Les taux de prêt immobilier ont continué leur remontée au mois de juillet. L'observatoire CSA/Crédit Logement place désormais la moyenne à 2,17 %, contre 2,06 % auparavant. S'il s'agit d'une hausse de 11 points de base sur le papier, dans la réalité l'ajustement reste de faible ampleur, et ne décourage pas les acheteurs. Pour preuve, en juillet les banques ont accordé davantage de crédits à l'habitat, pour des montants toujours plus importants. L'effet déclencheur sous la forme de la fin de la baisse des taux a donc bien provoqué un dynamisme, dont les ménages aux revenus moyens continuent de profiter. Les taux immobiliers restent historiquement bas La société Crédit Logement est leader sur le marché du cautionnement des prêts immobiliers. Le professeur Michel Mouillart est un économiste, qui enseigne l'immobilier à l'université Paris Dauphine. Aidés par la société de sondage CSA, ils forment un observatoire dont la tâche consiste à étudier 16 000 dossiers de prêts immobiliers tous les mois. Il en ressort des chiffres représentatifs du marché de l'emprunt, même s'ils ne concernent que les financements cautionnés par Crédit Logement. Leurs derniers relevés montrent que la moyenne du taux nominal (hors assurance, hors frais) passe de 2,06 % à 2,17 % en août 2015. La remontée des taux d'emprunt n'est donc pas une surprise, elle avait déjà été constatée au mois de juin, lorsque la moyenne était repassée au-dessus de la barre des 2 %. Les particuliers ayant acheté une résidence principale neuve, ont bénéficié en moyenne d'un taux nominal de 2,21 %, contre 2,10 % auparavant. Ceux qui ont choisi l'immobilier ancien ont pu emprunter à 2,20 %, contre 2,09 % en juin. Quant à ceux qui ont choisi le marché de travaux ils ont été tout aussi bien servis, avec 2,20 % contre 1,98 % il y a un mois. Car cet ajustement à la hausse continue d'augmenter le pouvoir d'achat immobilier des ménages, de 10 % selon les analystes de l'observatoire CSA/Crédit Logement. Lorsque l'on regarde l'historique de la courbe des taux, on voit que l'entrée dans ce nouveau millénaire s'était faite avec des prêts immobiliers à plus de 5,5 % en 2001. La moyenne a mis 12 ans pour descendre en dessous des 3 %, et les spécialistes s'accordent à dire que les taux resteront attractif pendant encore au moins 1 an. Allonger la durée des remboursements pour compenser la hausse des taux Les banques ont donc toujours de bonnes propositions à faire aux ménages désireux de devenir propriétaire. Elles sont toujours en mesure d'accueillir les jeunes ménages, pour preuve le revenu moyen des emprunteurs est en baisse de -0,6 % sur 8 mois. Cela dit il a été nécessaire de réviser la durée des remboursements, afin de compenser la hausse des mensualités, si légère soit-elle. Ainsi la durée des contrats est passée à 18 ans de moyenne en août, contre 17,5 années en juillet. Désormais les ménages achetant une résidence principale neuve empruntent sur 243 mensualités, contre 228 dans l'ancien. Le mois dernier les remboursements sur 20 ans à 25 ans sont restés majoritaires à 35,3 %, mais perdent légèrement du terrain. Sous l'effet combiné de la hausse des prix de l'immobilier dans certaines grandes villes, et de l'ajustement des taux, certains ménages ont dû s'orienter vers des durées de remboursement de 25 ans à 30 ans. Alors qu'ils étaient 18,2 % à choisir cette solution en juillet, ils ont été 20,3 % en août. On note même une poussée des remboursements à 30 ans, et pourtant les prêts immobiliers sur trop longue durée ne sont pas toujours pertinents. C'est également dans ce contexte que la part de contrats remboursables entre 10 ans et 15 ans baisse de 14,2 % à 12,8 %. Les banques acceptent toujours moins d'apport personnel Dès lors qu'elles s'adresse à de plus en plus de primo accédants, les banques sont bien forcées d'accepter le fait que que ces derniers disposent d'une épargne limitée. En tout état de cause il sera toujours impératif de disposer d'un capital suffisant pour payer les frais d'achat. Il s'agit des émoluments du notaire, du montant de la caution ou de l'hypothèque, des frais de dossier, mais également des droits de mutation qui sont d'ailleurs passés de 3,8 % à 4,5 %, sauf dans 5 départements. Ainsi le rapport de l'observatoire CSA/Crédit Logement note que de juillet août, l'apport personnel de l'emprunteur moyen a diminué de -9,1 %. Ces nouvelles familles venant grossir les rangs des accédants à la propriété, ont une influence sur le coût des opérations, qui s'établit à 3,85 années de revenus en août. Il est en hausse de +1,2 % sur 8 mois, non pas parce qu'emprunter coûte plus cher, mais justement par ce que l'opération coûte moins cher, amenant ainsi des ménages aux revenus modestes, qui font baisser la moyenne. Rappelons que le prêt à taux zéro plus version 2015 est particulièrement élaboré pour les achats de logements neufs. Cette aide de l'État peut permettre d'emprunter jusqu'à 26 % du coût du projet, sans intérêt. Ce dispositif permet donc à des ménages aux revenus limités de trouver de l'espace budgétaire, particulièrement grâce à un lissage des remboursements. Les banques prêtent davantage et les ménages achètent L'activité des crédits à l'habitat n'a pas encore retrouvé son niveau de 2011–2012, mais elle est bien partie pour. Les vacances et l'atonie du mois d'août ont certes ralenti le rythme, mais n'ont pas empêché les banques de continuer sur leur lancée. De juin à août, le nombre de prêts immobiliers accordés a bondi de +56,7 % par rapport à la même période l'année dernière. Et pour ne rien gâter le montant prêté a grimpé de +65,3 %, toujours sur cette période. Aujourd'hui le chiffre d'affaires des banques en crédit à l'habitat est en augmentation de +32,8 % par rapport à l'année précédente. En 12 mois, +26,4 % de ménages supplémentaires ont pu obtenir des prêts immobiliers. Rappelons que ces chiffres ne concernent pas que l'accession à la propriété, mais également l'investissement locatif. Les ménages sont d'ailleurs particulièrement actifs dans le cadre de la loi Pinel, comme le montrent les chiffres des promoteurs pour le 2e trimestre 2015. Car les particuliers profitent des conditions avantageuses, rien qu'en grande couronne francilienne les notaires constatent +21 % de transactions immobilières supplémentaires. Du côté du ministère du logement, on affiche une hausse de +23,4 % des ventes d'appartements neufs, et de +6 % des maisons neuves au 2e trimestre 2015. Le marché est lancé, et il semble que la hausse des taux ne soit pas suffisamment importante pour le ralentir.