Cela fait bien longtemps que l'on ne parle plus de l'objectif de 500 000 logements neufs construits par an. Tout juste arrive-t-on à se maintenir au-delà de 300 000 nouvelles habitations chaque année, les interprétations de ces chiffres variant selon les sources des données. Et pourtant la demande existe, pour preuve le léger retour des primo accédants, traditionnellement acheteurs de logements neufs. Malgré cela les promoteurs sont en train de réduire leur offre commerciale, ce qui signifie moins d'appartements neufs et de maisons neuves à vendre au cours des prochains mois. Moins de 93 000 logements neufs à vendre chez les promoteurs Si le chiffre d'affaires des promoteurs décolle grâce à l'investissement locatif, ils n'en sont pas pour autant spécialement optimistes. Pour preuve, les projets de programmes sont en diminution de -10 % sur 1 an, ajustant ainsi l'offre commerciale à -1,4 %. Au 2e trimestre 2014 on comptait 93 857 logements neufs en catalogue, répartis aux 6 coins de l'Hexagone. Un an plus tard il n'y en a plus que 92 498, alors que la demande est pressante. Du côté du ministère du logement, on observait autant une baisse des chantiers qu'une baisse des permis de construire à la fin juillet. Au cours des 3 mois précédents on comptabilisait ainsi 92 100 logements autorisés, et 96 100 en départ de chantier. Si les chiffres des permis de construire constituent une bonne nouvelle pour représenter une augmentation de +3,9 % sur 1 an, en revanche les démarrages de chantier sont en berne de - 7,4 %. Le constat est simple : il y a de moins en moins de logements neufs sur le marché, ce qui d'ailleurs a tendance à faire augmenter les prix. Les prix de l'immobilier neuf continuent de grimper Lorsque le stock diminue pour une demande en progression, le résultat est immanquablement une augmentation des prix. Ainsi les promoteurs constatent que le m² neuf a augmenté de +1,4 % en province, s'établissant ainsi à 3634 € en moyenne. L'augmentation des prix n'épargne pas non plus la région parisienne avec +1,1 %, pour une moyenne de 4722 €. Le commissariat général au développement durable observait déjà une baisse de -5,9 % des mises en vente, pour une hausse de +14,4 % des ventes. Et pourtant ses propres chiffres débouchent sur un légère ajustement des prix à la baisse, de - 0,3 % de janvier à mars 2015, comparé à la même période l'année dernière. Seuls les maisons neuves de moins de 4 pièces semblaient retrouver de la santé, avec des prix en hausse de +3,3 %, pour des transactions moyennes de 207 000 €. Mais pour les promoteurs, dont les chiffres concernent le 2e trimestre, la tendance est haussière, atteignant même +13,6 % au Havre. Ces villes où les prix de l'immobilier neuf semblent hors de contrôle Ceux qui ont acheté un logement neuf dans l'agglomération urbaine du Havre, l'ont payé +13,6 % plus cher que l'année précédente, à 3073 €/m². Et pourtant la demande n'augmente pas particulièrement en Normandie, avec des ventes au détail en hausse de +21 %. Les investisseurs ont été +28 % plus nombreux à signer des actes de vente, tandis que le nombre d'accédants acheteurs n'a augmenté « que » de +12 %. À côté de cela la hausse des prix de l'immobilier neuf vécu à Lyon paraient dérisoires. Dans la capitale du Rhône les ventes au détail ont augmenté de +47 % en 1 an, particulièrement tirées vers le haut par les investisseurs. La présence de ces derniers a carrément bondi de +95 % au 2e trimestre 2015. Pendant ce temps les accédants à la propriété ce sont eux aussi manifestés davantage, mais en augmentation plus modérée de +16 %. C'est sans doute la présence massive de l'investissement locatif qui a débouché sur une augmentation de +5,3 % des prix, s'établissant à 3884 €/m². Le PTZ+ serait-il l'un des responsables de la hausse des prix du neuf ? Les aides de l'État ont tendance à faire grimper les prix, c'est ce qu'avait déjà constaté l'INSEE avec les loyers. Outre-Manche, les analystes du marché immobilier anglais soupçonnent la politique de cautionnement des crédits immobiliers du gouvernement de faire monter les enchères. En France le PTZ+ a été élargi, pour le grand bonheur des primo accédants. Le dispositif est un succès, au premier trimestre 35 % de l'objectif des 70 000 contrats avait déjà été atteint. Pourtant il est difficile de pointer du doigt le dispositif, car les ventes de programmes neufs ont bondi par le fait des investisseurs, et non pas par celui des accédants. Dès lors on se rappelle que le dispositif de défiscalisation Pinel rencontre lui aussi le succès, mais qu'il comporte un plafond de défiscalisation situé à 5500 €/m². Difficile toutefois de tenter de le rabaisser dans le but d'endiguer la hausse des prix, sans gripper le marché. Mieux vaudrait sans doute prendre exemple sur ces 6 villes de France, dans lesquels l'immobilier neuf est plus accessible que l'année dernière. Ces villes de France où les prix de l'immobilier neuf diminuent Une moyenne reste une moyenne, et les acheteurs ont tout intérêt à observer leur marché local de près. Ainsi le bassin d'emploi composé par l'eurométropole de Strasbourg, présente des prix de l'immobilier neuf en baisse de -4,6 %. Il faut aujourd'hui compter sur 3409 €/m², même si les ventes à occupant sont en baisse de -4 % sur 1 an. Dans la capitale européenne, les ventes en bloc ont plutôt le vent en poupe avec une hausse de +380 % en 1 an. Comme partout ailleurs en France, le marché privé est tiré vers le haut par les investisseurs, dont les achats ont bondi de +10 %. Mais avec -4,8 %, la baisse des prix est encore plus importante sur l'aire urbaine de Besançon. Il ne suffit que d'un budget de 2967 €/m² pour y emménager dans un logement neuf. À Grenoble aussi les prix sont en baisse, cette fois-ci de - 3,1 % pour s'établir à 3543 €/m². Et pourtant les réservations de logements neufs y augmentent de +38 % par rapport au premier semestre 2014. Et les accédants à la propriété en profitent, ils ont été responsables de 68 % des ventes au 1er trimestre 2015, loin devant les investisseurs avec 32 % des réservations. En descendant plus au sud on trouve également des prix du m² neuf s'ajustant à la baisse, mais plus modérément. À Nice les acheteurs ont profité de -0,8 %, descendant ainsi à 5237 €/m². Faible consolation, car la métropole niçoise présente les prix de l'immobilier neuf les plus chers de France, devant ceux du bassin d'Arcachon et même de l'Île-de-France. Quant à la communauté urbaine de Marseille, elle voit ses prix perdre -0,2 %, ce qui peut être interprété par beaucoup comme une quasi stabilisation. Désormais on achète du neuf pour 3847 €/m², ce qui reste toutefois éloigné des 2095 €/m² de moyenne pour l'ancien (source Observatoire LPI SeLoger). Les promoteurs nous apprennent que la ville de Rouen a elle aussi été épargnée par la hausse des prix de l'immobilier neuf. Ils y ont d'ailleurs baissé de -0,9 % en 1 an, finissant désormais à 3235 €/m².