Le dernier rapport de la société de caution Crédit Logement et de l'institut de sondage CSA est optimiste pour le marché de l'immobilier. Le taux des crédits à l'habitat a encore diminué, et les banques ont visiblement repris confiance. Elles ont accordé plus d'emprunts au cours du dernier trimestre 2014, particulièrement dans le neuf. Elles sont plus souples car le niveau de l'apport personnel nécessaire est en baisse, pour le plus grand bonheur des primo accédants qui reviennent sur le marché. Prêts immobiliers : que des bonnes nouvelles Les taux diminuent Avec un taux de rendement de l'OAT 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor rémunérées sur 10 ans) passé sous la barre des 1 % en décembre, on ne pouvait que s'attendre à une baisse des taux des prêts. Pour rappel, ce titre émis par l'État français lui permet d'emprunter pour financer les banques, ces dernières se servant de l'argent frais ainsi obtenu pour les crédits à l'habitat. C'est donc sans surprise que le rapport mensuel CSA/Crédit Logement nous apprend que la moyenne des taux immobiliers a encore battu son propre record. En décembre, les ménages ont pu acheter des logements avec un taux nominal moyen (hors frais) de 2,36 %, contre 2,38 % en novembre. Désormais plus personne n'obtient de taux supérieurs à 3,5 %. La durée augmente mais le coût stagne De plus en plus de primo accédants en profitent pour devenir propriétaire. On obtient ainsi un léger allongement global de la durée, à 17,5 années, contre 17,25 en novembre. Rien de bien méchant, par ailleurs les durées de remboursement de 25 à 30 ans concernent désormais 18,9 % des contrats signés. Plus d'un tiers des emprunteurs (34,3 %) a choisi de rembourser entre 20 et 25 ans, ils sont désormais très minoritaires à préférer les courtes durées (3,6 %) du fait du niveau des mensualités. Car si les taux diminuent et la durée augmente, le coût relatif moyen du financement ne varie que peu. Il passe de 3,75 en novembre à 3,76 années de revenus en décembre. Le rapport de l'observatoire CSA/Crédit Logement note que cela est dû à une dégradation des revenus des ménages, estimée à -0,1 % en 2014. L'apport nécessaire diminue et la production augmente C'est une bonne nouvelle, l'apport personnel nécessaire à l'obtention de tout prêt immobilier diminue de mois en mois. En 2014 les emprunteurs ont toujours eu besoin d'apporter un capital, mais les banques ont été moins exigeantes car le montant moyen a diminué de -4,2 %. Il y a définitivement une relation de cause à effet avec un retour des primo accédants et des ménages modestes sur le marché immobilier. Ces derniers en profitent donc, le rapport du CSA/Crédit Logement note qu'ils ont aujourd'hui les mêmes chances de devenir propriétaires qu'en 2011. Et les banques ont eu raison de mettre de l'eau dans leur vin, car l'activité a augmenté au 4e trimestre 2014, par rapport à la même période en 2013. Les établissements ont accordé davantage de prêts immobiliers (+3,3 %), pour des montants plus élevés (+11 %). Et si l'on reste toutefois sur un recul de -5,8 % du nombre de contrats signés, et de -2,9 % des montants prêtés sur 1 an, les chiffres de décembre sont plutôt optimistes. La tendance va-t-elle continuer en 2015 ? Le 5 janvier 2015, l'État français a émis des OAT 10 ans pour un taux de rendement de 0,786 %, ce qui est un nouveau record à la baisse. Les banques françaises ont donc pu emprunter à l'État à des conditions encore meilleures que celles du dernier trimestre 2014. Il semble vu d'ici que les bonnes conditions proposées aux emprunteurs devraient être toujours disponibles au 1er trimestre 2015, voire même encore assouplies. Le financement de l'immobilier du neuf repart à la hausse Le coût du financement diminue Si le prix du m² neuf reste globalement plus élevé que celui de l'ancien, en revanche le coût de son financement diminue. Alors qu'il s'établissait à 4,67 années de revenus en décembre 2013, il descend à 4,58 années en décembre 2014. Toutefois le coût moyen continue de progresser d'année en année mais de façon modérée. En 2013 il augmentait de +2,4 %, en 2014 cette hausse s'est limitée à +1,1 %. L'apport diminue, la production augmente L'apport personnel nécessaire à l'achat d'immobilier neuf est minimisé par l'absence de droits de mutation, les banques demandant généralement aux acheteurs de couvrir tous les frais. Cependant la baisse des taux permet aux prêteurs de prendre des risques qu'ils ne voulaient pas prendre auparavant. C'est ainsi que l'apport personnel nécessaire au financement de l'immobilier neuf a baissé de -5,2 % sur 1 an. Les résultats sont là, en décembre le nombre de prêts accordés a progressé de +2,7 %, pour un montant global en hausse de +15,7 %. Au final le marché s'est redressé sur 1 an, et en 2014 les emprunteurs étaient plus nombreux de +2,4 %, pour un encours global en hausse de +1,4 %. Les banques financent de mieux en mieux les logements anciens De plus en plus de prêts sont accordés Le rapport CSA/Crédit Logement note un léger rebond à la hausse de la production de prêts immobiliers destinés à financer l'ancien. Les auteurs en profitent pour égratigner la loi ALUR au passage, la rendant responsable de l'attentisme des acheteurs. Difficile de dire si les annonces du gouvernement pour redresser l'immobilier en sont responsables, toujours est-il que la production a repris des couleurs à la rentrée. Au final le dernier trimestre 2014 a vu une augmentation de +9 % de la production de crédits à l'habitat, pour un nombre d'emprunteurs en hausse de +1,5 %. L'apport personnel de moins en moins nécessaire Aujourd'hui ce que l'on appelle l'indicateur de solvabilité de la demande, a retrouvé son niveau élevé de 2011. Cela signifie que de plus en plus de demandes de prêts immobiliers sont recevables, et de fait le montant moyen de l'apport personnel diminue de -3,9 % sur 1 an. Il n'y a cependant guère que dans l'investissement immobilier locatif que l'on puisse emprunter sans apporter de capital. Dans le cadre de la résidence principale ou secondaire, il est toujours demandé aux acheteurs de financer les frais d'achat par eux-mêmes. Toutefois les banques étant en mesure d'emprunter à des taux plus avantageux, elles peuvent augmenter leurs marges et minimiser ainsi les risques. Et force est de constater que les prêteurs ont joué le jeu en 2014, en participant effectivement à l'effort immobilier.