Il y a des investissements inattendus qui peuvent s’avérer particulièrement rentable : c’est le cas des places de stationnement, des box ou des garages. Bien que ce marché soit moins porteur aujourd’hui qu’il ne l’était une dizaine d’années plus tôt, acquérir une place de parking, et notamment dans certains secteurs urbains, est toujours un investissement prometteur et presque dénué de risques. Attention, toutefois : il s’agit de bien connaître les subtilités à l’achat pour ne pas faire d’erreur. Explications. La place de stationnement : un investissement recherché Parmi les produits de niche recherchés par les investisseurs figure, en bonne place, le parking. Étonnant ? Pas tant que cela, quand on sait que la place de stationnement demande une mise de départ modeste, répond à un régime juridique simplifié et ne donne lieu qu’a de faibles charges. De sorte que ses atouts sont suffisamment nombreux pour inviter à considérer de près la question, d’autant plus que la rentabilité d’un tel bien est comprise généralement entre 5 et 10%. Pour un ménage qui n’a pas la possibilité de s’endetter sur de gros montants ou sur une longue durée, et qui souhaite néanmoins réaliser une opération immobilière rentable, la place de stationnement est un investissement exemplaire. Il peut l’être également dans une logique de diversification pour un investisseur qui a déjà mis ses billes dans des biens immobiliers. Une clientèle attirée par une grande facilité de gestion Selon Charlie Porte, responsable commercial de l’activité immobilière parking de l’agence Neopark, la clientèle attirée par l’investissement dans une place de stationnement se rajeunit : « On voit de plus en plus de personnes de 30 ou 40 ans à la recherche d’un placement plus rentable que le livret A » (propos reproduits ici). Les investisseurs sont certes intéressés par le rendement. Mais ils sont tout aussi sensibles à la facilité de gestion d’un parking et à son potentiel locatif. Ainsi, si le loyer est raisonnable et proportionnel aux tarifs de la zone géographique, le propriétaire ne devrait pas subir plus de deux ou trois semaines de vacance entre deux locataires. Sachant que les garages intérieurs sont les plus recherchés, et que les emplacements les plus faciles d’accès et les moins exposés (aux dégradations, au vol, etc.) sont ceux qui fonctionnent le mieux. Les avantages du parking à louer En marge d’un prix d’achat réduit par rapport à un appartement ou une maison, le parking, le box ou la place de stationnement demandent également une vigilance moins grande à l’acquisition. Si l’environnement géographique reste essentiel en vue d’une location régulière, ainsi que la facilité d’accès à l’emplacement lui-même, les contraintes liées aux commodités ou au voisinage n’existent pas. Autre avantage important : contrairement à l’immobilier locatif, restreint par la loi Alur, la location d’une place de parking reste peu encadrée et relève du droit commun des contrats de louage de choses comme stipulé dans cet article du code civil . Le bailleur peut donc fixer à sa guise : La durée du bail Le montant du loyer Les conditions de résiliation En outre, avec la location d’un garage, les conséquences du non paiement du loyer sont réduites à zéro, pour la simple raison que cette éventualité fait partie des clauses qui rompent immédiatement le bail. Contrairement à un appartement, un garage n’est pas un bien nécessaire et le fait d’en interdire l’accès au locataire ne le met pas à la rue. Il est donc possible de relouer le bien au plus vite. Les charges à débourser se limitent aux charges de copropriété et à la taxe foncière. Celle-ci est indexée sur la surface, ce qui la rend plutôt raisonnable pour un garage. De plus, il n’y a, en général, pas de travaux de rénovation à prévoir. Sur son site dédié, un jeune propriétaire de plusieurs places de stationnement donne des conseils et met à disposition un modèle de contrat de location. S’assurer une bonne rentabilité L’investissement dans une place de stationnement est un placement qui peut rapporter, selon les cas, entre 5 et 10% par an. Si la fourchette est large, et séduisante, ce type de rendement n’est toutefois jamais garanti à 100%. Il convient, pour s’assurer un placement intéressant, de respecter quelques règles lors de l’acquisition. Prix d’achat et prix de location Le prix d’achat et de location varie grandement en fonction des villes et des quartiers. Comme c’est le cas pour les logements, le prix d’acquisition obéit à la loi du marché : plus la demande est forte et plus le prix est élevé. L’emplacement est primordial : c’est lui qui va déterminer la rentabilité du parking. Dans un quartier ancien, où les places privées sont peu nombreuses, la demande sera très importante. Mais dans un quartier récent, pour lequel le plan d’urbanisme a prévu des stationnements pour chaque appartement, il sera plus difficile de louer. Dans une ville comme Paris, ce prix peut varier du simple au triple. Entre 10 000 € et 30 000 € dans un arrondissement périphérique ; 50 000 € et plus dans le centre historique, avare en places de stationnement. Un emplacement à Paris peut être loué entre 80 € et 350 € par mois, selon la position géographique et la facilité d’accès. En province (Lyon, Marseille, Saint-Étienne), les prix oscillent entre 3 000 € et 20 000 € à l’achat. La location, elle, varie entre 35 € et 100 € mensuels. Enfin, les places de stationnement extérieures sont moins chères à l’achat et moins rentables à la location que les garages et les box. Ceux-ci sont plus sécurisants et le locataire peut également y ranger des affaires personnelles. Comptez, pour un box ou un garage intérieurs, un prix d’achat supérieur de 20 à 30% par rapport à une place extérieure. Fiscalité Les loyers versés par le locataire sont soumis au régime des revenus fonciers et sont, en conséquence, fortement taxés, sauf si l’ensemble de vos revenus locatifs restent inférieurs au plafond de 15 000 € par an. Auquel cas il vous est possible de choisir le régime micro-foncier, avec abattement de 30%. Acheter une place de parking : quelques conseils Les démarches à suivre Acquérir une place de stationnement nécessite de faire attention à certains détails. Comme pour l’achat d’un quelconque bien immobilier, il faut : Se rendre sur place pour s’assurer de la viabilité du bien ; Prendre connaissance du quartier ; Vérifier le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’Assemblée générale, pour s’assurer qu’aucune disposition n’interdit, par exemple, de louer le parking a un tiers extérieur à la copropriété ; et pour éviter les mauvaises surprises, car le propriétaire d’une place de stationnement en copropriété doit participer aux charges liées à la conservation et à l’entretien de l’immeuble. L’investissement multiple : une solution rentable Pour améliorer ses chances de rentabilité, il est possible d’investir dans un lot de plusieurs places. On s’assure ainsi de doper son rendement, exactement comme on le ferait en achetant un immeuble entier plutôt qu’un seul appartement. En acquérant un lot, il y a également matière à faire baisser les prix : une place seule qui aurait coûté 25 000 € peut descendre à 20 000 € l’unité pour un lot d’une dizaine de places. Ce qui rend chaque emplacement plus rentable sur le long terme.