Cet été, les agences de Vousfinancer.com ont pu obtenir des taux aussi bas que 2,35 % sur 15 ans. À ce tarif, renégocier son prêt immobilier permet d'abaisser fortement ses mensualités futures. À titre d'exemple, voici l'économie d'intérêt réalisée sur des emprunts souscrits au cours de la dernière décennie. Renégocier son prêt immobilier, quelles économies ? Les économies générées par une renégociation de prêt immobilier dépendent de la date à laquelle l'emprunt a été souscrit, et de l'écart de taux. Les exemples ci-dessous ont été calculés en se basant sur un montant emprunté de 200 000 €. Vousfinancer.com est parti du principe que l'emprunteur avait obtenu un taux moyen, et qu'il obtiendrait aujourd'hui des conditions moyennes. Le calcul prend en compte les frais de renégociation (environ 4,5 %), et montre que même la renégociation d'un prêt souscrit récemment débouche sur une économie. En janvier 2003, les taux étaient de 4,9 % en moyenne, si l'emprunteur renégociait au taux d'aujourd'hui, il économiserait environ 8400 € d'intérêts. Pour les contrats signés en janvier 2007, l'économie serait à peu près identique : 8340 €. La renégociation commence à devenir intéressante sur tous les contrats signés à l'horizon de janvier 2008. À cette époque, les taux étaient très élevés : 5 % moyenne. Une renégociation des contrats signés en janvier 2008 pourrait permettre aujourd'hui une économie de l'ordre de 25 220 €. Mais le summum du calcul est atteint en janvier 2009, alors que les taux grimpaient à 5,3 %. Un prêt immobilier aujourd'hui renégocié pourrait permettre d'économiser 34 140 €. Si le contrat avait été signé vers la fin du 1er trimestre 2009, l'économie se porterait à 20 380 €. Un emprunt de 200 000 € souscrit en juillet 2011 et renégocié aux conditions d'aujourd'hui, permettrait aux emprunteurs une économie d'intérêt de l'ordre de 15 150 €. Même les contrats récents peuvent donner lieu à une économie. En janvier 2012, les taux immobiliers moyens étaient de 4,3 %. En renégociant aux conditions d'aujourd'hui, on obtiendrait une économie de 24 340 € sur la durée. Pourquoi renégocier un emprunt récent ? Les calculs ci-dessus montrent qu'il est plus intéressant de renégocier un prêt immobilier récemment souscrit, et ce même en comptant les pénalités de remboursement anticipé. Car lors d'un prêt sur 20 ans, les premières années l'emprunteur rembourse jusqu'à 50 % d'intérêt par mensualité, voir même 60 % sur 25 ans. Lorsqu'un crédit a plus de 5 ans, la part de capital devient plus importante au sein des mensualités. On se rend compte que c'est au cours des 5 premières années que l'on paiera le plus d'intérêt, or le principe de la négociation est justement de payer moins d'intérêt. Renégocier son prêt immobilier, est-ce toujours viable ? Sandrine Allonier, responsable des relations banque chez Vousfinancer.com, explique qu'il faut « un point d’écart au minimum entre le taux du crédit à renégocier et les taux actuels pour que l’économie générée rende l’opération intéressante compte tenu des frais engendrés qui peuvent atteindre jusqu’à 4,5 % du capital restant dû ». Cependant un écart moins important, par exemple de l'ordre de 0,7 point, peut suffire pour les crédits récents. Particulièrement si le montant restant à rembourser est supérieur à 300 000 €, ou si la durée restante est supérieure à 20 ans. Pour Sandrine Allonier, il est nécessaire « d'étudier la pertinence de l'opération pour ne pas passer à côté d'une opportunité ». Des taux immobiliers aussi bas que 2,35 % Les taux de prêt immobilier ont battu un nouveau record à la baisse cet été, mais les courtiers ont fait encore mieux. Jérôme Robin, président et fondateur de Vousfinancer.com, précise que les bons profils d'emprunteur ont pu obtenir aussi bas que 2,35 % sur 15 ans, 2,45 % sur 20 ans, et 2,75 % sur 25 ans. Rappelons qu'il s'agit des taux nominaux, n'incluant pas les frais. Au vu de l'écart entre les taux actuels et ceux d'il y a quelques années, l'emprunteur a de fortes chances d'économiser beaucoup sur les intérêts de son prêt immobilier, s'il renégocie à la baisse. Le calcul montre même qu'il vaut mieux utiliser une épargne pour un rachat de crédit, le gain à terme étant plus important. 3 astuces pour renégocier son prêt immobilier Conserver la même durée de remboursement Beaucoup de particuliers demandant une renégociation de taux directement auprès de leur banque, se voient remettre des offres exagérées. Le banquier leur propose une forte diminution des mensualités, au prix d'un allongement de la durée des remboursements. De cette manière, la banque amortie ses pertes en faisant payer plus d'intérêt à son client. Pour qu'un rachat de crédit immobilier débouche sur de meilleures économies d'intérêts, il est préférable de conserver la durée de remboursement restante. Par exemple, la renégociation d'un contrat de prêt immobilier d'une durée de 20 ans après 5 ans de remboursement, ne doit pas déboucher sur plus de 15 ans de mensualités. Tenir compte des frais d'un rachat de crédit Renégocier un prêt immobilier comporte des frais, pouvant atteindre 4,5 % de la somme en jeu. Par exemple, s'il reste 150 000 € à rembourser, les frais pourront se monter à 6750 €. Ces frais comprennent les pénalités de remboursement anticipé, la souscription d'une nouvelle garantie (caution ou hypothèque), les frais de dossier, ainsi que les frais de mainlevée si le crédit à renégocier est couvert par une hypothèque. Rappelons que les indemnités de remboursement anticipé lors d'un prêt immobilier, sont plafonnées par décret. Elles se montent à 3 % du capital restant dû, sans dépasser la somme des 6 prochains mois d'intérêts. Comme on le voit, les indemnités seront donc plus importantes en début de prêt, il s'agit donc de jouer de la calculette afin de déterminer la viabilité de l'opération. Selon le profil de l'emprunteur, les frais peuvent être ajoutés à la dette, tout en permettant une véritable économie sur les mensualités. Le calcul peut démontrer qu'il est préférable d'utiliser une épargne pour payer les frais de renégociation. Faire jouer la concurrence Le faible niveau des taux d'emprunt immobilier donne de bonnes idées aux banques. Ces dernières sont prêtes à faire un effort supplémentaire afin d'attirer des clients de la concurrence dans ses agences. Les courtiers en rachat de crédit de Vousfinancer.com proposent ainsi le dossier de leurs clients à des banques concurrentes. Ces dernières savent qu'elles ne courent pas le risque de les voir partir à leur tour vers d'autres concurrents dans quelques années, car les taux sont tellement bas qu'un futur rachat de crédit ne sera pas intéressant. On peut donc obtenir de meilleures conditions en échange de la domiciliation de son compte courant dans une banque concurrente.