Lorsqu'un investissement immobilier locatif est effectué par au moins deux personnes, il existe toujours un risque de litige. En cas de mésentente entre les deux propriétaires, l'exploitation du logement pourrait être stoppée, empêchant ainsi toute rentrée d'argent. La probabilité de ce genre de problème augmente avec le nombre d'associés. Dans une Société Civile Immobilière (SCI), le gérant est là pour assurer la continuité de la location, même en cas de litige interne. Le rôle du gérant dans une SCI Administration du bien immobilier Le gérant est chargé d'administrer le bien immobilier. Cela sous-entend qu'il doit régler les charges, assurer l'entretien des locaux et veiller à ce que le logement soit exploité en accord avec la loi. C'est lui qui contrôle le bon encaissement des loyers, et qui tient à jour une comptabilité, au besoin en s'appuyant sur un expert-comptable. Il n'est donc pas nécessaire d'invoquer la totalité des actionnaires pour les actes courants. En cas de litige entre les associés En cas de litige entre les associés, le gérant peut leur imposer certaines mesures dont l'absence de réalisation mettrait en danger l'exploitation du bien immobilier. Exemple : le cas de figure le plus courant est celui dans lequel des travaux de mise aux normes sont nécessaires. Cependant, un ou plusieurs associés refusent de les exécuter. En dernier recours, le gérant peut utiliser les fonds de la SCI pour faire effectuer les travaux, même sans l'unanimité de l'assemblée générale des actionnaires. Qui peut être gérant d'une SCI ? Le gérant d'une société civile immobilière n'est pas forcément l'un des associés. Il peut être désigné par les statuts, ou nommé par l'assemblée générale des actionnaires, pour un nombre de voix minimum déterminé au sein des statuts. Attention, le gérant a également des responsabilités. Il pourrait être poursuivi par les autres actionnaires si jamais il a commis des fautes de gestion. Pourquoi investir dans l'immobilier à travers une SCI ? Transmettre un patrimoine en minimisant l'imposition Des parents peuvent créer une SCI, acheter de l'immobilier locatif à travers cette SCI, démembrer leurs parts et faire don de la nue-propriété a leurs enfants. Le démembrement immobilier consiste à séparer la nue-propriété (droit de posséder) et l'usufruit (droit d'utiliser et de récolter les fruits). Les parents conservent l'usufruit et donnent la nue-propriété aux enfants. À leur décès, le droit d'usufruit revient aux enfants qui deviennent plein-propriétaires. Le montant de la nue-propriété est déterminé par un barème fixé par l'administration fiscale. Lorsque cette opération est effectuée au moyen d'un prêt immobilier, la valeur de la nue-propriété est faible, car elle est diminuée par la dette immobilière. Exemple : un ensemble locatif acquis pour 500 000 € via un prêt immobilier de 300 000 €. La valeur taxable de la maison est donc de 200 000 €. Admettons que les parents aient 52 ans, la valeur de la nue-propriété vaut donc 40 % de 200 000 €, soit 80 000 €. Ils ne feront don à leurs enfants que de 80 000 €. La valeur de cette nue-propriété augmente par la suite au fur et à mesure des remboursements de capital. Sécuriser la rentrée de loyer Les investisseurs immobiliers n'ont pas forcément de temps à consacrer à la gestion des logements. Le fait de nommer un gérant permet de déléguer cette tâche. Le gérant n'est par ailleurs pas forcément un professionnel rémunéré, il peut être l'un des associés et bénéficier d'un hébergement gratuit en échange de son travail de gérance. En cas de litige entre les associés, le gérant continu de percevoir les loyers et de promouvoir la location, ce qui assure le chiffre d'affaires de la SCI. Les investisseurs peuvent donc rembourser les mensualités de leur prêt immobilier. Investir dans l'immobilier à travers une SCI ? Réunir un minimum de deux associés Il faut un minimum de deux associés pour créer une SCI. Ces associés ne sont pas forcément majeurs, s'ils sont mineurs leur représentant légal gérera leurs parts. Rédiger des statuts sécurisés Le propre d'une SCI est de faire en sorte que toutes les décisions importantes doivent être prise à l'unanimité des actionnaires. Par exemple, la vente de parts, la nomination d'un gérant ou l'achat d'autres biens immobiliers doivent être approuvés par la totalité des actionnaires. Note : il est préférable de se faire aider par un notaire ou par un avocat spécialisé pour rédiger les statuts d'une SCI. Chacun des actionnaires a intérêt à faire intervenir son propre conseiller juridique. Déterminer l'apport de chacun Chaque actionnaire recevra un nombre de parts en fonction de son effort financier. Cet effort peut être effectué en capital d'un seul tenant, ou différé via l'obtention d'un prêt immobilier. Un groupe de personnes peut donc investir dans du locatif uniquement en empruntant, quelquefois même sans apport initial. Exemple : quatre actionnaires effectuent un investissement dans un ensemble immobilier pour des mensualités de 5000 €. Le premier paiera 1500 € d'échéance, ce qui représente 30 % des 5000 €, il aura donc 30 % de parts. Le deuxième remboursera 1200 €, il aura donc 24 % de parts, et ainsi de suite. Emprunter auprès d'une banque ou d'une société de crédit La particularité d'une société civile immobilière, est que les associés sont responsables des dettes. Ainsi, si c'est techniquement la SCI qui emprunte, véritablement ce sont les associés qui remboursent. Une banque ou une société de crédit va donc étudier la capacité de remboursement et la solvabilité de chacun des actionnaires, de manière séparée. Mais plus encore, au cas où l'un des actionnaires ferait défaut, les autres devraient alors prendre en charge ses mensualités, en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent. Comme on le voit, l'aspect financier de l'investissement immobilier en SCI peut être délicat, les protagonistes ont tout intérêt à le confier à des courtiers professionnels. Comment Vousfinancer.com va vous aider Les courtiers en prêt immobilier de Vousfinancer.com vont aider chacun des actionnaires à monter son dossier. Dans un premier temps, lors d'un entretien nous allons étudier la faisabilité de votre projet. Puis nous réunirons les preuves de revenus et de pérennité de vos situations professionnelles, et déposeront une demande de financement à certains partenaires financiers triés sur le volet. Puis nous vous présenterons la meilleure offre, que vous serez libres d'accepter. Si cette offre correspond à ce que vous attendiez, nous serons présents le jour de la signature chez le prêteur, afin de nous assurer que les conditions promises sont celles que l'on vous fait signer.