Le mois de septembre 2020 marquera les esprits dans le secteur immobilier pour plusieurs raisons. La première étant que le taux de refus de crédits immobilier a doublé par rapport à l’année dernière. En effet, les banques suivent scrupuleusement les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), ce qui exclut automatiquement un bon nombre de futurs emprunteurs. Ainsi, les établissements bancaires demandent un apport personnel de plus en plus importants et sont plus exigeants sur certains critères. De ce fait, Vousfinancer a noté une hausse des crédits refusés, passant de 5,5 % des dossiers en 2019 à 10,7 % fin août 2020. Des taux de crédits qui restent stables mais un durcissement des conditions d’octroi En septembre 2020, les banques n’ont globalement pas modifié leurs taux de crédit immobilier. Ces derniers restent donc plutôt stables. Mais Vousfinancer a observé un phénomène qui inquiète le secteur immobilier. En effet, il y’a une hausse des crédits refusés ces dernières semaines. Ainsi, la part de dossiers refusés est passée de 5,5 % en 2019 à 10,7 % fin aout 2020. Ce qui signifie que deux fois plus d’emprunteurs ne parviennent pas à concrétiser leurs projets immobiliers depuis la fin du confinement et la reprise du secteur immobilier. Les banques sont donc devenues beaucoup plus sélectives. Et nous pouvons dire que seuls les meilleurs dossiers sont retenus, c’est à dire les dossiers les plus rassurants. Les profils qui obtiennent des crédits sont donc ceux qui ont un apport de base plus élevé et qui prennent des crédits sur de plus courtes durées. Voici l’analyse de détaille Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer : « Les banques sont de plus en plus attentives au niveau d’apport personnel… Elles demandent presque toutes systématiquement 10 % d’apport pour financer les frais liés à l’achat ainsi qu’une épargne résiduelle après opération, de 5000 € en moyenne, en cas d’imprévus ou de coup dur. Et pour avoir un bon taux et limiter le risque, mieux vaut avoir encore 10 % d’apport de plus, de façon à ce que la banque ne finance que 90 % de la valeur du bien. Au total, cela fait plus de 20 % d’apport demandé ! C’est pourquoi désormais, après avoir obtenu un ou deux refus, certains de nos clients, lorsque cela est possible, demande l’aide de leur famille pour compléter leur apport et obtenir enfin un accord… ». Cette stabilité des taux des crédits immobiliers ne signifie donc pas qu’il est facile d’emprunter pour tout le monde. En effet, pour accepter ou non un crédit, les banques se basent sur le taux d’endettement maximal fixé par le HCSF. Ce taux ne peut dépasser les 33%. Ainsi, ces taux stables n’ont pas d’impacts direct sur le taux d’endettement des emprunteurs potentiels. Ce qui signifie que cela ne va pas faciliter l’obtention d’un crédit pour tous les profils. Comme l’explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer : « Début septembre, certaines banques ont d’ores et déjà atteint leurs objectifs de production de crédit mais elles acceptent encore de financer les meilleurs profils, également privilégiés par les banques en conquête de clientèle. Toutes ciblent donc les emprunteurs correspondant aux critères du HCSF, avec un endettement limité, de hauts revenus et plus de 10 % d’apport personnel. Cette forte concurrence interbancaire tire les taux à la baisse et explique qu’on atteigne à nouveau des taux proches des records, mais dont peu d’emprunteurs peuvent bénéficier » Des taux de crédit historiquement bas Les taux des crédits immobilier sont historiquement bas en ce moment. En moyenne, ils se situent actuellement autour de 1,10 % sur 15 ans, 1,30 % sur 20 ans et 1,55 % sur 25 ans. Mais si vous faite partie des meilleurs profils, il vous sera possible de négocier des taux à 0,75 % sur 15 ans, 0,95 % sur 20 ans et 1,15 % sur 25 ans. Cependant, le niveau bas des taux n’ont pas forcément d’effet sur l’endettement des emprunteurs. Ce qui freine beaucoup de futurs acquéreurs potentiels dans leurs projets immobiliers. Par exemple, si vous demander un prêt de 300 000 € à 1,6 % sur 25 ans (avec une assurance à 0,34 % incluse), la mensualité de votre prêt sera de 1300 €. Cela implique d’avoir un revenu minimum de 3900 Euros nets par mois pour ne pas dépasser les 33% d’endettement. Reprenons le même exemple mais avec un taux plus bas, à 1,4 % cette fois-ci. Votre mensualité serait de 1270 Euros par mois sur 25 ans, soit 30 Euros de moins. Ce qui implique de gagner 3810 Euros nets minimum par mois, soit 90 euros de moins seulement. Donc les légères fluctuations des taux des crédits immobiliers n’ont pas forcément d’énormes impacts sur les capacité d’emprunt des futurs acquéreurs. Comme le souligne Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer : « Si le niveau des taux est très attractif, le principal frein actuellement est le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 % de revenus, y compris pour les bons profils… Résultat, certains emprunteurs, voulant notamment acheter dans les grandes villes, mais pas seulement, voient leur crédit refusé s’ils n’ont pas un apport suffisant leur permettant de compléter leur crédit pour acheter la surface nécessaire pour y vivre sans faire exploser leur taux d’endettement ni la durée du crédit ». Il y’a donc une hausse significative des crédits refusés en raison notamment d’un trop faible apport personnel. Il faudrait donc que le HCSF assouplisse ses recommandations? C’est ce que souhaite Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer : « Si le marché immobilier a montré des signes de reprise inattendus au sortir du confinement, le durcissement des conditions d’octroi et la hausse des refus de prêts que nous constatons nous conduisent à penser que la reprise du marché ne pourra être solide et durable que si les recommandations du HCSF sont assouplies, au moins temporairement. Leur maintien en l’état contraint les banques à refuser des crédits à des acheteurs potentiels dont le ‘reste-à-vivre’ suffisant permettrait de rembourser une mensualité sans risque… ». Sandra PETRICEVIC