Les taux des prêts immobiliers ont continué leur légère tendance à la baisse le mois dernier, avec un impact toutefois modéré. Les grands gagnants de ce début d'année 2015 sont les accédants ayant souscrit leur emprunt il y a quelques années. Aujourd'hui ils renégocient leur taux avec une économie substantielle sur le montant de leurs mensualités. Si les primo accédants ont gagné en pouvoir d'achat par rapport à l'année dernière, ils restent réticents à s'engager, particulièrement à cause d'un manque de confiance en leur situation économique. Le PTZ+ vient les aider à devenir propriétaire, mais est plus difficile à réaliser dans le cadre d'immobilier ancien. La renégociation de taux en nette augmentation chez Vousfinancer.com Avec un taux moyen de 2,29 % constaté en janvier par l'observatoire CSA/Crédit Logement contre 4 % il y a 3 ans, le rachat de crédit est aujourd'hui préférable à l'épargne sous certains aspects. Les ménages l'ont bien compris, 40 % des dossiers de prêts sont des demandes de renégociation de crédit immobilier chez Vousfinancer.com. À titre de comparaison, sur l'année 2014 la moyenne était à 21 %. Car les primo accédants restent encore frileux, par manque de confiance en l'avenir. Jérôme Robin, président-fondateur de Vousfinancer.com, l'explique : « Le niveau historiquement bas des taux profite actuellement davantage à ceux qui ont déjà un crédit qu’aux potentiels acheteurs qui restent attentistes en raison du contexte économique ». Il faut dire que les banques prêtent difficilement aux personnes en CDD ou en intérim, or d'après Sandrine Allonier, responsable des relations banque, 90 % des embauches se font dans ce cadre. Les demandeurs doivent alors faire preuve d'au moins 18 mois de travail consécutif sous ce statut, voire 24 mois chez certaines banques. En conséquence « seuls 25 % des emprunteurs achètent pour la première fois, un chiffre en baisse de 10 points par rapport à 2014 ». Et pourtant le pouvoir d'achat des primo accédants augmente. En janvier et février ils ont emprunté « 13 000 € de plus qu'en 2014, avec des revenus équivalents et un montant moyen d'apports en légère baisse », constate Sandrine Allonier. Pourquoi les banques aiment la renégociation de taux immobilier Ce n'est pas tant la banque prêteuse qui apprécie la renégociation de taux de prêt immobilier, mais plutôt ses concurrentes. Le Code de la consommation autorise tout emprunteur à faire racheter ses crédits par un autre organisme financier. Dans la pratique le repreneur avise le créancier de l'opération en cours, et lui verse le montant du capital restant dû, plus éventuellement celui des pénalités de remboursement anticipé. Car il est hors de question pour le créancier délaissé d'être magnanime. La loi l'autorise à réclamer 3 % du capital restant, ou la somme des 6 prochains mois d'intérêt à titre d'indemnité à son client, le plus faible montant des 2 étant appliqué. L'emprunteur peut payer ces indemnités de ses propres deniers s'il dispose d'une épargne, ou ajouter ce montant à la dette. Tout est une question de calcul, que le courtier en rachat de crédit effectue avec son client en lui présentant les divers scénarios possibles. Ce que recherche la banque repreneur ce n'est pas tant que les intérêts du prêt immobilier passent des caisses de sa concurrence à ses coffres, mais plutôt de s'approprier le consommateur que représente l'emprunteur. Si celui-ci dispose d'une épargne sur livret, le capital est facilement transférable sur les propres supports bancaires de la nouvelle banque. Le ménage propriétaire aura besoin d'une nouvelle carte de crédit avec laquelle il réglera ses achats, et par conséquent il souscrira diverses assurances pour le protéger contre les fraudes. Dans le futur il pourra même être amené à souscrire d'autres emprunts, à titre de consommation ou d'investissement immobilier. Lorsque les enfants des emprunteurs seront plus grands, les parents leur ouvriront un compte bancaire et n'iront pas s'adresser à une autre banque pour le faire. En clair, Les banques recherchent à s'approprier des revenus pérennes, indépendant des mouvements des marchés financiers, qui leur permettront d'augmenter leurs fonds propres sans prendre de risques. Le prêt à taux zéro pourrait mieux faire dans l'ancien Cette année les primo accédants disposent d'un PTZ+ amélioré pour les aider à devenir propriétaire. Selon la zone géographique d'implantation et le nombre de personnes destinées à occuper le logement, les ménages n'ayant pas été propriétaire de leur logement au cours des 2 dernières années, peuvent obtenir jusqu'à 26 % du coût du projet, remboursable sans intérêts. La hausse du plafond d'éligibilité voulue par le gouvernement de M. Manuel Valls au 1er octobre 2014, a permis de placer nombre d'entre eux sur les starting-blocks. Il reste toutefois certains obstacles, car le dispositif s'adresse surtout à l'immobilier neuf, privant les primo accédants de profiter de la baisse des prix de l'immobilier ancien. Alors que ceux-ci ont perdu 2,2 % au 4e trimestre 2014 par rapport au 4e trimestre 2013, le prix moyen des logements neufs reste élevé. Selon les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), en Île-de-France il faut compter 4658 €/m² en moyenne pour du neuf, une augmentation de 1,4 % sur 1 an. Le prêt à taux zéro reste accessible pour les logements anciens, mais à la condition d'y conduire des travaux les assimilant à des logements neufs. Difficile dans ces conditions d'y voir clair, et les ménages préfèrent remettre leurs achats à plus tard, lorsqu'ils auront plus de visibilité. Nécessité de l'apport personnel dans un prêt immobilier Les seuls prêts immobiliers sans apport concernent les investissements locatifs, lorsque les protagonistes présentent un profil intéressant. Dans le cadre d'une accession à la propriété la banque ne voudra que très rarement s'engager au-delà du prix du bien immobilier lui-même. Or lorsqu'il s'agit d'acheter de l'ancien, la taxe sur les droits de mutation vient représenter jusqu'à 4,5 % du prix du bien immobilier. En comptant tous les frais, il n'est pas rare d'arriver au-dessus de 10 %, et de nombreux candidats ne réussissent pas à réunir l'apport suffisant pour devenir propriétaires. C'est dans cette optique que le prêt à taux zéro plus a un rôle à jouer, d'autant plus que les banques procèdent à un lissage de crédit. Dans leur plan de financement, l'emprunteur rembourse d'abord son prêt immobilier amortissable, puis passe au PTZ+ vers la fin du contrat.