Quelles sont les possibilités d’achat immobilier en 2020 pour les salariés touchant le SMIC ?

Les salariés qui gagnent le SMIC pensent à tort qu’ils ne peuvent pas accéder à la propriété. Avec la revalorisation du salaire minimal au 1er janvier 2020, c’est un peu de pouvoir d’achat en plus qui a été gagné. En effet, les personnes touchant le SMIC ont gagné jusqu’à 50 % en capacité d’emprunt au cours des 10 dernières années. Comment expliquer cela ? La chute des taux de crédit à des seuils historiques et la revalorisation du SMIC ont permis cette conjoncture positive. Mais les prix de l’immobilier ont continué à grimper. Et les recommandations du HSCF risquent de freiner l’accès à la propriété pour beaucoup de personnes touchant le salaire minimum. Alors quelles sont les possibilités d'achat immobilier pour les salariés dans ce cas de figure ? Nous vous expliquons tout dans cet article.

Le pouvoir d'achat immobilier boosté par l’augmentation du SMIC est des taux historiquement bas
En France, le SMIC horaire s’élève aujourd’hui à 10,15 euros bruts, contre 8,86 euros bruts en 2010. Cela représente une progression de 15 %. En parallèle, les taux des crédit immobilier ont chuté à des niveaux historiquement bas. Ainsi, la capacité d’emprunt correspondante pour un prêt sur 25 ans est passée de 66  300 euros à 99  411 euros. Ce qui représente une une hausse de 50 %. De ce fait, les particuliers qui touchent le SMIC et qui souhaitent accéder à la propriété peuvent obtenir un prêt de 100 000 euros sur 25 ans. 

Sandrine Allonier, porte parole de Vousfinancer l’explique en ces termes : « Grâce à la baisse de taux mais également à la revalorisation du smic, on peut désormais emprunter théoriquement près de 100 000 € sur 25 ans en gagnant le salaire minimum. C’est la 1ère fois que ce cap symbolique est presque atteint. D’ailleurs, 42,5 % de nos clients ont des revenus inférieurs à 25 000 € par an, car un quart des emprunteurs ont moins de 30 ans. Mais ces chiffres ont légèrement diminué en 2019, notamment au dernier trimestre, dans un contexte de sélectivité accrue de la part des banques ».

Les prix ont littéralement flambé ces dernières années à Paris, Lyon et Bordeaux. Dans les autres grandes villes, nous pouvons constater que le pouvoir d’achat des français a augmenté. Par conséquent, le pouvoir d'achat immobilier a augmenté dans les villes où les prix de l'immobilier ont peu augmenté depuis dix ans. Ainsi à Paris, on peut acheter seulement 10 m2 avec 100 000 euros, soit 2 fois moins qu’à Bordeaux (23 m2) et 3 fois moins qu’à Lille (31 m2) ou Nantes (30 m2). Pour avoir une surface plus importante, il faut aller du côté de Clermont-Ferrand (56 m2) ou Grenoble (44m2).

Un pouvoir d’achat immobilier en hausse, sauf à Paris, Lyon et Bordeaux
Les Français rémunérés au SMIC peuvent s’offrir un logement dans la plupart des régions et villes françaises. Mais il est plus difficile voire impossible d’acheter un bien à Paris, Lyon et Bordeaux avec le pouvoir d’achat induit par le salaire minimal. À Paris, le mètre carré se négocie à plus de 10  000 euros dans plusieurs quartiers. Cette flambée des prix s’est même étendue à la banlieue parisienne, car la demande y a augmenté. 

Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer l’analyse ainsi : « En termes de pouvoir d’achat immobilier, alors que le Smic n’a augmenté que de 15 % depuis 2010, la surface qu’il est possible d’acheter avec le salaire minimum et un crédit sur 25 ans a augmenté de 55 % à Grenoble, 44 % à Montpellier, 42 % à Rouen, 17 % à Lille mais a baissé de 6 % à Paris… grâce à la baisse des taux, divisés par plus que deux en 10 ans, qui a notamment permis d’accroître la capacité d’achat de 50 %… Toutefois, dans des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, la hausse des prix est telle que ce pouvoir d’achat, déjà faible, a reculé, excluant de fait ces acheteurs modestes du marché immobilier, et davantage encore depuis la suppression des APL accession… »

Par conséquent, avec un SMIC on peut s’acheter une petite chambre de bonne de 10m2 à Paris. Environ 22 m2 à Lyon et 23 m2 à Bordeaux. Mais on peut s’offrir un appartement de 41 m2 à Marseille et de 56 m2 à Clermont-Ferrand. Ces écarts montrent à quel point il est difficile de devenir propriétaire dans la capitale mais aussi dans quelques autres grandes villes. Les personnes touchant le SMIC doivent donc se tourner vers des villes « moins chères » pour pouvoir s’offrir des surfaces plus grandes.

Le durcissement des conditions imposées par le HCSF a un impact sur l’obtention d’un crédit pour les salariés au SMIC
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a appelé les banques à un respect plus strict des règles de bonne conduite. Il impose aujourd’hui un taux d'endettement de 33% maximum et une durée des crédits accordés inférieure à 25 ans. Cela va avoir un impact sur les ménages au SMIC. Ils ne pourront plus emprunter d’avantage pour devenir propriétaires.

Les banques se montrent donc plus sélectives sur la qualité des dossiers et notamment le niveau de revenus. Sandrine Allonier nous éclaire sur le sujet : « Les emprunteurs gagnant le Smic ont la nécessité d’emprunter sur des durées supérieures à 25 ans afin de maximiser leur capacité d’emprunt pour acheter une surface suffisante dans laquelle vivre. Et si certaines banques acceptaient encore l’année dernière de dépasser les 33 % d’endettement tout en veillant au saut de charge, c’est-à-dire le surplus qu’il faut verser par rapport à son loyer pour rembourser son prêt, et au reste à vivre, ce qu’il reste une fois toutes les charges courantes déduites du salaire, elles ne sont déjà plus enclines à le faire pour ces profils considérés comme risqués ».

Ces nouvelles mesures de l’HCSF devraient donc impacter en premier lieu les emprunteurs modestes et au SMIC. Ils auront donc beaucoup plus de difficultés à obtenir un crédit immobilier.

Comme nous pouvons le constater, l’accès à la propriété sera beaucoup plus compliqué pour les personnes touchant le SMIC cette année. En effet, le durcissement des conditions imposées par l’HCSF va exclure beaucoup de particuliers qui souhaitent devenir propriétaires. Reste à voir si les banques vont suivre au pied de la lettre ces recommandations. Et si l’HCSF n’assouplira pas un peu ses recommandations face aux conséquences que cela peut avoir sur le marché de l’immobilier.

Sandra PETRICEVIC