L'activité immobilière bat son plein, portée la baisse des prix et la légère remontée des taux. Si les notaires rapportent une hausse des transactions, on est encore loin du niveau d'avant crise. Mais les acheteurs sont bien au rendez-vous, parmi eux les investisseurs, les primo et les secundo accédants. Quelque soit l'objectif de l'opération, tous devront passer par le prêt immobilier, et c'est là que l'information libre d'accès sur Internet peut quelquefois noyer le candidat acheteur. Profitons-en pour expliquer comment fonctionnent les différents types de crédits à l'habitat, et surtout à qui ils s'adressent. Le prêt immobilier amortissable : le plus connu Amortissable, qu'est-ce que c'est ? On dit qu'un emprunt (immobilier ou consommation) est amortissable lorsque chaque mensualité comporte une part de capital, et une part d'intérêt. Le taux d'intérêt est appliqué sur le capital restant dû, ainsi chaque échéance comporte davantage de remboursements de capital et moins de paiement d'intérêts que la précédente. cette vérité s'applique dans le cadre d'un taux fixe, comme nous allons le voir plus bas. Exemple : un prêt immobilier de 200 000 € remboursable sur 20 ans au taux fixe de 2,3 % et assurance à 0,36 %, donnera des mensualités constantes de 1098 €. En consultant un simulateur de tableau d'amortissement, on voit que le premier remboursement comportera 659 € de capital, et 379 € d'intérêt. La seconde échéance comportera 660 € de capital, et 378 € d'intérêt. L'emprunteur amortit à chaque remboursement, car il rembourse du capital. Le prêt à taux fixe, presque une exclusivité française Le consommateur français ne veut entendre parler que de remboursement à taux fixe. Au grand dam de l'actuel gouverneur de la Banque de France, M. Christian Noyer, qui provoqua une levée de boucliers en préconisant aux banques de passer au taux variable. Car chez nos voisins allemands, anglais, et italien pour ne citer qu'eux, la plupart des prêts immobiliers sont souscrits à taux variable. L'avantage du taux fixe et que les mensualités sont connues d'avance, et ne varieront pas. Ainsi un ménage souscrivant un crédit à l'habitat de 250 000 € sur 25 ans, avec un taux fixe de 2,5 % et assurance emprunteur à 0,36 %, paiera des mensualités de 1193 €. Ce qui est intéressant, et que lesdites mensualités n'évoluent pas avec le coût de la vie, ni avec aucun autre indice car encore une fois, elles resteront fixe pendant 25 ans. Ainsi dans 10 ans l'effort financier personnel nécessaire pour rembourser le prêt sera moins important, car les revenus des emprunteurs auront augmenté. Le taux variable, ce désormais inutile qui pourrait revenir Comme le signale l'Observatoire CSA/Crédit Logement, le taux variable est désormais « sans intérêt pour les emprunteurs ». Attention aux erreurs d'interprétation dues aux nombreuses homonymies (quand un mot possède plusieurs significations) de la langue française. Il ne s'agit pas d'un prêt à taux zéro, mais d'une formule qui n'est aujourd'hui pas intéressante pour les emprunteurs. On souscrit un taux variable lorsque l'on espère que les mensualités diminueront. Mais surtout on a recours à ce type de financement lorsque l'on souhaite revendre à court terme, sans subir de pénalités de remboursement anticipé. La coutume veut que le banquier accepte d'insérer une clause de levée d'indemnité, lorsque l'emprunteur accepte que le taux de son prêt immobilier puisse varier plus de 1 %. En juillet la part de taux variable au sein de la masse de dossiers signés, représentaient 0,9 %. Le pic fut atteint en 2004 avec 22,1 %, le volume se tenant toujours à 6,4 % en 2013. Pour l'instant cette solution de remboursement est laissée au placard, elle ne ressortira que quand les taux auront suffisamment remonté pour engorger le marché. Le taux hybride, aussi astucieux que subtile Le taux hybride ou taux mixte, est un prêt immobilier présentant une première partie à taux fixe, et une seconde à taux variable. La partie fixe présente un taux inférieur à la moyenne du marché, afin de motiver l'emprunteur. Il s'agit d'une bonne formule pour qui veut revendre à court terme, il suffit d'accepter que le taux puisse varier de plus de 1 % lors de la partie variable, pour faire lever les pénalités de remboursement anticipé. Une bonne astuce mais bien connue des banques, la faire accepter nécessite du doigté et une bonne dose de négociation. Le prêt in fine, technique, à ne pas mettre entre toutes les mains Pas d'amortissement, que des intérêts Le prêt in fine est le contraire du prêt amortissable. Dans cette configuration les mensualités de l'emprunteur ne comportent que des intérêts, il versera le capital en une seule fois à la fin des remboursements. Au départ l'emprunteur dépose un capital sur un placement nanti par la banque prêteuse. À partir de là, 2 cas de figure peuvent se présenter. Dans le meilleur des cas, on estime que le rendement sera suffisant à terme pour faire grossir le capital de départ jusqu'au capital dû à la fin des remboursements. Sinon l'emprunteur rajoute un peu de sa poche tous les mois. Dans la pratique cette solution est retenue pour les investissements locatifs. Le plan de financement est monté de manière à ce que le loyer versé par le locataire, couvre à la fois les mensualités et l'effort d'épargne supplémentaire nécessaire. Le prêt in fine coûte cher, très cher Pour un prêt immobilier in fine d'un montant de 150 000 €, à 1,8 % sur 10 ans, on obtient des mensualités de 225 €, en partant du principe qu'il s'accompagne d'un taux fixe. En tout état de cause lesdites mensualités ne constituent pas des remboursements de capital, uniquement un paiement d'intérêts. À terme, le coût du crédit sera de 27 000 €, assurance et frais de garantie non compris. À titre de comparaison, un prêt amortissable pour un même montant, un même taux et une même durée, coûtera 14 017 €. Qu'est-ce qui pourrait justifier qu'un ménage accepte une telle surcharge de coût ? Il est imposé à l'ISF (Impôt Solidarité Fortune), or les biens immobiliers sous financement in fine ne rentrent pas dans le décompte. Il est non-résident fiscal et dispose d'un capital important. Il est résident fiscal, dispose d'un capital important, souhaite effectuer un investissement locatif mais ne veut pas fournir d'effort financier. Il est déjà lourdement imposé, il souhaite soustraire les mensualités du prêt immobilier de ses revenus locatifs. Ou tout autre raison qu'un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire sauront expliquer.