Le nouveau Pinel a été resserré sur les zones A, Abis et B1. Il n’est pas reconduit en zones B2 et C. Par contre il est étendu aux villes pénalisées par la fermeture d’un site militaire et qui ont signé avec l’Etat un Contrat de redynamisation du site de défense (CRSD). Ces villes sont très hétérogènes, situées de la zone A à la zone C. Sur quelles communes pénalisées par la fermeture de la caserne militaire, les investisseurs peuvent-ils se positionner ? A l’inverse, quelles communes s’avèrent risquées ? Le point avec Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier, chez Théséis. Bonne nouvelle pour les investisseurs dans le neuf, qui souhaitent défiscaliser avec le dispositif Pinel. Il est prolongé pour 4 ans, jusqu’au 31 décembre 2021, en zone tendue (A, Abis, B1)*, c’est-à-dire là où il existe un déséquilibre marqué entre la demande et l’offre de logement (demande > offre). « Le recentrage du Pinel était attendu ou du moins espéré. Sur le fond, c’est une bonne chose. Les communes détendues et saturées sont exclues du dispositif. On revient donc à l’objectif initial du Pinel de construire en zone tendue », note Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier, chez Théséis. Les avantages restent les mêmes pour les investisseurs. A savoir une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% en fonction de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans) et les loyers sont toujours plafonnés pour les locataires, en fonction de leurs revenus. Nouveauté : Pinel étendu aux villes pénalisées par la fermeture d’un site militaire A noter qu’« en 2016, 6000 logements ont été réalisés en Pinel en zone B2, à comparer avec un effectif global du Pinel de l’ordre de 60 000 logements (soit 10% à peine, Ndlr)», précise le ministère de la Cohésion des territoires, que nous avons contacté. Le dispositif n’est pas prolongé en zones B2 et C**. Une bonne chose en soi dans la mesure où le risque de vacance locative est plus élevé dans ces zones moins tendues, voire détendues… Par contre le dispositif est étendu aux villes pénalisées par la fermeture d’un site militaire. (communes ayant signé avec l’Etat un Contrat de redynamisation du site de défense (CRSD). Les investisseurs doivent redoubler de vigilance sur le choix de ces communes. Vérifiez bien le dynamisme de ces communes et assurez-vous que l’offre de logements ne soit pas supérieure à la demande. Car gardez bien en tête que sans locataire, vous perdez l’avantage fiscal. Selon Franck Vignaud, « l’élargissement du Pinel aux communes pénalisées par la fermeture d’un site militaire est très curieux car ces catégories de communes sont très larges, de la zone A à la zone C. Et la définition que le ministère de La Défense donne de toutes ces communes pénalisées par la fermeture d’un site militaire est pour le moins interpellante : « le contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) intervient dans le cas des sites concernés par une perte importante d’emplois et qui connaissent une grande fragilité économique et démographique. Un CRSD est un outil d’appui structuré d’une durée de 4 ans, reconductible une fois, par un avenant de un an au maximum ». « Cette définition me gêne, car elle englobe toutes les caractéristiques pour faire fuir les investisseurs. Même s’il est peu probable que des opérateurs et promoteurs se positionnent sur les secteurs les plus sinistrés », réagit Franck Vignaud. Brétigny-sur-Orge : une valeur sûre « Pour les communes situées en zone A, il n’y a pas trop de débat. C’est le cas de Brétigny-sur-Orge en région parisienne (Essonne, 91), où le Pinel fonctionne bien. Une nouvelle Zac a été créée, le RER C dessert la commune. Faire du Pinel dans cette commune, pénalisée par la fermeture de la caserne, a du sens. A noter que le taux de vacance est de 6,3%, inférieur donc à la moyenne nationale (7,8%). D’ailleurs, de nombreux opérateurs se sont positionnés sur cette commune francilienne, comme Icade, Bouygues immobilier, BNP Paribas Real estate, Pichet… » Reims, Caen, La Rochelle, Creil, Limoges : pas de risque majeur « Pour les communes situées en zone B1, il n’y a pas trop d’inquiétude à avoir non plus. Comme à Reims (où le taux de vacance ne dépasse pas 7,9%), Caen (8,5% de taux de vacance sur l’ensemble du parc neuf et ancien, selon l’INSEE), La Rochelle (6,3% de taux de vacance), ou encore Creil dans l’Oise (taux de vacance de 7,4% et la population a évolué de 13,8% de 1999 à 2014). Le marché est bien dynamique dans ces communes, les investisseurs ne prennent donc pas de gros risque (sous-entendu qu‘ils pourront trouver un locataire facilement, ndlr). A Limoges, en Haute-Vienne, ils ne prennent pas de très gros risques non plus. Le taux de vacance atteint 8,9%, la population a évolué de + 0,4% en 15 ans. Il y a pas mal d’emplois de service, donc l’immobilier se maintient plus ou moins. C’est la seule agglomération de plus de 100 000 habitants qui s’étend à des dizaines de kilomètres à la ronde, captant ainsi pas mal d’activité, une sorte d’oasis dans le désert », souligne Franck Vignaud. Dijon : trop de construction « A noter qu’à Dijon, la population a évolué de 2,5% de 1999 à 2014. De plus, il y a eu un peu trop de construction, parallèlement à la mise en place du tramway. Cependant le taux de vacance reste raisonnable, conforme à la moyenne nationale : 7,9%. A titre de comparaison, le taux de vacance à Paris s’établit à 7,9% et à 8,7% à Lyon ». A voir donc. Etudiez bien le marché locatif en fonction du quartier choisi. Attention à Metz qui enregistre un taux de vacance plus élevé : 12,8%. Toutefois la ville est bénéficiaire d’un CRSD signé avec l’état, dont le montant s’élève à 32 millions d’euros. A voir mais restez prudents. Zone C : Taux de vacance dramatiques, zone interdite donc Les communes de la zone C éligibles au dispositif restent les plus risquées. En effet, « de nombreuses communes de la zone C sont minuscules et atteignent des taux de vacance dramatiques. Par exemple à Luxeuil-les-Bains (Haute-Saône), le taux de vacance culmine à 17,7% et la population entre 1999 et 2014 a chuté de 17,8% », confirme Franck Vignaud. Autre commune sinistrée mais pourtant éligible au dispositif Pinel en raison de la fermeture de la caserne militaire : Givet, qui abrite 6659 habitants. Le taux de vacance s’élève à 11,1% et la population a baissé de 9,7% en 15 ans, autant d’indicateurs qui doivent alerter les investisseurs, même si l’Etat a affecté 5 millions d’euros à cette petite commune des Ardennes, dans le cadre d’un CRSD. « Théoriquement ces communes sont éligibles au Pinel mais en pratique, il ne faut pas y aller car il n’y a aucune profondeur de marché », met en garde l’expert. « En tout cas, si on vient de fermer les zones B2 et C, il faut éviter d’y revenir », conclut Franck Vignaud. Une question de bon sens. Propos recueillis par Alexandra Boquillon *Actuel zonage : Selon le Ministère de la cohésion des territoires, la zone A bis comprend Paris et 76 communes des Yvelines (78), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94) et Val-d’Oise (95). Dans cette zone, les loyers moyens varient du simple au double, de 15,6 à 30,4 €/m2 pour un plafond commun de 16,83 €/m2. La zone A englobe l’agglomération de Paris (dont la zone A bis) c’est-à-dire 650 communes de l’Ile-de-France, Lille, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, PACA, Corse, et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés. Les loyers mesurés oscillent entre 9,7 et 19,4 €/m2, pour un plafond commun de 12,50 €/m2. La zone B1 comprend certaines grandes agglomérations ou communes dont les loyers et prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d'Outre-Mer. En zone B1, les loyers mesurés sont très dispersés et varient entre 8,0 et 17,9 €/m2, pour un plafond commun fixé à 10,07 €/m2. ** A noter qu’en zone B2 et C, les communes dotées d’un arrêté préfectoral autorisant le Pinel, bénéficient d’un délai pour les opérations en cours, à condition que le permis de construire ait été déposé avant le 31 décembre 2017 et que l’acte authentique de vente devant notaire soit signé avant le 31 décembre 2018. Cette décision a été prise pour éviter un effet d’aubaine et que les promoteurs déposent massivement des permis de construire fin 2017. Mais ce délai de 12 mois est trop court selon Franck Vignaud : entre le temps d’instruction, 2 à 3 mois de purge, 6 mois de pré-commercialisation, sans compter le temps pour le particulier d’obtenir son financement etc, le délai accordé est insuffisant », déplore-t-il. Le député Gilles Carrez avait proposé de repousser le délai de signature de l’acte au 30 juin 2019. Un délai plus tenable mais qui a été retoqué.