Les taux de prêt immobilier ont battu un record à la baisse. Cela faisait plus de 70 ans que les emprunteurs n'avaient pas bénéficié de taux nominaux en dessous de 2,90 %. D'après le rapport mensuel de l'observatoire CSA/Crédit Logement, la moyenne des prêts immobiliers affichait 2,85 % en mai 2014. L'indicateur de solvabilité des ménages se redresse tandis que le coût du prêt immobilier diminue. Les propriétaires ayant souscrit leur emprunt à une période où les taux étaient supérieurs à ceux d'aujourd'hui, ont tout intérêt à demander un rachat de crédit. Les taux immobiliers font des prouesses Record battu à la baisse D'après l'étude menée par l'observatoire CSA/Crédit Logement, il faut remonter aux années 40 pour trouver des taux de prêt immobilier aussi bas. Une moyenne de 2,85 %, c'est ce dont ont pu bénéficier les emprunteurs pour acheter des habitations. Le précédent record à la baisse était atteint l'année dernière à cette époque. En juin 2013, le taux nominal moyen recensé était de 2,90 %. Les courtiers en prêt immobilier qui, pressés de vendre, avaient prédis une remontée des taux, en sont pour leurs frais. Et pourtant, la baisse du taux directeur de la BCE aurait pu mieux les inspirer. Nul ne peut dire aujourd'hui si la tendance s'inversera, continuera ou si les taux se stabiliseront. Une différence de 9 points par rapport à avril Le secteur de l'immobilier se frottait déjà les mains au mois d'avril. Les taux moyens descendaient à 2,94 %, dont 2,93 % dans l'ancien et 3 % dans le neuf. Les performances ont été encore meilleures en mai, avec 9 points de moins en moyenne. Si les prêts immobiliers pour des programmes neufs ne gagnent que 2 points, dans l'ancien on a donc gagné 8 points. Les chiffres sont encore meilleurs sur le marché des travaux. L'enquête CSA/Crédit Logement montre que les taux y sont descendus à 2,79 % en mai, contre 3,12 % en décembre 2013. On n'emprunte presque pas au-dessus de 3,5 % Presque tous les emprunteurs de mai 2014 ont profité de la faiblesse des taux. Les chiffres de l'enquête CSA/Crédit Logement montrent que 92,3 % des prêts immobiliers ont été accordés en dessous de 3,5 % de taux nominal. Cela ne laisse que 7 % de contrats entre 3,5 % et 4 %, et 0,6 % de 4 % à 4,5 %. Aucun prêt immobilier n'a été accordé au dessus de 4,5 %. Une meilleure solvabilité des ménages Un autre facteur est venu donner du baume au cœur des accédants à la propriété. La baisse des prix de l'immobilier ancien, même si elle est de faible ampleur, a permis aux acquéreurs de disposer d'un apport personnel plus important. Alors qu'en 2013 ils bénéficiaient généralement d'un capital personnel inférieur à ce qu'ils pouvaient réunir en 2012 (-5,6 %), la situation est désormais inversée. Le niveau de l'apport personnel des acheteurs se redresse de +2,6 % sur les 5 premiers mois en glissement annuel. Conséquence de la baisse des taux : les coûts diminuent Une conséquence directe de la baisse de taux est la diminution des coûts du crédit. Les emprunteurs du mois d'avril auront besoin de 3,82 années de revenus pour payer les intérêts. Ceux de mai n'auront besoin que de 3,77 années de salaire. On note toutefois que le coût des opérations immobilières est en hausse depuis le début de l'année 2014. Avec +0,9 % au cours des 5 premiers mois, les variations suivent de près celle de l'inflation. Près de 22 % des crédits immobiliers sur moins de 15 ans La faiblesse des taux de crédit immobilier permet aux ménages des remboursements moins longs. Alors qu'il fallait en moyenne 205 mensualités (17,1 an) pour rembourser les emprunts souscrits en avril, il ne fallait plus que 202 mois (16,8 ans) en mai. Sur la totalité des contrats signés en mai 2014, seuls 0,6 % concernent des durées de remboursement supérieures à 30 ans. 21,9 % des prêts immobiliers souscrits se rembourseront sur moins de 15 ans. 63,3 % dureront entre 15 ans et 25 ans, tandis que 14,2 % se rembourseront entre 25 ans et 30 ans. On emprunte presque plus à taux variable, et pourtant… La faiblesse des taux de prêt immobilier constatée depuis quelques mois fait perdre son attractivité à la formule variable. Les emprunteurs choisissent le taux fixe, ce qui pourtant n'est pas toujours pertinent. Dans un précédent article, Vousfinancer.com attirait l'attention de ses lecteurs sur l'emprunt à taux hybride. Dans un crédit immobilier à taux hybride (ou mixte), l'emprunteur bénéficie d'une période de remboursement à taux fixe, suivie d'une autre à taux variable. Traditionnellement, le taux de la période fixe est inférieur à la moyenne des taux du marché, à titre d'appel. Lorsque la partie variable permet des variations jusqu'à +1 %, il est possible d'insérer une clause de levée des pénalités de remboursement anticipé. Cette formule reste donc intéressante pour les acheteurs souhaitant revendre à court ou moyen terme. Les coûts du prêt immobilier non comptabilisés Les chiffres ci-dessus ne comprennent que le taux nominal. Ils ne concernent pas les rachats de crédits ni les prêts relais. Les banques demandent généralement aux acquéreurs un apport personnel suffisant pour payer les frais de notaire. Une étude Ifop commandé par Vousfinancer.com montre qu'entre 80 % et 90 % des couples ont bénéficié d'un apport personnel pour leur prêt immobilier. Évolution des taux immobilier depuis 6 ans Une baisse de 5,1 % à 2,85 % En octobre 2008, les taux de prêt immobilier moyens étaient de 5,1 %. Les ménages ayant emprunté 200 000 € sur 20 ans il y a 6 ans, devraient payer 119 436,37 € d'intérêts. À ce tarif-là, ils seront chanceux si au bout de 20 ans la valeur de leur logement est supérieure à la totalité des sommes dépensées. En mai 2014, les taux de prêt immobilier moyens étaient de 2,85 %. Les ménages ayant emprunté 200 000 € sur 20 ans, ne devraient payer que 62 616,99 € d'intérêts. À ce tarif-là, il est déjà plus facile de réaliser une plus-value. Que ceux qui ont emprunté en 2008 se rassurent, il leur reste la solution du rachat de crédit. Faire racheter son crédit immobilier Le Code de la consommation autorise tout emprunteur à faire racheter ses dettes par un autre organisme. Les courtiers en rachat de crédit de Vousfinancer.com proposent de vous trouver une banque pour reprendre votre actuel prêt immobilier. Si vous aviez emprunté quand le taux nominal moyen était plus élevé qu'aujourd'hui, vous avez des chances de réaliser une économie sur la durée.