Au mois de septembre, comme tous les mois depuis plus d'un an, les taux de prêt immobilier ont baissé vers un nouveau record historique. Le rapport de l'observatoire CSA/Crédit Logement montre que les emprunteurs du mois de septembre ont bénéficié d'un taux nominal moyen de 2,59 %. Cet environnement favorable devrait permettre au marché de se relancer, et pourtant les banques prêtent toujours moins. Paradoxalement, si les taux diminuent l'effort des emprunteurs reste le même, ce qui peut s'expliquer par un manque de réévaluation des salaires. Évolution du prêt immobilier sur un mois Le taux nominal diminue Le taux nominal d'un prêt immobilier est le taux qu'accorde la banque. À ne pas confondre avec le taux effectif global (TEG), qui inclut tous les frais de financement : dossier, garantie, mandat des intermédiaires, assurance emprunteur… Au mois d'août 2014, le taux de prêt immobilier nominal moyen était de 2,68 %, il est descendu à 2,59 % au mois de septembre. Au total il a perdu 49 points de base depuis le début de l'année 2014, où il se situait à 3,08 %. Comme toujours les taux sont différents entre l'immobilier neuf et l'ancien. En août dernier, on empruntait à 2,68 % pour des logements anciens, la moyenne descend à 2,57 %. L'écart est moins marqué dans le neuf, avec 2,71 % en août et 2,69 % en septembre. La durée de remboursement évolue Si l'on ne regarde que la globalité, on est tenté de conclure que la durée moyenne des remboursements évolue peu. De 209 mensualités en août, elle est de 208 mensualités en septembre. Cependant lorsque l'on y regarde de plus près, on s'aperçoit d'une nette différence dans la tranche de durée de 25 à 30 ans. Alors qu'en mois d'août 16,6 % des contrats souscrits se remboursaient sur cette durée, ce chiffre passe à 18,4 % en septembre. On note également que la tranche de durée 15 – 20 ans concernait 30,3 % des contrats du mois d'août, pour descendre à 28,5 % en septembre. Enfin, les prêts immobiliers se remboursant de 20 à 25 ans représentaient 32,3 % de la production d'août, ils se montent désormais à 33 % en septembre. Il est évident que les remboursements se situent sur une durée plus longue. Or on sait que les prix de l'immobilier sont en baisse dans l'Hexagone. Il se pourrait donc que les acheteurs profitent de l'aubaine des faibles taux pour acheter des logements plus chers. Une deuxième explication tient dans l'absence de réévaluation des revenus des ménages. Le fait d'allonger la durée des remboursements permet d'abaisser les mensualités, et donc de conserver plus de pouvoir d'achat pour la vie de tous les jours. Ceci explique peut-être cela. Le coût relatif moyen ne change pas Si la durée des remboursements varie et le taux nominal diminue, le coût relatif moyen, en termes d'années de revenus, reste le même. Établi à 3,75 années de revenus au mois d'août, il reste à 3,75 au mois de septembre. Il est important de préciser que ces données ne sont pas exprimées en termes de montant, ce qui laisse croire que si la baisse des taux n'a pas véritablement influé le coût relatif moyen, la cause vient du manque de réévaluation des salaires. Les chiffres de l'observatoire CSA/Crédit Logement montrent que le coût des opérations progresse globalement de 0,9 % sur 1 an. Même si le crédit coûte moins cher, mathématiquement il nécessite toujours autant d'efforts car les revenus des ménages ne suivent pas. Pendant ce temps, la production de crédits diminue Production annuelle en baisse Prix du m² en baisse, taux de prêt immobilier au plus bas, tous les éléments sont réunis pour relancer le marché des crédits à l'habitat. Il n'en est rien, car la production en termes de montant chute de 4,4 % par rapport à septembre 2013, et de 6,5 % en termes de nombre de contrats signés. Si l'on avait déjà noté une inflexion de la production au 1er trimestre 2014, il ne s'agissait que d'une normale saisonnière, due à l'hiver. Au printemps la courbe est repartie à la hausse, avec une pause en mai due à la présence de ponts et jours fériés. Le marché des crédits immobiliers a repris des couleurs en juin et juillet, puis a fait une pause en août comme d'habitude, pour repartir à la hausse en septembre. Toutefois on reste loin de la tenue des performances avant le début de la crise. Vers un 4e trimestre meilleur pour l'immobilier ? Le 4ème trimestre 2014 pourrait toutefois amorcer le redémarrage du secteur de l'immobilier. C'est en tout cas ce qu'escomptent les professionnelles, avec l'élargissement du PTZ+ et l'arrivée de la loi Pinel pour remplacer le dispositif de défiscalisation Duflot. Depuis le 1er octobre dernier, le PTZ+ s'adresse à plus de familles, notamment grâce à un rehaussement plafonds de revenus d'éligibilité. Les zones géographiques ont également été remodelées, de manière à faire passer plusieurs agglomérations en zone dite tendue. Si l'intégralité du texte de la loi Pinel est voté tel qu'il a été présenté au projet de loi de finances 2015, les dispositifs de remise d'impôt s'appliqueront pour les investissements locatifs effectués à partir du 1er septembre 2014. La BCE (Banque Centrale Européenne) maintient toujours son principal taux directeur à 0,05 %, et les OAT (Obligations Assimilables du Trésor) ont elles-aussi atteint leur plus bas niveau. Ces 2 facteurs permettent aux banques de se financer pour moins cher, et elles jouent apparemment le jeu car on ne peut que constater que les taux de prêt immobilier diminuent. Les prix de l'immobilier ancien semblent se stabiliser à -1,1 % pour les appartements et -1,3 % pour les maisons, en France métropolitaine. Les promoteurs cherchent à écouler leurs stocks de logements neufs achevés (environ 100 000 unités), en offrant cuisines aménagées et décorations spéciales, voire frais de notaire. Si le profil préféré des banques reste celui de l'emprunteur à forte CSP, les jeunes couples conservent toujours leur chance d'obtenir un crédit à l'habitat. Tous ces facteurs positifs réunis donnent la formule idéale pour relancer le secteur de l'immobilier. Il faudra toutefois attendre la fin du 1er trimestre 2015 pour tirer le premier bilan provisoire, ce qui n'empêche pas les accédants à la propriété et investisseurs de se manifester, toujours plus nombreux, mois après mois.