En ce début de quatrième trimestre, les taux atteignent de nouveaux records ! Mais jusqu’où descendront-ils ? Ce mois-ci en tout cas, certains emprunteurs ont pu décrocher des taux à 0,55 % sur 20 ans ! Ils sont même plusieurs aux 4 coins de l’Hexagone à avoir décroché des taux canons. Mais évidemment tous les emprunteurs n’ont pas accès à ces conditions privilégiées. Combien faut-il gagner par mois pour pouvoir y accéder ? Combien d’apport ont-ils mis sur la table pour que le banquier leur déroule le tapis rouge ? Pour savoir qui sont ces chouchous des banques, pouvant encore emprunter à moins de 1 % sur 20 ans, Vousfinancer a interrogé une quinzaine d’agences en France. Résultats du baromètre. 0,55 % sur 20 ans ! C’est le taux canon décroché par un couple d’emprunteurs au Havre. Ils ne sont pas les seuls à avoir obtenu aux 4 coins de l’Hexagone des taux inférieurs à 1% sur 20 ans (hors assurance). Mais pour pouvoir accéder à des conditions d’emprunt aussi favorables ce couple âgé de 55 ans, tous deux cadres supérieurs, a pu financer sa résidence principale d’un montant de 800 000 euros grâce à de confortables revenus de 15 000 euros mensuels cumulés à deux et grâce à un apport consenti de 200 000 euros. Big revenus, gros apports et mini taux De même, à Lille un couple âgé de 42 et 38 ans avec 3 enfants à charge a pu financer ce mois-ci sa RP d’une valeur de 500 000 euros au taux ultra bas de 0,58 % sur 20 ans. Il faut dire que Monsieur et Madame (cadre supérieur et profession libérale) cumulent 20 000 euros de revenus à deux chaque mois. Ils ont par ailleurs mis sur la table 100 000 euros d’apport. Toujours dans la même tendance, une banque a octroyé à des quadras nantais, un taux exceptionnel de 0,70% sur 20 ans pour financer leur projet de résidence principale à hauteur d’1,1 million d’euros. Force est de constater que ces primo-accédants âgés de 41 ans cumulent à deux un salaire mensuel exceptionnel de 22 000 euros. De plus, ils n’ont pas hésité à mettre sur la table 400 000 euros d’apport ! Certaines banques prêtent encore sans apport A l’inverse, certains profils obtiennent également d’excellents taux de crédit sans pour autant mettre de l’apport. « Certaines banques prêtent encore sans apport, même si elles sont moins nombreuses en cette fin d’année. Elles le font au cas par cas… pour les jeunes notamment, de moins de 35 ans, ou les beaux profils paradoxalement. En réalité, certains emprunteurs à hauts revenus ont de l’épargne mais ils font le choix de ne pas l’injecter dans le projet pour emprunter le maximum, compte tenu des taux records ! En revanche, ils la placent dans la banque, ce qui permet aussi d’obtenir un taux encore plus bas ! » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. En témoigne ce jeune trentenaire, primo-accédant, médecin à Grenoble qui a décroché un taux avantageux de 0,80% sur 20 ans pour financer son projet de RP d’un montant de 160 000 euros. Il a des revenus mensuels confortables de 7000 euros et n’a pas mis le moindre apport dans le projet. Mini revenus, 0 apport et mini taux : pour des petits projets de financement De même, à Rouen un couple de secundo-accédants qui cumulent à deux pas plus de 5000 euros par mois ont pu décrocher toutefois un taux favorable de 0,80% sur 20 ans pour financer leur RP d’une valeur de 250 000 euros sans mettre non plus un euro sur la table. Encore mieux, à Saint-Etienne, une mère de famille avec 2 enfants à charge, divorcée, a pu également obtenir un taux inférieur à 1% sur 20 ans (0,95% précisément) malgré des revenus bas de 2000 euros mensuels et 0 apport. Il faut toutefois préciser qu’elle est fonctionnaire de mairie, ce qui constitue une sécurité aux yeux du banquier. Elle a ainsi pu devenir propriétaire de sa RP d'une valeur de 90 000 euros. « Toutefois, même lorsqu’elles accordent des prêts sans apport, la plupart des banques demandent une « épargne résiduelle après projet » en cas de coup dur, souvent de l’ordre de 2 à 3 mensualités de prêt… et parfois un dossier peut être refusé si l’emprunteur ne l’a pas, et ce même s’il est à 28 % d’endettement seulement », met en garde Sandrine Allonier. Taux canons aussi pour de l’investissement locatif : 0,68% sur 20 ans avec ou sans apport ! Un ingénieur informatique résident au Mans, âgé de 29 ans, célibataire avec des revenus très corrects de 5200 euros par mois a décroché un taux exceptionnel de 0,68% pour financer son projet d’investissement locatif à hauteur de 220 000 euros. A noter qu’il a consenti à la banque un apport de 20 000 euros. Encore mieux, à Rennes, un cadre non-résident français, célibataire lui aussi, âgé de 28 ans a décroché le même taux (0,68% sur 20 ans) grâce à des revenus significatifs de 8500 euros par mois mais cette fois sans le moindre apport pour financer son projet d’investissement locatif d’un montant de 150 000 euros. Les banques ne prêtent-elles qu’aux riches ? Fort heureusement que non mais en tout cas elles prêtent dans de bien meilleures conditions dès lors que vos revenus s’envolent, car le risque que vous ne remboursiez pas votre dette reste très limité. D’ailleurs, on observe dans ce baromètre, une augmentation des montants de prêts et montants d’acquisition, car les beaux salaires sont les premiers resolvabilisés par les taux bas : ils bénéficient à la fois de taux record et peuvent emprunter souvent au-delà du seuil des 33 % d’endettement… Pour preuve, à Paris un couple âgé de 55 et 49 ans, déjà investisseurs, cadre sup et fonctionnaire ont déniché un taux défiant toute concurrence de 0,80% sur 20 ans pour financer un gros projet de RP à hauteur d’I million d’euros. Ils cumulent un revenu mensuel net de 17 000 euros à deux et ont injecté un apport de 300 000 euros. A noter que pour la 1ère fois, le montant moyen de prêt atteint près de 200 000 € chez Vousfinancer, contre 180 000 fin 2018 à revenus constants ! La durée de prêt, quant à elle, a encore augmenté de 6 mois en 1 an seulement… Les banques toujours prêtes à capter les meilleurs clients Pour les banques c’est déjà la fin de l’année… car les demandes de prêts déposées à partir du mois de novembre entrerons dans leur production 2020. Mais cette année, contrairement à l’année dernière, pas de remontée de taux à l’horizon (sauf une banque régionale, jusqu’à 1 point de hausse - qui choisit ainsi de lever le pied sur les crédits accordés) ! En ce début de 4ème trimestre si les banques ont atteint leurs objectifs, elles restent toujours prêtes à capter les meilleurs clients, et comme la concurrence reste forte sur ces dossiers-là, les taux chutent encore pour ces profils : « Toutes les banques cherchent à financer des profils de clients avec plus de 7000 € de revenus, surtout des jeunes primo-accédants, pas encore bancarisés, qui vont domicilier leurs salaires et souscriront surement des produits d’épargne dans les années à venir… Même si la rentabilité sur le seul crédit est faible, c’est la meilleure façon de capter des clients qui le seront au final. D’autant qu’à ces niveaux de taux, peu de risques qu’ils renégocient ! » analyse Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer. Les taux moyens s’établissent actuellement à 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans, mais ils pourraient encore baisser d’ici la fin de l’année, les banques restant dans une stratégie de conquête, malgré une rentabilité en baisse », conclut Sandrine Allonier. Alexandra Boquillon