Le rapport trimestriel de l'Observatoire CSA/Crédit Logement sur les évolutions des taux de prêt immobilier, annonçait déjà la couleur. La tendance baissière continuait, et devait même s'accentuer en octobre. Une fois n'est pas coutume, ces prévisions étaient justes, car la moyenne est descendue à 2,50 % le mois dernier. Ce sont en tout cas les constatations de l'observatoire, car dans la réalité les meilleurs profils peuvent même emprunter moins cher. La meilleure nouvelle pour le marché de l'immobilier est sans doute le retour des primo accédants, qui peuvent aujourd'hui devenir plus facilement propriétaires. Les taux immobiliers deviennent fous Une moyenne toujours plus basse Alors que la moyenne des taux observée par le CSA et l'organisme de caution Crédit Logement pour septembre 2014 était à 2,59 %, octobre a réservé une petite surprise aux emprunteurs. À 2,50 % sur les contrats signés le mois dernier, le marché se situe à 9 points de moins d'un mois à l'autre. Il y a 2 ans, en janvier 2012, le taux nominal moyen pouvait avoisiner les 4 % ! Depuis janvier 2014, la moyenne est descendue de 58 points de base. Pour continuer dans les comparaisons, le taux nominal observé sur l'immobilier ancien en octobre est à 2,48 %, alors qu'il était à 3,08 % en décembre 2013. La différence est légèrement plus modérée sur l'immobilier neuf, avec 2,53 % en octobre contre 3,08 % en décembre 2013. Sur le marché des travaux l'écart se creuse, le taux moyen descend à 2,51 % en octobre, alors qu'il était à 3,12 % en décembre 2013. Aujourd'hui plus personne n'emprunte au-delà de 4 % (1 % des contrats signés). La très grande majorité, pour ne pas dire la totalité, des contrats se situent à des taux nominaux en dessous de 3,5 % (98,9 %). La tendance qui avait été observé au cours du 3e trimestre 2013 se poursuit donc. On emprunte surtout sur 20 – 25 ans Au mois d'octobre, la majorité des contrats de prêts immobiliers signés l'ont été sur une période allant de 20 à 25 ans (34,3 %). La tranche 15 – 20 ans suit derrière (28,2 %), la 3e position étant prise par les remboursements de longue durée, soit de 25 à 30 ans (17,6 %). Il reste toutefois une forte proportion de contrats inférieurs à 15 ans (19,2 %), et quasiment aucun emprunt au-delà de 30 ans (0,8 %). Des prêts immobiliers plus chers ? Du fait de la baisse des taux, les simulations de prêt immobilier montrent que de nombreux ménages peuvent aujourd'hui descendre en dessous du taux d'endettement plafond de 33 % demandé par les banques. Curieusement, on note que la durée moyenne des prêts est identique de septembre à octobre : 208 mois, pour un coût plus élevé. Alors qu'en septembre 3,75 années de revenus étaient nécessaires pour payer le coût d'un financement immobilier, en octobre il faudra 3,80 années, pour la même durée. Toutefois les analyses avancent que cette différence est due à la faible progression des revenus des ménages. L'observatoire CSA/Crédit Logement note que le coût du crédit a augmenté de +0,6 % en 1 an. Les primo accédants sont de retour Il semble que les jeunes ménages soient parmi les premiers bénéficiaires des meilleures conditions d'emprunt. Le rapport note que « le mouvement de dégradation des flux de la primo accession des ménages jeunes ou modestes paraît enrayé ». Si la durée moyenne des remboursements a augmenté de 4 mois depuis le printemps 2014, cet effet serait donc provoqué par le retour des jeunes emprunteurs sur le marché de la propriété immobilière. En octobre, la durée moyenne des remboursements s'établissait à 220 mois dans l'ancien, et 234 mois dans le neuf. Un signe supplémentaire du retour de la primo accession est l'indicateur de solvabilité. Si le niveau de l'apport personnel se dégrade encore d'un mois à l'autre, il est en revanche en nette recul sur 1 an. À la fin octobre l'indicateur de solvabilité de la demande réalisée était de -2,5 % sur 1 an, contre -5,5 % 2013. Les analystes notent ainsi que les conditions de crédit permettent de gommer la remontée du coût des opérations, cette dernière étant sans doute lié au manque d'évolution des salaires. Dans la réalité, les taux sont encore plus bas Les chiffres publiés ici concernent les prêts immobiliers cautionnés par Crédit Logement, et sont calculés à titre de moyenne. Dans la réalité les meilleurs profils peuvent obtenir des taux encore plus bas. Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte, à commencer par le montant de l'apport et la pérennité de la situation professionnelle. Le profil cadre reste le chouchou des banques, en particulier s'ils sont secundo-accédants. La plus-value immobilière réalisée sur la vente de leur logement actuel leur permet effectivement de bénéficier d'un apport conséquent. Toutefois certains profils de jeunes accédants bénéficiant d'un apport personnel suffisant peuvent eux aussi obtenir des taux inférieurs à la moyenne du marché. Les taux sont plus bas, comment profiter ? La renégociation de prêt immobilier Aujourd'hui la renégociation de prêt immobilier a le vent en poupe. Le principe est simple, le Code de la consommation autorise tout emprunteur à faire racheter ses dettes. Or certains ménages ont souscrit leur prêt immobilier en 2010 et avant, pour des taux allant au-delà de 4 %. Aujourd'hui ils bénéficient d'un historique de paiement de mensualités, d'une certaine part de capital remboursé, et souvent d'une épargne. Les courtiers de Vousfinancer.com font une synthèse de leur profil bancaire, et la présente aux banques partenaires. Ces dernières expriment leur volonté de racheter le prêt immobilier des propriétaires pour moins cher, en échange d'une domiciliation de compte. Car aujourd'hui la stratégie des banques consiste à miser sur la vente de services bancaires, afin de favoriser le rétablissement de leurs fonds propres. Devenir propriétaire Les prix de l'immobilier ancien s'ajustent à la baisse, et les promoteurs d'appartements et de maisons sont obligés de faire des efforts pour écouler leurs stocks. Le rapport de conjoncture immobilière du Commissariat général au développement durable, montre que le stock est actuellement de plus de 103 000 unités. En complément du facteur prix, le renouveau du PTZ+ pourrait fort bien représenter une sérieuse aide pour les accédants à la propriété. La ministre du logement, Mme Sylvia Pinel, prévoit que 70 000 PTZ+ pourraient être distribués d'ici à un an. Une bonne occasion pour devenir propriétaire, en profitant des taux de prêt immobilier qui, aux dires de certains analystes, pourraient rester à ce niveau 1 an encore.