Fort du succès qu’il rencontre, le dispositif Pinel qui devait prendre fin le 31 décembre 2017, devrait finalement être prolongé. Mais avant de vous lancer, de nombreux points restent à vérifier. Stéphane Peltier, Directeur Associé de l’Institut du Patrimoine vous donne tous les conseils nécessaires pour bien investir en loi Pinel. Bonne nouvelle pour celles et ceux qui souhaitent investir dans le neuf : l’avantage fiscal Pinel, qui devait prendre fin le 31 décembre prochain, devrait être prolongé. En effet, Emmanuel Macron, le Président de la République fraîchement élu le 7 mai dernier ne souhaite pas arrêter brutalement cet outil de défiscalisation qui rencontre un franc succès. Il faut dire qu’il représente 55% des ventes de logements neufs. Et le nouveau locataire de l’Elysée reste conscient que les investisseurs ont besoin de visibilité et de confiance. Pour autant, il ne faut pas vous lancer les yeux fermés dans ce type d’investissement locatif. Il y a des règles à respecter. Le choix de l’emplacement reste primordial. Et il y a aussi d’autres critères à vérifier… Stéphane Peltier, Directeur Associé de l’Institut du Patrimoine vous donne tous les points à vérifier avant de vous lancer. Que conseillez-vous tout d’abord à vos clients ? Il faut tout d'abord identifier pourquoi vous voulez faire un Pinel. Pour réduire vos impôts ? Pour vous constituer une valorisation de patrimoine ? Pour préparer votre retraite ? Pour protéger votre famille grâce au système d'assurance décès invalidité ? Ensuite il faut être vigilant sur les moyens dont vous disposez. Selon Stéphane Peltier, il ne faut pas vous lancer dans un achat immobilier si vous ne disposez pas de 300 euros minimum d'épargne régulière chaque mois. Si l'on vous fait miroiter des simulations avec peu d'épargne, il reste toutefois raisonnable de disposer d'une trésorerie de secours car il peut y avoir aussi des imprévus dans l'immobilier (un ballon d'eau chaude à changer, une chaudière à réparer etc.) Il faut également vérifier que vous pourrez louer le bien à un prix relativement proche de celui du marché et vous assurez que vous êtes dans une ville où les prix sont inférieurs à 5500 euros le mètre carré. Dans des grandes villes comme Lyon, Nantes, Marseille, Toulouse, Bordeaux, on va réussir à louer quasiment au prix du marché en ce qui concerne les 2-3-4-pièces. Parfois il faut faire un geste et louer 5 à 10% en dessous du prix du marché mais avec la potentialité d'avoir un locataire qui reste plus longtemps. Ce qui compte est de louer votre bien chaque mois (sous peine de perdre l'avantage fiscal, Ndlr). La loi Alur a prévu l'application d'un coefficient multiplicateur permettant d'augmenter le loyer si l'on est vraiment en dessous du marché, mais faut-il systématiquement le mettre en place ? On l'applique pour les petites surfaces, mais sur les studios, il y a davantage de changement de locataires, plus de rotations, donc un risque de vacance locative plus élevé. Donc privilégier en Pinel les plus grandes surfaces. Ne perdez pas de vue que le locataire va regarder un équipement, un nombre de pièces, un confort de vie. Il faut d'abord se préoccuper du confort de son futur locataire, au lieu de se focaliser sur le meilleur rapport prix au mètre carré. « J'invite les investisseurs à acheter des appartements bien équipés, voire suréquipés pour satisfaire au mieux les locataires », conseille Stéphane Peltier. Où les appartements se louent et se revendent bien ? Ils se revendent bien quand on les a bien achetés et plutôt dans les grandes villes avec toutefois un petit bémol sur des villes comme Lyon, Toulouse, Bordeaux où tout le monde se sent à l'aise pour investir, ce qui peut créér une petite spéculation sur les prix, c'est la raison pour laquelle il ne faut pas hésiter à regarder des choses alternatives en première couronne de ces grandes villes. A Bordeaux, la valorisation est-elle derrière nous? Non avec l'arrivée de la LGV, il y a encore des coups à faire parce que d'un promoteur à u autre , à 200 mètres d'intervalle, lors d'un lancement commercial, on peut saisir des opportunités. Les promoteurs ne gonflent -ils pas trop leur prix? Ceux qui ont une tendance naturelle à le faire se retrouvent avec du stock mort à l'approche de la livraison et n'ont d'autres choix que de faire de grosses remises au final. Faut-il souscrire une garantie loyers impayés (GLI)? C'est indispensable car un locataire aussi solvable soit-il, avec un profil très attrayant aujourd'hui peut très bien demain avoir un pépin de vie, et se retrouver au chômage. Cette garantie illimitée est un devoir pour tout investisseur. Et comment le promoteur peut-il garantir que le programme sera bien livré? Depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, il existe ce que l'on appelle la vente en Vefa (en état futur d'achèvement) et on profite en France d'une garantie financière d'achèvement (GFA), soit délivrée par le promoteur lui-même, donc une garantie intrinsèque qui n'a que très peu de valeur au final... Il faut privilégier systématiquement la GFA extrinsèque, délivrée par une banque ou une compagnie d'assurance. Ainsi quoi qu'il arrive, le programme sera livré ou si le pépin intervient au début de la commercialisation, la banque remboursera l'intégralité des fonds à l'investisseur. Quel est l’avantage fiscal ? L'investisseur peut déduire jusqu'à 6000 euros d'impôts par an. Les investisseurs ont le choix entre une obligation de louer leur bien 6, 9 ou 12 ans. Que leur conseillez-vous ? Je leur conseille d'avoir une vision à long terme : 12 ans car un cycle immobilier dure 10 ans maximum donc pour être sûr de récupérer sa valeur d'achat, il faut regarder l'immobilier au moins sur cette durée. Et 21% d'économie d'impôts cumulés sur 12 ans, ça reste intéressant. Propos recueillis par Alexandra Boquillon