Malgré un contexte politico-social difficile, le marché de l’immobilier de luxe à Paris a connu une belle embellie en 2015, après trois années de marasme. Grâce notamment aux acquéreurs étrangers, qui ont profité de plusieurs facteurs conjoncturels comme la baisse des prix de vente, une parité euro/dollar particulièrement avantageuse ainsi qu’un panel de biens d’exception très alléchants. De sorte que la Ville Lumière reste une destination très demandée par les grandes fortunes mondiales. Le retour des investisseurs dans l’immobilier de luxe Le marché de l’immobilier de prestige parisien a nettement repris des couleurs en 2015, avec le retour des acheteurs non-résidents. Ainsi, les investisseurs étrangers et les Français expatriés recommencent à placer leur argent dans la pierre parisienne, portés par des prix attractifs et des opportunités d’acquisition à la fois plus nombreuses et plus intéressantes (comme on peut le lire ici). Pourtant, avec le contexte politique et social lié aux attentats du 13 novembre 2015, qui ont touché le cœur de Paris ainsi que la ville de Saint-Denis, et la situation de tension qui prévaut dans une capitale marquée par l’état d’urgence, ce rebond de l’investissement immobilier étranger ne semblait pas acquis. Que nenni : les super-riches de la planète n’ont pas été freinés par les événements et acquièrent des biens de prestige dans la Ville Lumière en plus grand nombre qu’ils ne l’ont fait ces trois dernières années. Certes, cette tendance est à mettre en corrélation avec un marché immobilier national qui retrouve des couleurs, et avec un marché global qui connaît une embellie dans toutes les villes les plus prisées par les acheteurs potentiels. Il reste que cette reprise est exceptionnelle dans la mesure où elle est partagée par tous les grands acteurs du secteur de l’immobilier de luxe : Barnes, Sotheby’s International Realty France, Emile Garcin, Daniel Féau… Tous ont tous annoncé, fin 2015, des résultats très positifs qui ont replacé Paris à la 7e place des métropoles les plus recherchées par les super-riches. Sotheby’s résume très bien la situation dans cet article : avec un prix de vente moyen qui atteint 1,85 millions d’euros, on peut dire que le marché a retrouvé la forme. En outre, le portefeuille de biens disponibles, qui ne cessait d’augmenter depuis plusieurs années faute de transactions, s’est fortement réduit. Enfin, on constate que les biens situés entre 180 et 500m2 trouvent plus facilement preneurs que ceux entre 90 et 150m2, réaffirmant le succès de l’immobilier de très haut vol. Pourquoi les investisseurs étrangers choisissent Paris La volonté d’investissement des super-riches dans l’immobilier s’appuie sur deux critères complémentaires : Le plaisir : acheter un pied-à-terre dans une ville agréable, sûre et prestigieuse Le retour sur investissement : trouver un placement qui procure un bon rendement et, si possible, une belle plus-value à la revente Le niveau d’exigence est donc élevé, mais Paris résiste très bien. Selon une étude menée par Barnes et reprise sur cette page, les acquéreurs étrangers très fortunés donnent des critères très précis dès lors qu’il s’agit de choisir une ville pour y acheter un pied-à-terre : La sécurité (à 63%) L’ouverture économique (à 60%) La stabilité sociale (à 51%) L’immobilier de prestige (à 27%) L’environnement fortuné (à 27%) La qualité du système éducatif (à 25%) Or, il s’avère que les arrondissements de la capitale les plus demandés (5e, 6e, 7e, 8e, 16e, 17e) répondent parfaitement à ces critères, ce qui a poussé les investisseurs à revenir acheter à Paris, faisant grimper celle-ci dans le classement des villes les plus prisées au monde : de la 10e place, en 2014, elle est ainsi passée à la 7e place l’année dernière. Paris reste toutefois toujours derrière les grandes métropoles anglo-saxonnes (Londres, New York) et asiatiques (Hong-Kong, Singapour, Shanghai), mais devant Pékin et Zurich. En cause, dans ce rebond du marché de l’immobilier de luxe : Une baisse des prix des biens de l’ordre de 15 à 20% La parité euro/dollar avantageuse Des taux de crédit favorables Un panel de biens d’exception à la vente Évidemment, les prix ont constitué un argument notable, même auprès des grandes fortunes du monde qui négocient sévèrement leurs acquisitions. En 2015, Paris est devenue en effet plus abordable que ses principales concurrentes internationales : ainsi que l’indique le blog de Barnes, les prix y sont compris, pour l’immobilier de luxe, entre 15 000 et 25 000€ le mètre carré, contre une fourchette comprise entre 30 000 et 70 000€ à Londres et New York. De Paris à la France Mais Paris n’est pas seule concernée : c’est toute une partie de la France qui profite du retour des investisseurs étrangers. Le nombre de transactions conclues par des acquéreurs internationaux est en hausse dans les villes de Saint-Tropez et Cannes, et plus généralement sur la côte d’Azur, ainsi qu’à Megève et Courchevel. Pour l’ensemble du pays, les ventes ont progressé de 155% sur un an au 4e trimestre 2015, pour un volume de plus de 537 millions d’euros. La clientèle chinoise, tout particulièrement, est à la recherche d’une certaine authenticité qu’elle trouve certes dans l’architecture et le style de vie parisiens, mais surtout en province : en Sologne ou dans la région des châteaux de la Loire. Le rachat du domaine de Gevrey-Chambertin et de ses vignes par un acheteur chinois en 2012, qui avait fait grand bruit (voir cet article), tend à démontrer que cette clientèle souhaite acquérir, plus que de la simple pierre, un fragment du patrimoine français. Les tendances significatives À propos de ce rebond de l’immobilier de luxe et du retour des investisseurs étrangers, on note les tendances suivantes : Le retour d’une clientèle qui s’était mise en retrait : américaine, sud-américaine, chinoise et moyen-orientale (Arabie saoudite, Doha, Dubaï, Qatar). Les Anglais et les Libanais, eux, maintiennent leur présence. Mais les investisseurs russes ont disparu de la scène. Le comportement des vendeurs vis-à-vis des agences tend à l’exclusivité et à la fidélisation. Les propriétaires privilégient de plus en plus les mandats exclusifs parce qu’ils se fient désormais à la qualité des agences. En outre, ils tablent volontiers sur une clientèle internationale et font appel à un chasseur immobilier qui peuvent leur donner accès à un nombre accru d’acquéreurs potentiels. La hausse des acquisitions opérées par des fonds d’investissement étrangers, qui investissent plutôt dans des grandes surfaces et des immeubles dans le but de les diviser et de s’assurer une plus grande rentabilité, y compris dans des immeubles de bureaux qu’ils transforment en logements. La bonne situation des logements exceptionnels, et notamment des hôtels particuliers, dont les ventes sont en hausse. On entend par là des biens dont la valeur dépasse les 10 millions d’euros. Les Français et l’immobilier de luxe Les clients français, eux, ne sont pas en reste. Toujours bien présents sur le marché du luxe, ils s’orientent plutôt vers des biens à rénover. Cette tendance s’explique par leur goût pour les travaux, le fait qu’étant sur place ils peuvent surveiller l’avancée du chantier, et parce qu’ils réfléchissent d’abord en termes de plus-value. Si l’Ouest de la capitale (8e, 16e et 17e arrondissements) et la rive gauche (5e, 6e et 7e) restent toujours privilégiés par les investisseurs étrangers, on note une forte demande du côté des 9e, 10e et 11e arrondissements, autour de la place de la Bastille notamment, et dans les 14e et 15e pour des maisons. Toutefois, sur ce point, la disparité est forte entre les clients français, qui optent pour des quartiers résidentiels localisés près des commerces et des écoles, et qui comptent habiter sur place, et les acheteurs étrangers, qui rêvent d’une adresse de prestige dans le Triangle d’Or (un secteur délimité par les avenues George V, Montaigne et des Champs Élysées). Autant dire que le marché profite donc aussi bien aux uns qu’aux autres, dans la mesure où les cibles d’acquisitions ne sont pas les mêmes. Enfin, face à la hausse des investissements étrangers à Paris et dans toute la France, les Français répondent en mettant leurs billes dans les pays limitrophes, notamment en Espagne ou au Portugal (à lire sur ce billet) où les prix sont plus attractifs et la vie moins chère qu’au beau milieu de la capitale.