Les taux continuent de baisser, c'est ce que conclut l'observatoire CSA/Crédit Logement. Au 3e trimestre le taux fixe moyen se stabilisait à 2,65 %, soit 20 points de base de mieux qu'au 2e trimestre. Ancien et neuf sont désormais plus accessibles, il semble que les emprunteurs en profitent pour rembourser sur une plus longue durée, pour moins cher. Malheureusement cela ne suffit pas à relancer l'activité, on note une baisse de la production sur 1 an. Avec des taux d'emprunt aussi bas, certains se demandent quand viendra la remontée. Pas avant 2016 en tout cas, c'est ce que semblent penser les analystes du Crédit Agricole. Bilan des taux de prêt immobilier selon CSA/Crédit Logement Les taux moyens perdent 20 points de base Au 3e trimestre 2014, le taux moyen des prêts immobiliers tels que constatés par l'Observatoire formé par le CSA et Crédit Logement, atteint 2,65 %. Au 2e trimestre ils se montaient à 2,85 %, ce qui représente donc une chute de 20 points de base en 1 trimestre. Les grands gagnants semblent être les particuliers qui achètent en état de futur achèvement. Alors qu'au 2e trimestre il fallait compter une moyenne de 2,92 % pour acheter de l'immobilier neuf, ce chiffre descend à 2,68 % au 3e trimestre, soit une amélioration de 24 points de base. Les ménages ayant choisi l'immobilier ancien ne sont pas en reste. Au 3e trimestre le taux moyen est descendu à 2,66 %, contre 2,87 % auparavant. Rappelons que les chiffres indiqués ci-dessus ne comprennent pas la prime d'assurance emprunteur, ni les frais d'achat. Ils représentent donc le taux nominal, et non pas le taux effectif global (TEG). Les durées augmentent, mais le coût diminue Conséquences agréables pour l'investisseur immobilier et l'accédant à la propriété, la baisse des taux leur permet de rembourser plus longtemps, pour moins cher. C'est ainsi qu'au 3e trimestre la durée moyenne de remboursement constatée par l'observatoire CSA/Crédit Logement, atteignait 209 mensualités contre 207 au 2e trimestre. En complément d'information, la durée moyenne de remboursement des prêts immobiliers souscrits au 3e trimestre, est de 235 mois pour l'accession dans le neuf, et 222 mois pour l'accession dans l'ancien. Si les ménages ont donc signé des crédits immobiliers sur plus longtemps, l'opération leur a coûté moins cher. Alors qu'au 2e trimestre le coût relatif moyen du financement représentait 3,80 années de revenus, il descend à 3,77 au 3e trimestre 2014. Il est fort probable que le montant des mensualités diminuant avec la baisse des taux, certains ménages se sont ainsi retrouvés solvables en allongeant légèrement la durée de leur contrat. Malheureusement la réalité vient doucher beaucoup d'espoir. Les banques ont moins prêté au 3e trimestre Selon les chiffres de l'Observatoire CSA/Crédit Logement, le nombre de prêts immobiliers accordés a baissé de -6,3 % sur 1 an. Ce n'est pas tout, la production, c'est-à-dire le volume total d'argent prêté, a perdu -4,5 % au 3e trimestre. Comparativement, le 2e trimestre 2014 avait vécu une embellie. À l'arrêté des comptes, le nombre de financements accordés avait bondi de +4,3 % en 1 an, et le volume d'argent prêté avait fait un bon de +5,4 %. L'importance de l'apport personnel dans un taux de prêt immobilier Le rapport de l'observatoire CSA/Crédit Logement met en avant l'importance de l'apport dans un prêt immobilier. Plus l'emprunteur dispose d'un apport important, moins la banque prend de risque en cas de défaut. Aujourd'hui les banques sont très sélectives sur ce point, le CSA/Crédit Logement note que « le quart inférieur des taux se situe en moyenne à 2,41 % pour un prêt de 20 ans à taux fixe, et 1,78 % en taux variable ». En clair, 1/4 des emprunteurs sont privilégiés, ce qui représente une proportion intéressante. Des écarts importants entre les durées Si l'Observatoire note que les taux de prêt immobilier ont perdu 49 points de base depuis le début 2014, de fortes disparités existent entre les durées. On note ainsi une moyenne à 2,43 % pour une durée de remboursement à taux fixe sur 15 ans, et 3,07 % pour 25 ans. Cependant la nature du taux joue également un rôle dans la négociation. En septembre dernier, le taux fixe moyen sur 25 ans s'établissait donc à 3,07 %, mais à 2,37 % pour un taux variable sur 25 ans. Toutefois, le rapport note que le niveau de l'apport personnel « s'est de nouveau dégradé ». À la fin septembre, on notait une baisse moyenne de 1,4 % du montant du capital apporté par les emprunteurs. À titre de comparaison, entre 2012 et 2013 le volume de cet apport s'était dégradé de 5,5 %. Le CSA/Crédit Logement note que « cette évolution est remarquable », car autant on note une baisse de l'apport personnel, autant on note un retour des primo accédants, avec une part, bien que faible, des ménages à revenus modestes. Les taux de prêt immobilier vont-ils continuer à baisser ? Les taux de prêt immobilier peuvent continuer à baisser, mais très légèrement, et ce jusqu'en 2015. C'est ce qu'estime la direction des études économiques du Crédit Agricole, par la voix de son économiste Olivier Eluere. Ce dernier n'exclut pas non plus une « très » légère remontée, dans le sillage de l'éventuelle hausse des taux longs américains. Toutefois, la banque prévoit que la nuance sera « plus mesurée en zone euro et les taux longs installés à des niveaux très faibles ». Il semble que les analystes du Crédit Agricole se joignent à de nombreux autres du marché, pour anticiper une bonne année 2014 et 2015. Baisse des taux et des baisse des prix, le bon cocktail ? La baisse des prix immobiliers constatée dans de nombreuses villes de France, pourrait permettre à de nombreux acheteurs de réaliser leurs projets dans l'ancien. S'ils peuvent effectivement aujourd'hui emprunter à des taux inférieurs et acheter leur logement moins cher, de nombreux ménages seront en mesure de devenir primo accédants. Si du côté des appartements neufs les prix se stabilisent, les promoteurs sont forcés de proposer des gestes commerciaux afin de vendre. Ils devraient toutefois voir revenir les investisseurs locatifs, attirés par les remises d'impôt et autre avantages proposé par la loi Pinel. Là encore la baisse des taux pourrait permettre à des investisseurs d'obtenir un rendement locatif intéressant. Les courtiers de Vousfinancer.com sont en mesure d'obtenir un taux nominal de 2,1 % sur 12 ans, lorsque les conditions sont réunies. Or, en louant un logement Pinel pendant 12 ans, l'investisseur pourra bénéficier d'une remise d'impôt équivalente à 21 % du prix du bien immobilier acquis.