Qu’est-ce qu’un viager libre ? Quels sont ses avantages ? Découvrez notre guide complet pour connaître tous les aspects et les spécificités du viager libre. Qu’est-ce qu’un viager libre ? Un viager libre est un type de vente immobilière où le vendeur cède la pleine propriété de son bien à l'acquéreur en échange d'une rente viagère. Contrairement au viager occupé, le vendeur ne conserve aucun droit d'usage et d'habitation sur le bien. Il peut donc en disposer librement dès la signature de l'acte de vente, pour l'occuper ou le mettre en location. Vous pouvez ainsi directement l’habiter vous-même ou le louer à un locataire. En échange d’un bouquet et d’une rente viagère versée chaque mois au vendeur du viager jusqu’à son décès. Si vous le louez, ainsi le loyer versé par votre locataire vous permettra de payer la rente. Les avantages d’un viager libre Pour le vendeur Il perçoit un capital immédiat grâce au bouquet (somme d'argent versée au comptant). Il bénéficie d'un revenu régulier garanti à vie. Il se décharge des charges et taxes du bien. Pour l'acquéreur Il peut acquérir un bien immobilier sans avoir à recourir à un crédit bancaire. Il profite d'une décote sur le prix du bien. Il peut constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Le viager libre peut être une solution intéressante pour les personnes âgées qui souhaitent : se constituer un revenu complémentaire pour améliorer leur revenu. financer leur entrée en maison de retraite. transmettre leur patrimoine à leurs proches de manière progressive. Comment fonctionne le viager libre ? Contrairement au viager occupé, le vendeur ne conserve aucun droit d'usage et d'habitation sur le bien immobilier. L'acquéreur peut donc en disposer librement dès l'acte de vente signé, pour l'occuper ou le mettre en location. Voici les étapes clés du fonctionnement du viager libre : Signature du contrat de vente : la vente doit être établie par un notaire et doit mentionner plusieurs informations importantes, notamment le prix de vente, le coût de la rente viagère et ses conditions de révision. Versement du bouquet : le bénéficiaire verse au vendeur un bouquet, somme d'argent versée au comptant. Le taux du bouquet est généralement compris entre 20 % et 30 % de la valeur du bien immobilier. Paiement de la rente viagère : l'acquéreur verse au vendeur un revenu mensuel, trimestrielle ou annuelle. Le montant est généralement calculé en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur et la valeur du bien. Déblocage des fonds : les fonds du bouquet et du revenu peuvent être débloqués par le notaire après la signature du certificat de vente. Début de la jouissance du bien : l'acquéreur peut jouir du bien après avoir signé l'acte de vente. Il peut l'occuper ou le mettre en location. Il est important de noter que le viager libre est un contrat aléatoire. L'acquéreur ne peut pas connaître le montant total qu'il aura à verser au vendeur, car il dépend de la durée de vie de ce dernier. Le viager libre est une transaction à long terme. La somme de la redevance est révisable chaque année. Il faut néanmoins se prémunir contre le risque de longévité du vendeur en souscrivant une assurance-vie. Faire un devis Les enjeux légaux du viager libre Le viager libre est un accord complexe qui comporte plusieurs enjeux légaux importants pour les deux parties : Pour le vendeur Risque d'insolvabilité de l'acquéreur : s’il ne verse pas de revenu, le vendeur peut engager des poursuites judiciaires. Cependant, il n'est pas toujours garanti de récupérer les sommes dues. Perte du bien : le vendeur cède la pleine propriété du bien à l'acquéreur. Il ne peut donc plus le récupérer, même en cas de difficultés financières. Contrainte à l'exil : le vendeur n'a plus aucun droit d'usage et d'habitation sur le bien. Il doit se reloger ailleurs. Pour le bénéficiaire Risque de longévité du vendeur : plus le vendeur vit longtemps, plus l'acheteur devra verser de revenus viagiers. Ce risque peut être important si le vendeur est en bonne santé et a une espérance de vie élevée. Difficile d'estimer le prix réel du bien : le prix d'un viager libre est complexe à déterminer car il dépend de plusieurs facteurs, notamment l'âge du vendeur. Litiges potentiels : le viager libre est une décision spécifique qui peut générer des litiges entre les parties. Il est important de bien rédiger le contrat et de se faire conseiller par un notaire. Attention, le vendeur ne peut pas se rétracter après la signature de l’accord de viager libre. Aussi, l'acquéreur est tenu de verser le revenu jusqu'au décès du vendeur, même si le bien est détruit ou inhabitable. Les enjeux fiscaux du viager libre Pour le vendeur Impôt sur le revenu : l viagère est soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires. Le vendeur bénéficie d'un abattement fiscal en fonction de son âge : 50 % entre 50 et 59 ans 40 % entre 60 et 69 ans 30 % à partir de 70 ans Impôts sur les plus-values immobilières : la vente en viager est soumise aux impôts sur les plus-values immobilières (PV). Le vendeur bénéficie d'un abattement fiscal en fonction de la durée de détention du bien. Taxe foncière : la taxe foncière est due par le vendeur jusqu'au décès. Pour l'acquéreur Impôts sur le revenu : le revenu viager est déductible des revenus fonciers. Impôts sur la fortune immobilière (IFI) : le bénéficiaire doit déclarer la valeur du bien à l'IFI, déduction faite de la valeur capitalisée du revenu. Taxe foncière : la taxe foncière est due par l'acheteur à partir de la signature de l'acte de vente. À qui s’adresse le viager libre ? Pour les personnes qui ont des revenus faibles ou fluctuants, le viager libre est une solution adaptée. A condition de ne pas être pressé et d’avoir quelques économies pour pouvoir payer le bouquet qui s’élève à 20 % du prix de vente. Attention : seulement 1 % des transactions immobilières concernent ce type de transaction. Si vous avez peu de temps pour trouver votre résidence principale, on ne vous conseille plutôt d’emprunter à la banque pour l’acquisition d’un bien classique. Comment transformer un viager occupé en viager libre ? Transformer un viager occupé en viager libre est possible, mais cela dépend de plusieurs conditions et implique certaines démarches. Voici les points à connaître : Les conditions préalables Accord du vendeur : le vendeur doit être d'accord pour renoncer à son droit d'usage et d'habitation sur le bien. État du bien : le bien doit être en bon état et ne pas nécessiter de travaux importants. Capacité financière de l'acquéreur : il doit avoir la capacité financière de verser une redevance plus élevée, car le vendeur ne vivra plus dans le bien. Les démarches à suivre Rédaction d'un avenant au contrat de viager : un avenant doit être rédigé par un notaire et signé par les deux parties. Cet avenant doit mentionner la nouvelle redevance et la date à partir de laquelle le vendeur quitte le bien. Formalités administratives : l'avenant doit être publié au bureau des hypothèques. Paiement de la nouvelle rente viagère : l'acquéreur commence à verser le nouveau montant à partir de la date de départ du vendeur. Les points importants à retenir La transformation d'un viager occupé en viager libre peut entraîner une augmentation de revenu de 30 % à 50 %. Le vendeur peut renoncer à son droit d'usage et d'habitation à tout moment, même si la transaction du viager ne prévoit pas de clause d'abandon de jouissance. Il est important de se faire conseiller par un notaire avant de transformer un viager occupé en viager libre. Les alternatives à la transformation du viager occupé Vente du bien en viager occupé : le vendeur peut vendre le bien en viager occupé à un autre acheteur. Rachat du bien par le vendeur : le vendeur peut racheter le bien à l'acquéreur moyennant le paiement d'une soulte (compensation versée par une partie à une autre partie qui prend en charge ses droits et devoirs financiers). Faire un devis Comment calculer la rente d’un viager libre ? Le calcul u produit d’un viager libre dépend de plusieurs facteurs : Valeur du bien Estimation de la valeur vénale du bien par un notaire ou un expert immobilier et prise en compte de l'état du bien, des travaux à réaliser et de la localisation. Âge et sexe du vendeur Utilisation de tables de mortalité établies par l'Insee pour déterminer l'espérance de vie du vendeur. Différenciation des tables selon le sexe. Taux d'intérêt Application d'un taux d'intérêt pour actualiser les valeurs futures et déterminer la valeur du revenu. Le taux d'intérêt utilisé est généralement le taux d'emprunt moyen des obligations d'État. Bouquet (optionnel) Versement d'un capital initial par l'acquéreur au vendeur. Ainsi, réduction du montant du revenu en contrepartie du bouquet. Formule de calcul : Rente viagère = (Valeur du bien - Bouquet) / Coefficient Insee Exemple : Valeur du bien : 300 000 € Bouquet : 100 000 € Âge du vendeur : 70 ans (homme) Coefficient Insee : 10 Rente viagère = (300 000 € - 100 000 €) / 10 = 20 000 €/an Le calcul de l’allocation est approximatif et ne peut pas prédire l’espérance de vie du vendeur. Il est important de comparer les offres de viager libre et de se faire conseiller par un notaire avant de signer un accord. Des outils en ligne et des simulateurs de viager peuvent aider à estimer la redevance viagère. Comment s’y prendre pour arrêter un viager libre ? Arrêter un viager libre n'est pas possible en soi, car il s'agit d'un contrat à vie. Cependant, il existe cependant quelques options pour sortir d'un viager libre : Rachat du bien par le vendeur Le vendeur peut racheter le bien à l'acquéreur moyennant le paiement d'une soulte. Le montant de la soulte est généralement déterminé par un expert immobilier. Cette option est possible si le vendeur dispose des moyens financiers nécessaires. Revendre le bien en viager occupé Le vendeur peut revendre le bien à un autre bénéficiaire en viager occupé. Le nouveau contrat tiendra compte de l'âge du vendeur et de l'acquéreur, ainsi que de l'état du bien. Cette option permet au vendeur de se libérer du viager libre, mais il continuera à occuper le bien. Trouver un accord avec l’acheteur Dans certains cas, il est possible de trouver un accord avec l'acheteur pour mettre fin au viager libre. Cet accord peut prendre différentes formes, par exemple : Réduction de la rente viagère ; Paiement d'une indemnité au bénéficiaire ; Échange du bien contre un autre. Contester la transaction La transaction être contestée en justice si l'une des parties n'a pas respecté ses obligations. Les motifs de contestation peuvent être : Erreur sur la valeur du bien ; Vice caché ; Dol (manœuvres frauduleuses destinées à tromper quelqu’un). Faire un devis