Comme tous les mois depuis 1 an, les taux de prêt immobilier ont battu un nouveau record à la baisse. Mais jusqu'à présent les emprunteurs n'en avaient pas profité, préférant l'attentisme et la prudence à la réalisation de leurs projets. Cette fois-ci il semble que les efforts des banques et la baisse des prix du m² soit suffisamment motivants pour les faire revenir. Dans son rapport mensuel, l'observatoire CSA/Crédit Logement note que les banques ont accordé davantage de crédits à l'habitat au mois de janvier. Taux de prêt immobilier moyen en janvier : 2,29 % Après un début d'année 2014 à 3,08 %, l'observatoire CSA/Crédit Logement est formel : en janvier les prêts immobiliers ont continué leur longue descente amorcée il y a 12 mois. Il faut dire qu'au cours des 31 premiers jours de l'année, l'État français a pu emprunter encore plus bas qu'il ne l'avait fait en décembre. Ayant commencé le début de l'année à 0,785 %, Bercy a dû tomber des nues en constatant une descente progressive jusqu'à 0,545 % le 23 janvier. Pendant tout le mois dernier, l'État français a donc pu prêter à ses banques à des taux plus que préférentiels sur 10 ans, ces dernières ont donc fait ce qu'elles font depuis des années : prêter. À un tel point qu'au mois de janvier, le taux de prêt immobilier moyen est descendu à 2,29 % dans l'ancien, et 2,32 % dans le neuf. 3 ans plus tôt le 1er janvier 2012, l'observatoire CSA/Crédit Logement calculait la moyenne à 4 %. En octobre 2008 soit 6 ans auparavant, le taux moyen s'établissait au-delà de 5 %. La production des crédits immobiliers en nette hausse Les banques avaient déjà fait connaître leur intention d'accorder davantage de crédits à l'habitat, notamment à travers la note de conjoncture conjointement rédigée par les notaires et l'INSEE. On se demandait alors pourquoi la production ne repartait pas, et l'on pointait du doigt les méfaits de la loi ALUR, ainsi que l'attentisme des acheteurs ne se sentant pas dans un environnement sécurisé. Il semble que ces craintes appartiennent au passé, car de novembre à janvier le nombre de prêts immobiliers accordés a augmenté de +6,1 %. Le montant prêté est lui en augmentation de 14,8 %, ce qui est plutôt bon signe. Toutefois à ce moment précis l'activité reste en diminution sur les 12 derniers mois. En 1 an les banques ont accordé +6,4 % de prêts bancaires en moins, et le volume a baissé de 3,8 %. Cependant si la courbe continue de s'inverser, l'année 2015 devrait finir en positif. Car du fait de la baisse des taux, les primo accédants peuvent réaliser des opérations encore trop coûteuses il y a quelques mois. Ils empruntent dorénavant sur de plus longues durées, les remboursements s'étant en moyenne allongés de 6 mois en 1 an. En janvier la majorité des emprunteurs a choisi des remboursements compris entre 20 et 25 ans (34,8 %), tandis qu'un peu moins d'un tiers se tournait vers des durées de 15 à 20 ans (28 %). Désormais les contrats de prêt immobilier se remboursant sur 25 à 30 ans (18 %) sont plus nombreux que les 10 – 15 ans (14,4 %). La faiblesse des taux permet d'absorber ces longues mensualités. Alors qu'en janvier 2014 le coût relatif moyen des opérations immobilières financées par emprunt était de 3,79 années de revenus, un an plus tard elles il est légèrement descendu à 3,78 années. L'évolution atone des ressources des ménages freine cet écart à la baisse, sans quoi on pourrait peut-être observer une différence notable. Plus personne ne s'intéresse aux taux variables La part de production réservée au taux variable descend à 2 % au mois de janvier, les emprunteurs n'ayant désormais plus besoin de prendre de risques. Il y a quelques années le taux d'appel d'un prêt variable pouvait être intéressant avant la première période de révision, désormais si la différence est toujours plus forte, elle n'en vaut plus la chandelle aux yeux des accédants à la propriété et des investisseurs immobiliers. Lors de son rapport trimestriel, l'Observatoire notait que les meilleurs profils pouvaient obtenir un taux nominal variable de 1,57 % sur 20 ans, contre 2,24 % à taux fixe. Si la différence est réelle d'un point de vue mathématique, sur le papier la baisse des mensualités n'est pas suffisante pour l'emprunteur, surtout compte tenu du risque de variation à la hausse. Et pourtant emprunter dans l'immobilier neuf devient plus cher Le marché de l'immobilier neuf présente la particularité d'intéresser davantage les primo-accédants de moins de 35 ans. Selon l'observatoire CSA/Crédit Logement, les revenus des ménages intéressés par les programmes en VEFA sont en recul de -1,9 % en janvier. La conséquence est donc une augmentation du coût des opérations réalisées, à 4,63 années de revenus en janvier 2015. Il s'agit du plus haut niveau observé depuis le début des années 2000, et une augmentation de 2 % sur 1 an. Mais là-aussi les banques soutiennent le marché, et demandent moins d'apport personnel. Les acheteurs ont généralement amené 2,8 % de moins en janvier, par rapport à l'année dernière. Pour information le capital nécessaire avait déjà baissé de 7,2 % en 2014. Ces bonnes conditions permettent d'amortir la baisse de l'indicateur de solvabilité, et de conserver la relance de l'immobilier neuf. Car dans ce secteur on ne parle désormais plus de récession, mais de véritable croissance. Si le nombre de financements accordés n'augmente que de +0,5 % en 1 an, et le volume prêté de +0,9 %, les chiffres sont plus spectaculaires comparés d'un trimestre à l'autre. Sur 3 mois les banques ont fait passer plus de dossiers (+12,2%), pour un montant total prêté en hausse de +17,6 %. Financer l'immobilier ancien coûte moins cher Il semble que les ménages intéressés par l'immobilier ancien soient mieux lotis. Alors que leurs revenus augmentent de +0,5 % en janvier après s'être stabilisé tout au long de l'année 2014, le coût relatif des opérations diminue. En janvier 2014 le financement de l'immobilier ancien coûtait en moyenne 4,45 années de revenus aux emprunteurs, 1 an plus tard en janvier 2015 il n'en coûte que 4,39 années. Non content de ce gain de pouvoir d'achat, les banques sont désormais beaucoup plus souples sur l'apport personnel. L'observatoire CSA/Crédit Logement note qu'il diminue de -15,9 % en janvier, après avoir reculé de -5,1 % en 2014. Ces données montrent clairement que les prêteurs ont été beaucoup plus souples en janvier, et pourraient continuer cette politique de confiance au cours des prochains mois. Et les résultats sont là : en 1 an le nombre de dossiers de prêts immobiliers accordés sur de l'ancien a augmenté de 4,1 %, tandis que le volume prêté gagne 14,5 %.