Depuis le début de la crise de 2008, la planète économiste tremble à l'idée d'une nouvelle bulle immobilière. Possible en France selon les uns, science-fiction selon les autres, crack immobilier en vue au Brésil, les spéculations vont bon train. Profitons-en pour rappeler la définition économique de la bulle immobilière, et ramenons-la à la situation de la France. Puis rendons-nous au Brésil, en Espagne en Chine pour voir ce qui s'y passe. Qu'est-ce qu'une bulle économique ? Définition économique de la bulle L'effet de bulle économique a été défini par beaucoup d'économistes. C'est cependant Joseph Stiglitz qui en a apporté l'explication la plus claire. Selon lui, la bulle économique est « un État du marché dans lequel la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui, est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix ». Mécanisme de la bulle immobilière Il y a donc bulle immobilière lorsque les prix du mètre carré sont surélevés, et que l'on continue à acheter des logements bien au-delà de leur prix réel. Les promoteurs empruntent donc pour construire, les banques prêtent allègrement car le marché est dynamique. Puis subitement ou progressivement, la demande d'achat immobilier s'arrête, tandis que les ensembles déjà construits ne se vendent plus. Les banques commencent donc à récupérer les immeubles hypothéqués, et se trouvent face à une mauvaise surprise. Ce qu'elles ont hypothéqué à un prix ne vaut maintenant plus que les 3/4 de ce prix. Les banques ne récupéreront pas leur dû, alors qu'elles devront rembourser d'un autre côté ce qu'elles ont emprunté pour la construction. On dit que la bulle immobilière éclate. Les effets déclencheur d'une bulle immobilière En Espagne et aux États-Unis, la frénésie des prix de l'immobilier a été créée par la facilité de l'accès au crédit. Les banques ibériques et américaines prêtaient à des ménages aux revenus moyens avec des taux variable non-capés, qui les endettaient quelquefois jusqu'à 50 %. Les taux variaient en fonction de certains indices, qui eux-mêmes variaient au fur et à mesure des aléas économiques. Lorsque les mensualités sont montées trop haut, beaucoup de ménages espagnols et américains n'ont plus été capables de rembourser leurs prêts immobiliers. Leurs habitations ont donc été saisies, et sont atterries sur le marché de l'immobilier ancien. Au final, les stocks de logements vides ont été supérieurs à la demande. Par ailleurs, les établissements de crédit ont dû adopter une politique de prudence, eu égard au fait qu'ils ne perçaient plus suffisamment de mensualités, pour rembourser ce qu'ils avaient eux-mêmes emprunté pour prêter. Le résultat de cette équation débouche sur un stock de logements désespérément vides, dont forcément les prix descendent. Malheureusement personne ne les achète, car les banques ne prêtent plus et de toute façon les acheteurs ne voudraient pas acheter un bien qui va se déprécier dans 1 mois. C'est ce que l'on appelle une bulle immobilière. La bulle immobilière peut-elle arriver en France ? Les arguments pour Certains économistes avancent que la France est actuellement en train de vivre une bulle immobilière. Ils mettent pour cela en avant les prix des logements qui augmentent plus vite que les revenus des particuliers. Ils mettent également en avant le fait que le nombre de logements disponibles a augmenté plus que la population, toutes proportions gardées. Enfin dernier argument : le montant des loyers n'ont pas suivi l'évolution du déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Les arguments contre Force est de reconnaître que les arguments contre la bulle immobilière française sont les plus crédibles. Il est exact que le prix des logements augmente plus vite que le revenu des particuliers, mais les taux immobilier sont au plus bas depuis des années. Ceci compense cela. La majeure partie des prêts immobiliers souscrits au mois de février (32,8 %) l'ont été sur une durée comprise entre 15 ans et 20 ans. En tout, plus de 77 % des crédits immobiliers souscrits en février l'ont été sur moins de 25 ans. Si le montant des loyers n'augmente pas en proportion de l'écart entre l'offre et la demande, c'est grâce à une réglementation. Un bailleur peut inclure une clause de révision annuelle des loyers, mais il doit pour cela se baser sur l'indice de révision des loyers de l'INSEE (IRL). La France est l'un des rares pays au monde où les crédits immobiliers sont souscrits à taux fixe. Dans les rares cas où l'on emprunte à taux variable, le contrat inclut une clause de cape, généralement d'1 %. Cela signifie que le taux nominal ne peut pas augmenter de plus d'1 %. Enfin, les prix de l'immobilier commencent à baisser, ce qui a tendance à démentir tout risque de bulle immobilière en France. Immobilier français : le scénario le plus probable La préoccupation principale des ménages est de devenir propriétaire de sa résidence principale. Le rendement d'un investissement locatif est supérieur à celui d'une assurance vie. Le stock de biens immobiliers neufs invendus se monte environ à 100 000 unités. Le marché de l'immobilier ne se porte pas très bien, malgré des taux historiquement faibles. Le résultat de cette équation devrait logiquement amener vers une baisse des prix de l'immobilier en 2014, avec une stabilisation des taux. Les craintes de bulle immobilière dans le monde Au Brésil ? Le site LeFigaro.fr rapporte qu'un appartement de 25 m² à Sao Paulo s'achète en ce moment à 500 000 $US. Toujours selon le site du Figaro, en 2003 les banques brésiliennes ont accordé pour 960 millions de dollars de prêt immobilier. En 2013, ce chiffre est passé à 47,4 milliards de dollars. Ces chiffres font forcément peur lorsqu'ils sont lus par un Français, vivant dans un pays de 60 millions d'habitants. Au Brésil, ils sont 200 millions, parmi lesquels les 40 millions sont passés de la classe pauvre à la classe moyenne depuis les années 2000. Il semble que le marché se soit tout simplement équilibré. En Chine ? Le gouvernement chinois est bien connu pour sa rapidité de réaction. Alors que la spéculation immobilière allait bon train en 2010, le spectre d'une bulle pointait à l'horizon. Le gouvernement a mit un frein en instaurant des barèmes de loyer en fonction des zones géographiques. La menace de la bulle immobilière chinoise a disparu aussi vite qu'elle était arrivée. Et l'Espagne ? Au 4e trimestre 2013, les prix de l'immobilier espagnol ont baissé de 7,8 %, par rapport au 4e trimestre 2012. La chute commence donc à ralentir, car entre 2011 et 2012 les prix du mètre carré avaient baissé de 12,8 %. Certains spécialistes avancent même que l'année 2015 verra la stabilisation des prix de l'immobilier espagnol. Il semble que l'Espagne soit en train de sortir de sa crise immobilière.