Le sujet se répète de mois en mois, pour le bonheur des emprunteurs. Alors que Sandrine Allonier, responsable des relations banque chez Vousfinancer.com, annonçait dans la presse que la récente baisse de l'OAT 10 ans pourrait faire encore chuter les taux, le phénomène a déjà été observé en novembre. Selon l'observatoire CSA/Crédit Logement, le taux moyens est descendu à 2,38 %, contre 2,50 % en octobre. Désormais les primo accédants sont de retour, ont besoin de moins d'apport, et peuvent emprunter sur une plus longue durée. Les taux de prêt immobilier descendent encore La moyenne est à 2,38 % hors assurance Selon l'observatoire CSA/Crédit Logement, la moyenne des taux de prêt immobilier est descendue à 2,38 % en novembre. Pour mémoire, Crédit Logement est une société de caution garantissant la majeure partie des crédits à l'habitat accordés en France. Conjointement avec le CSA (Conseil, Sondages et Analyse), l'organisme établit une moyenne des taux obtenus par les particuliers au cours du mois dernier. En novembre 2014, les ménages ayant acheté du neuf ont bénéficié d'un taux nominal moyen de 2,41 %. Ceux ayant choisi l'ancien ont obtenu 2,38 %, tandis que le financement de travaux est tombé à 2,36 %. Des taux encore plus bas pour les meilleurs profils Les meilleurs profils peuvent obtenir des conditions encore plus intéressantes. C'est ainsi que certains ménages ont pu emprunter à moins de 2 %, remboursable sur 20 ans, car les chouchous des banques ont droit au tapis rouge. Ils sont majoritairement cadres disposant d'un faible taux d'endettement, ou secundo accédants en mesure de présenter un apport personnel important. Conséquences sur le marché des prêts Le taux variable, c'est fini En 2013, on trouvait des taux variables dans 6,4 % des contrats. Un an plus tard, cette solution ne présente plus d'avantages singuliers pour l'emprunteur, on ne la retrouve donc qu'à 2,5 % de l'ensemble. Aujourd'hui le taux variable n'est utile que lorsque l'on souhaite revendre à moyen terme. Certaines banques acceptent d'insérer une clause de levée des pénalités de remboursement anticipé au contrat, en échange d'un taux capé au-dessus de 1 %. L'apport diminue, les durées s'allongent En novembre 2014, la durée moyenne de remboursement des prêts immobiliers souscrits s'est allongée de 4 mois. Selon le rapport CSA/Crédit Logement, ce résultat pourrait être lié à la diminution de l'apport personnel (-3,7 % sur 1 an). Au vu de la faiblesse des taux, les banques peuvent assouplir leurs conditions, les emprunteurs apportent moins de capital, et remboursent en échange sur plus longtemps. Le retour des primo accédants ? Pour le 2e mois consécutif, on observe un retour des jeunes primo accédants sur le marché de l'immobilier. S'il ne s'agit pas encore d'une inversion de la courbe, l'Observatoire note que « le mouvement de dégradation des flux des ménages jeunes et modestes achetant pour la première fois, qui s'observait depuis l'automne 2011, paraît enrayé ». On peut également gager que le maintien des APL dans la primo accession y est pour quelque chose. Les banques prêtent moins, oui mais… Il est intéressant de constater que le nombre de prêts accordés par les banques a chuté de -7 % sur 1 an. Le rapport apporte une explication intéressante. Il semblerait que les emprunteurs aient eu auparavant besoin d'avoir recours à différents crédits de petite taille, afin de supporter les frais de l'accession immobilière. Au vu des taux du moment, et encore une fois peut-être dû à l'allégement de l'apport personnel, au final les emprunteurs ont moins besoin de s'endetter pour réunir le capital nécessaire. Les taux immobiliers vont-ils encore baisser ? Comme le soulignait Sandrine Allonier, responsable relation banque chez Vousfinancer.com, un événement majeur est venu embellir le marché des prêts immobiliers. Jeudi 27 novembre, la France a pu emprunter sur 10 ans au taux historique de 0,997 %. Or, cette dette que l'on appelle OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor remboursable à 10 ans), sert principalement de sources de financement aux banques. Ces dernières apprécient de pouvoir emprunter à l'État français à taux fixe sur 10 ans, car elles peuvent accorder autant de prêts immobiliers, toujours à taux fixe, en ayant une visibilité à long terme de leurs revenus. En clair, lorsque l'OAT 10 ans baisse, historiquement les taux de prêt immobilier baissent aussi. Nouveau barème de taux chez Vousfinancer.com Les barèmes de taux chez Vousfinancer.com, mis à jour au fur et à mesure des communications des banques, montrent que ces dernières sont en train de jouer le jeu. Dès le lundi suivant l'émission de la dette française en dessous de 1 %, les banques partenaires ont fait parvenir des barèmes montrant des conditions encore impensables il y a 3 mois. Tirer parti de la baisse des prix de l'immobilier Un pouvoir d'achat augmenté de 14,5 % ? Le rapport CSA/Crédit Logement établit un rapprochement entre la baisse des taux de crédit, initiée depuis la fin 2011, et la chute des prix du mètre carré. Selon l'étude, l'effet combiné déboucherait sur « une baisse des prix de 14,5 % ». Il est évident que ces 2 facteurs rendent aujourd'hui possibles certaines opérations immobilières, inabordables il y a 1 an. Investir dans le locatif avec la loi Pinel Un autre événement majeur est en train de se jouer, dans les couloirs de l'Assemblée nationale et du Sénat. La loi de défiscalisation Pinel, remplaçante du dispositif Duflot, est en cours de finition au sein du budget de 2015. Une fois votée, un ménage pourra acheter un appartement neuf dans une zone géographique tendue, pour le louer à loyer plafonné, à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain barème. Le plafond de loyer est raisonnable, et le barème des revenus est représentatif de la population française. Le ménage pourra alors bénéficier d'une remise d'impôt annuelle équivalente à 2 % du prix de l'appartement acheté au cours des 9 premières années, et de 1 % pour les 3 années suivantes. Le dispositif Pinel prévoit la faculté de louer à des ascendants et descendants, tout en bénéficiant de la défiscalisation. Cette particularité fait débat, et devrait être tranchée dans les jours qui viennent. Une fois le dispositif adopté, le rendement locatif deviendra encore plus intéressant avec un prêt immobilier, souvent sans apport, à un taux extrêmement bas.