Une étude sur l'investissement locatif réalisée par le Crédit Foncier et rendue public jeudi 18 septembre, montre que le revenu moyen des investisseurs est de 67 500 €. Leur motivation est principalement fiscale, et ils préfèrent les petites surfaces. En dehors de la région parisienne et du Rhône-Alpes, les achats se situent principalement autour du littoral sud et sud-ouest. Si la construction souffre de prix plus élevés que ceux des habitations anciennes, les investisseurs compensent par la baisse des taux. Au final ils sont plus de la moitié à lancer leur opération sans apport. L'investisseur immobilier moyen gagne 67 500 € D'après l'étude du Crédit Foncier, l'investisseur immobilier moyen perçoit des revenus annuels nets de 67 500 €. Ces chiffres représentent toutefois la moyenne nationale, de grandes disparités existent au niveau des régions les plus peuplées de France. En Île-de-France, le revenu moyen de l'investisseur est de 72 000 €, alors qu'il monte à 74 030 € en Rhône-Alpes. Rappelons que lorsqu'un ménage demande un prêt immobilier locatif, une banque prend en compte ses revenus, ses dettes mais également ses charges. Même si au final l'endettement futur des candidats acheteurs ne dépassera pas 33 % de leurs revenus imposables nets, l'affaire n'est pas gagnée pour autant. Car la banque tient à s'assurer qu'il restera suffisamment aux ménages pour vivre. Or le coût de la vie dans les grandes agglomérations est plus cher qu'en province. Les investisseurs préfèrent les petites surfaces Lorsqu'il s'agit de mettre en location, les ménages préfèrent acheter un appartement plutôt qu'une maison, dans pratiquement 9 cas sur 10. Seuls 11 % d'entre eux se tournent vers la maison individuelle pour investir dans le locatif. La moyenne des surfaces habitables des logements acquis atteint 42 m². Cela s'explique par le fait que la demande locative est surtout forte du studio au T3. Au-delà, il s'agit généralement d'habitation familiale. De plus le rendement locatif est généralement plus intéressant dans les petites surfaces, surtout lorsqu'un plafond de loyer est imposé par un dispositif de défiscalisation. Le prix moyen des logements achetés est de 167 000 €, ce qui représente une augmentation de 11 % par rapport à 2010. Cette constatation est importante, car elle met en avant l'un des problèmes du marché de la construction : le coût. Car un appartement neuf reste globalement plus cher qu'un appartement ancien, de même surface, situé au même endroit. Un deux-pièces ancien à Lyon ans le quartier de Décines-Charpieu vaut entre 2280 €/m² et 2880 €/m², alors que la même surface neuve s'achète entre 3020 €/m² et 4020 €/m² (source : notaires de France). Sur une surface de 42 m², la différence va de 31 080 € à 47 880 €… Et l'enquête du Crédit Foncier d'enfoncer le clou : en 2010 la part des opérations d'investissement locatif dépassant 200 000 € atteignait 22 %. Aujourd'hui, la proportion se monte à 32 %. On investit en Île-de-France et proche des frontières Curieusement, les investissements locatifs sont répartis au bord de l'Hexagone, principalement au sud à l'exception de l'Île-de-France. Car en plus de la région parisienne, 76 % des achats ont eu lieu dans « les 5 régions les plus méridionales » : Aquitaine, Midi-Pyrénées, Languedoc-Roussillon, PACA, Rhône-Alpes. L'enquête note que cette proportion était à 74 % en 2010. On est tenté d'en déduire que le dynamisme immobilier des villes de l'Ouest comme Nantes, attire surtout des accédants à la propriété. On investit d'abord pour défiscaliser Les ménages français investissent dans l'immobilier avant tout pour payer moins d'impôts. Toutefois ils se tournent en particulier vers le neuf pour atteindre cet objectif. Près de 75 % de ceux qui affirment rechercher la défiscalisation choisissent les programmes immobiliers, le quart restant se tourne vers l'ancien. L'explication est logique, car les remises d'impôt de la loi Duflot (future loi Pinel) ne sont destinées qu'aux habitations neuves, ou en état de futur achèvement. Aujourd'hui les investisseurs peuvent défiscaliser 18 % du prix de l'appartement acheté en France, et 28 % lorsqu'il est acheté en métropole. D'ici peu la loi Pinel proposera 3 formules de remise d'impôt, selon que la mise en location se fasse sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cependant ces dispositifs ne permettent à un seul et même foyer fiscal de réduire ses impôts, que pour un montant maximum de 10 000 € (en France métropolitaine) ou 18 000 € (région outre-mer). Une fois ces plafonds dépassés, les investisseurs peuvent se tourner vers l'ancien, où ils ont plus de chances d'obtenir un déficit foncier. Cette stratégie patrimoniale vise particulièrement l'achat d'anciens avec travaux. Se construire un patrimoine et améliorer sa retraite L'enquête réalisée par le Crédit Foncier montre que la seconde motivation des investisseurs est de se créer un patrimoine. C'est particulièrement le cas pour ceux qui choisissent d'acheter des logements anciens. Cependant à ce stade il ne s'agit que d'une précaution, aucun n'objet n'est avancé quant à l'utilisation dudit patrimoine. Ils ne sont donc que 42 % à avouer rechercher un complément de retraite à travers l'immobilier locatif. Et pourtant ces 3 motivations sont forcément présentes lorsque l'on achète un appartement pour le louer. On diminue ses impôts grâce à une défiscalisation et/ou un déficit foncier, on se bâtit pas à pas un patrimoine, et l'on obtient un complément de revenu lorsque le prêt immobilier est entièrement payé. Les investisseurs sont motivés par la baisse des taux C'est très certainement la baisse des taux de prêts qui a permis aux ménages de se tourner vers le locatif. On constatait déjà au 2e trimestre que les investisseurs reviennent vers la construction. L'enquête du Crédit Foncier montre que la part des projets financés par un emprunt se monte aujourd'hui à 97 % des dossiers, contre 94 % en 2010. Aujourd'hui, les taux actuels chez vous Vousfinancer.com vont de 2,29 % sur 7 ans à 3,10 % sur 12 ans. Les ménages disposant d'une capacité de remboursement limité peuvent investir sur 15 ans au taux nominal de 2,85 %. Attention toutefois, il ne s'agit que des moyennes observées en ce moment, le cas de chacun peut être différent, pour obtenir une estimation sur mesure cliquez ici. Il est intéressant de constater que le montant médian emprunté progresse de 14 % en 4 ans. Comme on l'a vu plus haut, le prix moyen des logements acquis a progressé de 11 %. La différence s'explique par le fait qu'il est aujourd'hui possible d'investir dans l'immobilier sans apport. Bien entendu cette faculté dépend du profil de l'emprunteur, mais au final 57 % des dossiers traités sont financés sans apport.