L’avantage fiscal Pinel est théoriquement restreint aux secteurs dits tendus, c’est-à-dire uniquement aux zones A, A bis et B1*. La zone B2 est exclue de l’avantage fiscal Pinel depuis le 1er janvier 2019, comme la zone C. Mais de quel délai bénéficient toutefois les investisseurs pour acter encore une opération en zones B2 ou C ? Quelle est la particularité des communes bénéficiant d’un contrat de redynamisation de site de défense ? Pourquoi les investisseurs en Pinel doivent redoubler de vigilance concernant les communes situées en zones B2 et C ? Quelles sont les autres nouveautés introduites par la loi de Finances 2019 ? Explications de Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier chez Theseis. Ce n’est pas encore gagné ! Le zonage Pinel devait être révisé. Les parlementaires avaient en effet adopté un amendement requérant la réalisation d'un rapport, sur la révision du zonage avant le 1er septembre 2018. Début 2019, non seulement les professionnels attendent toujours ce rapport mais de plus, « les députés ont accordé un délai pour acter une opération en zone B2 ou zone C (avec agrément) jusqu’au 15 mars 2019. Les investisseurs ont donc 2 mois et demi supplémentaires pour boucler leur dossier de financement et ensuite pour passer chez le notaire. Au-delà de ce délai accordé, les communes de la zone B2 et C (zones moins tendues, voire détendues) ne seront plus éligibles au dispositif Pinel », précise Franck Vignaud. Les investisseurs qui ont donc signé leur avant-contrat avant le 1er janvier de cette année et qui signeront l’acte authentique devant notaire pour le 15 mars 2019 au plus tard peuvent encore en profiter. Pas de locataire = pas d’avantage fiscal Pourtant, après ce délai accordé, quelques communes de la zone B2 et C resteront toujours éligibles. Et ce malgré les mises en gardes des observateurs et experts concernant ces deux zones où le marché est moins tendu, voire détendu. Dans ce contexte, il devient risqué d’investir en Pinel car si vous ne trouvez pas de locataire, votre avantage fiscal peut être remis en cause. De plus, « le zonage en fonction de la taille des agglomérations, tel qu’il est établi aujourd’hui n’est pas pertinent », relevait il y a quelques mois Franck Vignaud. « Un découpage en deux ou trois zones ne permet pas de refléter l’amplitude et la diversité des marchés locatifs ». Selon Franck Vignaud, idéalement il faudrait 10 zonages pour permettre d’englober tous les différents niveaux de loyer. 10 zonages en effet serait un découpage assez fin pour limiter les incohérences, commune par commune. On en est bien loin… Les investisseurs doivent donc redoubler de vigilance quant au choix de la commune. L’éligibilité d’une commune au dispositif ne vous garantit pas de trouver un locataire à coup sûr. C'est à vous de vérifier avant de signer que la demande est bien présente dans la commune en question. Car ne perdez pas de vue que sans locataire, vous perdez l’avantage fiscal ! Soyez vigilants notamment en ce qui concernent les communes bénéficiant d’un contrat de redynamisation de site de défense, surtout pour celles situées en zones B2 et C ! Quelle est la particularité des communes bénéficiant d’un contrat de redynamisation de site de défense ? « En clair, ce sont des communes qui ont vu la fermeture sur leur territoire d’une caserne ou d’une base militaire. Ces communes-là classées en zone A, B1, B2, voire en zone C sont donc éligibles au dispositif Pinel. Petite nouveauté en 2019 : le nombre de ces communes a été élargi car toutes les communes qui ont pu bénéficier d’un contrat de redynamisation dans les 8 années qui précèdent l’investissement, sont-elles aussi éligibles alors qu’auparavant seules les communes qui bénéficiaient d’un contrat en cours étaient éligibles au dispositif Pinel », précise Franck Vignaud. Quelle nouveauté concerne les expatriés ? La loi de Finances 2019 introduit une autre nouveauté concernant les futurs expatriés. Les contribuables qui réalisent un investissement Pinel depuis le 1er janvier 2019 pourront continuer à bénéficier de la réduction d’impôt y compris au titre des années pour lesquelles ils ne seront pas résidents sur le sol français, s’ils choisissent en cours de route de s’expatrier. Auparavant l’expatriation suspendait la réduction d’impôt. Réduction d’impôt et prélèvement à la source : comment ça marche ? Comme annoncé exceptionnellement par le ministre de l’Action et des Comptes publics, Gérald Darmanin, le 15 janvier dernier un versement de la réduction d’impôt à hauteur de 60% (au lieu de 30% comme annoncé à l’origine) a été versé automatiquement aux investisseurs en Pinel. Cet avantage fiscal est calculé sur l’année N-2 mais avec l’année blanche, il est calculé en réalité sur l’année 2018. Quant au solde (de 40%), il sera versé l’été prochain. Attention en 2020, le premier versement pourra avoir lieu après le mois de janvier puisque la loi de Finances 2019 stipule que le premier versement doit être effectué au plus tard en mars. A noter que si l’avance octroyée est supérieure aux avantages obtenus au titre des revenus 2019, le surplus sera à rembourser en septembre 2020. « Il y a un effet de trésorerie très favorable pour les contribuables qui sont prélevés de l’impôt sur les revenus sur 12 mois via le prélèvement à la source instauré depuis le 1er janvier 2019, et qui reçoivent de la part de l’Etat une première avance de 60% de leur réduction d’impôt Pinel en début d’année puis une deuxième avance de 40% durant l’été, sous la forme de deux versements séparés », souligne Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier chez Theseis. Pour rappel, l’avantage fiscal Pinel court jusqu’au 31 décembre 2021, et est dédié à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. La durée d'engagement locatif est toujours de 6, 9 ou 12 ans avec une réduction d'impôt respectivement de 12,18 ou 21%, calculée sur le prix de revient du bien (prix d'achat + frais de notaire). Dans la limite toujours de 300 000 euros. Et, seulement si l'investisseur respecte les plafonds de loyers imposés, ainsi que les conditions de ressources des locataires. Alexandra Boquillon *Selon le Ministère de la cohésion des territoires, la zone A bis comprend Paris et 76 communes des Yvelines (78), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94) et Val-d’Oise (95). La zone A englobe l’agglomération de Paris (dont la zone A bis) c’est-à-dire 650 communes de l’Ile-de-France, ainsi que Lille, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, PACA, Corse, et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés. La zone B1 comprend certaines grandes agglomérations ou communes dont les loyers et prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères et les départements d'Outre-Mer.