Introduit en février 2016, le dispositif Visale est venu remplacer la garantie universelle des loyers, un article resté à l’état de projet depuis la fameuse loi ALUR de Cécile Duflot. Ce dispositif, au travers duquel l’État se porte garant des locataires souhaitant louer un logement quand ils ne disposent pas des garanties suffisantes, a néanmoins péché par des conditions d’attribution trop strictes – une situation qui a poussé le gouvernement à annoncer son élargissement à la rentrée prochaine. C’est l’occasion de faire un point sur Visale : comment savoir si vous y avez droit ? Et le cas échéant, comment en bénéficier ? À l’origine : la garantie universelle des loyers Le dispositif Visale découle en ligne droite d’un précédent projet de cautionnement des locataires du privé : la garantie universelle des loyers (GUL), prévue dans le cadre de la loi ALUR de Cécile Duflot. Oui, cette même loi tant décriée parce qu’elle a institué l’encadrement des loyers dans la capitale, mesure particulièrement décriée par les professionnels de l’immobilier. Le principe de la GUL était aussi simple que nécessaire : pour répondre aux exigences toujours plus strictes des bailleurs et des agences immobilières en matière de location, notamment dans les zones à forte tension locative (Paris et grandes agglomérations), la GUL devait venir à la rescousse des candidats à la location en proposant un cautionnement par l’État. Celui-ci aurait ainsi joué le rôle de garant, de manière à prendre en charge les éventuels impayés de loyers via une Caisse publique dédiée. La GLU n’ayant jamais obtenu ses décrets d’application, et la seule assurance existante dans le domaine des loyers impayés bénéficiant uniquement aux bailleurs (la garantie des loyers impayés), le gouvernement a formulé une nouvelle proposition qui satisfasse toutes les parties. C’est le dispositif Visale, porté par Sylvia Pinel et développé en concertation avec Action Logement. Visale : un Visa pour le logement… et pour un public restreint L’objectif de Visale est le même que celui de feu la garantie universelle des loyers : offrir le cautionnement de l’État à des candidats à la location dont les dossiers sont généralement refusés par les propriétaires et par les agences immobilières. En effet, faute de pouvoir justifier d’un salaire conséquent et d’une solide sécurité de l’emploi – deux exigences qui entrent en contradiction avec les problématiques sociétales actuelles –, un candidat locataire a peu de chances de se voir accorder un bail locatif. Or, cette ambition louable s’est confrontée à la dure réalité des conditions d’attribution drastiques du Visa pour le Logement et l’Emploi qui, contrairement à ce qui était prévu pour la GUL, n’a pas vocation à s’appliquer à tous les profils de locataires. Dans la première version du dispositif, celui-ci ne concerne en effet que les salariés qui débutent un contrat dans le secteur privé au moment où ils s’installent dans un nouveau logement. Conditions d’attribution aux plus de 30 ans Si vous avez dépassé le seuil des 30 ans, vous ne pouvez bénéficier du dispositif Visale que dans un ensemble de cas précis : Vous devez être salarié du privé (en CDI ou en CDD) ; Vous devez entrer dans le logement dans un délai de 3 mois après le début de votre contrat de travail ; Si vous avez un CDI, vous ne devez pas avoir terminé la période d’essai (la garantie s’applique « hors CDI confirmé ») ; Vous devez justifier d’un loyer qui représente moins de la moitié des revenus de votre ménage : c’est le taux d’effort. Inutile de dire que les fonctionnaires, les salariés agricoles, les entrepreneurs et les chômeurs sont, de fait, exclus du dispositif (même si les chômeurs sont censés y être intégrés en janvier 2017). Conditions d’attribution aux moins de 30 ans Si vous n’avez pas encore fêté vos 30 ans, les conditions sont moins strictes : tout bail signé dans les 12 mois qui suivent le commencement d’un contrat de travail permet de bénéficier du dispositif Visale. Mieux encore : eu égard à la volonté du gouvernement d’élargir le spectre des bénéficiaires, à partir du 30 septembre 2016, tous les locataires de moins de 30 ans pourront obtenir la garantie Visale, qu’ils soient salariés ou non. Chômeurs, étudiants et entrepreneurs pourront donc la demander, à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal parental, mais toujours pour un taux d’effort oscillant entre 30 et 50 % maximum. Conditions à respecter pour le logement loué Ce n’est pas tout : au-delà des conditions d’attribution aux bénéficiaires, des règles supplémentaires sont à respecter en ce qui concerne les biens immobiliers eux-mêmes. Ainsi, ne peuvent bénéficier du dispositif Visale que les logements : Appartenant au parc locatif privé ; Faisant office de résidence principale pour le locataire ; Étant situés sur le territoire français ; N’étant pas attribués sur critères sociaux ; Ne dépassant pas un plafond de loyer (1 500 € à Paris, 1 300 € dans le reste de la France). Conditions à respecter pour le bail Enfin, le bail répond lui aussi à certaines obligations contractuelles dans le cadre d’un dispositif Visale : Pas de bail conclu entre les membres d’une même famille ; Insérer une clause de résiliation en cas d’impayés de loyers ; Ne signer le bail qu’après l’obtention du contrat de cautionnement Visale par le locataire, et dans le délai prévu ; Un bail par personne en cas de colocation. Comment demander un Visale ? Si toutes les conditions sont réunies, vous pouvez faire la demande d’une garantie Visale. Les démarches sont très simples et se font par le biais du site Visale mis en place par le ministère du Logement. La demande doit être faite successivement par le locataire et par le bailleur : Le locataire crée son espace personnel sur la plateforme, complète les informations réclamées et télécharge des justificatifs. Un visa certifié est délivré en 2 jours ouvrés par Action Logement, qui doit être remis au bailleur. À son tour, le bailleur crée son espace personnel, renseigne le nom du locataire ainsi que le numéro de visa, et indique les caractéristiques du bail à signer. Il ne lui reste plus qu’à adhérer au contrat de cautionnement Visale, puis à signer le bail avec le locataire. Comment la garantie Visale couvre-t-elle les bailleurs ? Les difficultés inhérentes à l’accès au parc locatif – dont les symptômes principaux prennent la forme d’exigences si sévères qu’elles excluent de fait une majorité de candidats à la location – proviennent des complications que peuvent causer les impayés de loyers pour les propriétaires-bailleurs. En effet, un locataire qui ne paie pas plusieurs loyers, quelle que soit la raison de ce manquement, peut mettre gravement en difficulté un propriétaire qui compte sur ses revenus locatifs non pas pour s’enrichir, mais simplement pour rembourser les mensualités de son crédit immobilier. Ces petits propriétaires sont majoritaires, et leur nombre augmente compte tenu des avantages générés par les aides gouvernementales d’encouragement à l’investissement locatif (type Pinel). La garantie Visale est donc une bonne nouvelle y compris pour les bailleurs, qui sont couverts en cas d’impayés. Un propriétaire confronté à un locataire bénéficiaire de Visale verra Action Logement prendre en charge le versement des sommes manquantes, ce qui lui permettra de poursuivre son remboursement mensuel sans complications. En échange, Action Logement réclamera au locataire l’acquittement des sommes dues dès qu’il sera de nouveau solvable. C’est un excellent moyen de responsabiliser les locataires et de lutter contre cet état d’esprit qui attisait la crainte des bailleurs au sujet de la garantie universelle des loyers : que les locataires cautionnés perdent le sens des réalités et commencent à penser qu’ils peuvent se passer de payer tout à fait.