Comme tous les mois, les taux de prêt immobilier ont encore baissé en juillet 2014. Avec une moyenne à 2,70 % de taux nominal (hors frais), on n'en finit plus de battre les records. Cependant les chiffres de la production ne peuvent que temporiser l’enthousiasme des professionnels de l'immobilier. Pour maintenir le renouveau du marché, il faudra que les conditions restent inchangées à la rentrée. Taux de prêts immobiliers moyens en juillet Moyenne à 2,70 % La moyenne des contrats de prêts immobiliers signés en juillet 2014 incluait un taux nominal de 2,70 %. Elle est même descendue à 2,67 % pour les accessions dans le neuf, Il sera intéressant d'observer l'influence des faibles taux dans le neuf, sur un marché de la construction en panne. Les logements anciens ont été acquis en moyenne avec un taux de 2,70 %. Rappelons que ces chiffres ont été donnés par l'institut de sondage CSA et la société de caution Crédit Logement. En collaboration avec le professeur Michel Mouillart, ils ont formé un observatoire de l'immobilier. Les taux mentionnés au sein de leurs rapports mensuels sont les taux nominaux, et n'incluent donc pas les frais de notaire, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et autres. Seuls les financements immobiliers classiques sont inclus. Les rachats de crédit, les prêts relais et les opérations comprenant une part de rachat de crédit et une part d'emprunt ne sont pas comptabilisés. Presque plus d'emprunts au-delà de 4 % L'étude de l'observatoire CSA/Crédit Logement, montre que 96,6 % des contrats de prêts immobiliers de juillet 2014 sont en dessous de 3,5 %. Il n'en reste que 3,2 % à se situer sur des taux nominaux allant de 3,5 % à 4 %. Seuls 0,2 % des contrats de prêts obtenus en juillet 2014 sont au-dessus de 4 %. Aucun contrat n'a été signé au-delà de 4,5 % depuis longtemps. Et les meilleurs profils d'emprunteurs ne sont plus uniquement les secundo-accédants à la situation professionnelle bien établie. Car dans un souci d'instaurer une relation clientèle sur le long terme, les banques s'intéressent aux jeunes primo accédants, et vont même jusqu'à leur proposer les taux les plus bas du marché. 17 ans de remboursement en moyenne La durée moyenne des contrats de prêts immobiliers souscrits en juillet 2014, atteint 204 mois, soit 17 ans. La majeure partie (32,5 %) se remboursera entre 20 ans et 25 ans. La fourchette de 15 ans-20 ans suit de près (30,9 %), les remboursements sur moins de 15 ans ferment le podium (20,5 %). Les prêts immobiliers à long terme, c'est-à-dire au-delà de 25 ans, ne font plus peur. Du fait de la faiblesse des taux, les ménages ayant des revenus moyens peuvent aujourd'hui s'offrir un logement qui leur était encore inaccessible l'année dernière. C'est ainsi que 15,6 % des prêts immobiliers de juillet 2014 se rembourseront de 25 ans à 30 ans. Il reste une part de 0,5 %, remboursable sur plus de 30 ans. Un coût moyen de 3,82 années de revenus Le coût moyen des prêts immobiliers souscrits en juillet 2014 représente 3,82 années de revenus des emprunteurs. Les observateurs noteront que ce chiffre est en augmentation par rapport au mois précédent, où il se plafonnait à 3,78 années. Si l'on constate que la durée moyenne des remboursements en juin 2014 était supérieure à celle de juillet (206 mois contre 204 mois), le néophyte peut trouver cette situation paradoxale. Le rapport de l'observatoire CSA/Crédit Logement précise que ce décalage est dû à « un contexte de stagnation des revenus des ménages ». Par ailleurs, les enquêteurs soulignent que le coût des opérations a augmenté de +1,4 % sur 1 an. Bien entendu la baisse des prix de l'immobilier vient amortir ces résultats, cependant sans la faiblesse des taux actuels, le marché ne verrait peut-être pas le regain qu'il vit actuellement. Notons que la combinaison de l’amélioration des taux et des prix du mètre carré, permettent à l'indice de solvabilité des emprunteurs de se maintenir d'un mois à l'autre. Plus d'apport, mais pas pour tout le monde À la fin juillet 2014, on note que le niveau de l'apport des emprunteurs s'est redressé de +2,5 %. Pour mémoire, il avait perdu -5,5 % de 2012 à 2013. Cependant cette nouvelle n'est pas particulièrement réjouissante, elle n'est que l'effet de la domination du marché par les secundo-accédants. Toutefois les derniers chiffres pourraient indiquer un retour sur le marché des primo-accédants. Les conditions d'accès au PTZ+ vont notamment être rehaussées au 1er octobre, ce qui devrait permettre à plus de ménages d'en bénéficier. Et de fait si les taux se maintiennent à ce niveau, la rentrée 2014 pourrait voir une hausse des transactions. Mauvais résultats en juillet 2014 Malheureusement les bonnes conditions de crédit immobilier n'ont pas permises au secteur de soutenir son activité. Alors qu'en juin on observait une progression annuelle de +8 % du nombre de contrats signés, en juillet le résultat est négatif : -3,1 % sur 1 an. La production a légèrement chuté à -0,9 % (en termes de montant global), alors qu'elle était en progression de +9,9 % en juin. Le rapport mensuel de l'observatoire CSA/Crédit Logement explique cette baisse de performance par le moral des acheteurs potentiels. Il cite notamment des inquiétudes sur le pouvoir d'achat, une dégradation du marché du travail, et ne manque pas de mentionner l'effet négatif de la loi ALUR, comme beaucoup d'autres professionnels de l'immobilier. Taux de prêt immobilier : que nous réserve le mois d'août ? Probable stabilisation, voire baisse ? L'un des facteurs influant les taux de prêt immobilier est le taux de refinancement de la BCE (Banque Centrale Européenne). Pour l'instant il est prévu de rester à 0,25 %, non-pas dans le but d'aider le marché immobilier, mais de créer de l'inflation. L'État français pourra lui-même lever des fonds grâce à ses OAT (Obligations Assimilables du Trésor), et prêter ainsi à bas prix aux banques de l'Hexagone. Si les OAT et le principal taux directeur de la BCE restent à leur niveau actuel, et si en supplément le marché immobilier sous-performe en août comme en juillet, les taux devraient se stabiliser, et pourront même baisser davantage. Si l'on considère que les taux évoluent sur le long terme selon une courbe composée d'ascensions et de descentes, on est tenté de conclure à une remontée prochaine. Toutefois cet horizon reste lointain, et il est raisonnable de tabler sur un maintien des bonnes conditions. Vers un scénario optimiste ? On observe que davantage d'investisseurs s'intéresseront à l'immobilier neuf. Les incertitudes sur l'avenir, additionnées à la faiblesse des taux, leur permettraient maintenant de s'orienter vers le locatif. Ces mêmes incertitudes pourraient pousser les accédants à la propriété indécis à franchir le pas, afin de commencer à se créer un patrimoine. Rendez-vous en septembre pour faire le point.