2,5 %. Sur les 3 derniers mois l'ajustement reste modéré à -0,7 %, avec une hausse de 26 % des ventes, dont 35 % dans le Val-de-Marne. Et pour cause, certains prix de l'immobilier se sont correctement ajustés à la baisse, à l'image de Créteil et de ses -4,4 %. Les notaires enregistrent désormais une transaction médiane à 3100 €/m². Si l'on choisi de se rapprocher de Paris jusqu'à Vitry-sur-Seine, on ne trouvera que légèrement plus cher. Les appartements anciens y ont baissé de -1,2 %, la transaction médiane s'établissant désormais à 3290 €/m². Rien à voir avec la performance de Saint Denis, dont les prix de l'immobilier ont grimpé de +9,6 % au 2e trimestre 2015. Il faudra désormais compter sur 3310 €/m² pour devenir propriétaire d'un appartement ancien. Ce sera d'ailleurs encore plus cher à Montreuil, après une augmentation des prix de +9,5 % il faut désormais compter sur un budget de 4610 €/m². On pourra s'éloigner un peu plus de Paris en se dirigeant vers Rosny-sous-Bois. Si les prix des appartements anciens ont bondi de +9 %, ils restent plus abordable à 3160 €/m². La proche banlieue ouest reste la plus chère, à l'image de Levallois-Perret, où les accédants à la propriété devront miser sur un budget de 7500 €/m². Seule bonne nouvelle : il est en baisse de -0,6 % au 2e trimestre. La plus abordable de la proche couronne « chic », reste la municipalité d'Asnières sur Seine. Les prix des appartements anciens ont baissé de -1 %, il faut désormais tabler sur 5070 €/m². Maison ancienne : un marché à 2 vitesses Globalement le prix de vente des maisons anciennes à baissé de -2,5 % sur 1 an. L'ajustement a été particulièrement sévère en Seine-Saint-Denis, avec -4,1 %. Toutefois on observe un comportement différent au cours des 3 derniers mois. Dans les Hauts-de-Seine le montant médian des transactions est reparti à la hausse de +1 %. Il est en quasi stabilisation dans le Val-de-Marne à -0,2 %. Mais en regardant la carte à la loupe, on tombe sur des différences flagrantes. Ainsi à Clamart le prix de vente médian est tombé de -17 %, pour atterrir désormais à 502 000 €. À Rueil-Malmaison aussi l'ajustement reste très fort, après une chute des prix de -12,8 % la transaction médiane se situe à 690 900 €. On observe également de forts ajustements à Vitry-sur-Seine, où les prix baissent de -7,1 % à 339 000 €. On trouvera encore moins cher en se dirigeant vers Champigny-sur-Marne, où les maisons anciennes se sont vendues -5,8 % moins chères, à 329 900 € de médiane. De l'autre côté de la balance on constate de fortes inflations, comme à Villeneuve le Roi. Si les prix des maisons anciennes restent abordables à 268 300 €, ils sont en augmentation de +9,5 % au 2e trimestre. À Drancy on pourra devenir propriétaire pour 237 000 € de médiane, les prix ont augmenté de +7,7 %. C'est toutefois à Tremblay-en-France que les maisons anciennes sont les plus abordables de la petite couronne, avec 230 000 € et aucune évolution constatée. Ces villes de la grande couronne où les prix de l'immobilier ont le plus évolué Les appartements anciens présentent des opportunités Pour l'instant les notaires constatent que le prix de vente des appartements anciens continue de descendre. Il a perdu -3,6 % sur 1 an, et -0,8 % sur 3 mois. Résultat les ventes ont bondi de +17 % entre le 2e trimestre 2014 et 2015. Mais certains acheteurs ont été plus gâtés que d'autres. Ceux qui se sont tournés vers Fontainebleau ont pu acheter -11,6 % en dessous du prix de l'année dernière, à 3160 €/m². Les bonnes affaires se situaient également du côté de Melun, ou après une chute de -9,3 % le prix de vente médian s'établit à 2280 €/m². Il fallait également acheter à Versailles, où l'on pouvait devenir propriétaire d'un appartement ancien pour 5240 €/m², en baisse de -8,5 %. Et pour trouver encore moins cher il fallait descendre au sud de l'Essonne, jusqu'à Évry. Si les prix ne diminuent « que » de -0,7 %, ils s'établissent à 1890 €/m². A l'autre bout de la fourchette les propriétaires de Cergy respirent enfin. Le prix des appartements anciens a bondi de +5,3 %, pour s'établir désormais à 2860 €/m². Mais l'augmentation est encore plus importante à Massy, où le prix médian des transactions a bondi de +6,5 %, atteignant ainsi 3280 €/m². Saint-Germain-en-Laye reste parmi les municipalités les plus chères de la grande couronne parisienne, et pour ne rien gâter les prix ont augmenté de +3,3 %. Désormais un appartement ancien s'achète à 5730 €/m² de médiane. Maison ancienne : est-ce le moment d'acheter ? Traditionnellement le meilleur moment pour acheter et lorsque les prix sont au plus bas. Mais en réalité il est bien difficile de prédire le moment précis où la courbe va s'inverser. En ce qui concerne les maisons anciennes d'Île-de-France il est presque trop tard, les prix remontent officiellement. Les notaires constatent que le montant médian des transactions augmente de +0,5 % sur l'ensemble des maisons anciennes de la grande couronne parisienne. Mais surtout ils s'attendent à ce que les prix aient augmenté de +1,2 % à la fin octobre, par rapport à la fin juillet. Autant dire que l'inflation est déjà bien en marche. Mais il reste des exceptions, et notamment dans la très recherchée commune du Vésinet. Certes il faut disposer des 750 000 € nécessaires, mais l'on pourra y acheter une maison ancienne avec des prix en baisse de -8,5 %. On pourra également trouver de bonnes affaires du côté de Sainte-Geneviève-des-Bois, à condition de s'éloigner loin dans l'Essonne. Le prix de vente des maisons anciennes a chuté de -14,6 %, et l'on termine désormais à 258 000 € de médiane. Plus proche de Paris on pourra acheter à Domont sur Oise, où après un ajustement de -5,6 % le prix de vente médian s'établit à 285 000 €. Il est déjà trop tard pour réaliser de bonnes affaires à Chatou, où après une augmentation de +9,5 % des prix, les maisons anciennes s'échangent à 600 000 €. La municipalité de Houilles a bénéficié de sa proximité de Paris, si l'on en juge par la hausse de +9,3 % du montant de cette transaction. Les maisons anciennes restent toutefois raisonnables à 406 000 €. Autre exemple type de de ce type de logement : un prix médian de 335 000 € à Herblay, en progression de +10,7 % d'un trimestre à l'autre.