Alors qu'en juin 2013 les médias annonçaient que les taux de prêt immobilier étaient au plus bas depuis les années 40, en juin 2014 le record a été battu de 27 points. L'agence Vousfinancer.com du Puy-en-Velay à même obtenu encore mieux pour un couple de primo-accédants, aux revenus de 3000 €. On ne cesse de le répéter tous les mois et pourtant c'est ainsi : maintenant est le meilleur moment pour acheter de l'immobilier et racheter ses crédits. Les taux de prêt immobilier baissent encore Comparaison entre la moyenne et Vousfinancer.com Le rapport mensuel de l'observatoire formé par le CSA et la société de caution Crédit Logement met en avant un taux de prêt immobilier moyen de 2,81 % en juin 2014. Cela signifie que la moyenne des emprunts immobiliers cautionnés par Crédit Logement se montait à 2,81 %, dont 2,79 % dans l'ancien et 2,90 % dans le neuf. Chez Vousfinancer.com, une moyenne des taux nominaux fixes hors prêts en devises est effectuée sur les dossiers conclus au cours des 30 derniers jours. Le 4 juillet 2014, la moyenne des taux accordés sur 15 ans était de 2,85 %. Les emprunts immobiliers obtenus sur 20 ans l'ont été en moyenne à 3,02 %, et 3,42 % sur 25 ans. Le rapport de l'observatoire CSA/Crédit Logement, tout comme le baromètre de Vousfinancer.com, montre que l'on n'emprunte pratiquement plus au dessus de 3,5 %. Selon l'observatoire, 94,5 % des emprunts immobiliers accordés en juin 2014 furent en dessous de 3,5 %. L'observatoire note une proportion de 5,3 % des prêts entre 3,5 % et 4 %, pour seulement 0,3 % de contrats de 4 % à 4,5 %. Ces records qui n'en finissent plus de tomber En juin 2013, la baisse record du taux moyen de prêt immobilier à 2,9 % avaient même été citée au journal de 20 h. Dans un précédent article nous mentionnions le record battu au mois de mai 2014, et nous voici aujourd'hui face à une nouvelle performance. En 1 an, le record à la baisse de juin 2013 a été battu de 27 points. Pour mémoire, au 1er trimestre 2001 les taux moyens dépassaient 5,5 %. Ils étaient descendus sous la barre des 3,5 % à la fin 2005, pour remonter progressivement au-dessus de 5 % en octobre 2008. Puis la descente s'est amorcée jusqu'en octobre 2010, jusqu'à atteindre près de 3,4 % de moyenne. Tout le monde a frémi lorsque les taux de prêt immobilier moyens sont remontés vers 4 % au début 2012, pour finalement observer une chute quasi constante jusqu'à la moyenne d'aujourd'hui. Conséquences sur la durée et le coût Lorsque les taux diminuent, le coût du crédit immobilier baisse aussi. Face à ce constat les ménages réagissent de 2 façons. Il y a ceux qui en profitent pour acheter avec des mensualités moindres. Mais il y a également ceux qui en profitent pour s'offrir ce qu'il ne pouvait pas espérer avec des taux supérieurs. Les observations du CSA et de la société de caution Crédit Logement reflète certainement ce comportement. Le rapport fait état d'une production en hausse de +9,9 % en termes de montant global prêté, et de +8 % en termes de nombre de contrats signés. En juin 2014, la durée moyenne des prêts augmente de 4 mois par rapport à mai 2014 (206 mois contre 202). En revanche, le coût relatif moyen ne varie que très peu : 3,78 années de revenus contre 3,77. Si les banques prêtent plus, si les particuliers remboursent plus longtemps avec un coût moyen quasiment inchangé, si le prix du mètre carré diminue, il est raisonnable de déduire que les accédants à la propriété achètent plus grand, car les coûts globaux rentrent maintenant dans leur budget. Un taux de 2,64 % sur 25 ans Un autre facteur vient s'ajouter à celui de la baisse des taux. Aujourd'hui les banques se tournent davantage vers les jeunes primo accédant, quel que soit leur niveau de revenu. Elles-aussi profitent de faibles taux pour fidéliser une clientèle qui ne risque pas de faire racheter ses crédits par la suite. Les jeunes primo-accédant ont des projets, qui nécessiteront l'appui d'une banque pour voir le jour. C'est ainsi que l'agence Vousfinancer.com du Puy-en-Velay (Haute-Loire) a obtenu un taux nominal de 2,64 % sur 25 ans, pour permettre à un couple percevant 3000 € de revenus d'acheter un logement à 180 000 €. Une bonne occasion pour revoir ses crédits Regrouper prêts immobiliers et prêts consommation Un prêt immobilier ne peut par être accordé à un taux supérieur au taux d'usure de la Banque de France. Qu'est-ce que le taux d'usure ? Il s'agit de la moyenne des taux d'emprunt constatée au trimestre précédent, rehaussée d'un tiers. La Banque de France (BDF) constate que la moyenne des prêts immobiliers du 2e trimestre 2014 s'établit à 3,83 % pour les prêts à taux fixe, et 3,53 % pour les prêts à taux variable. Le taux moyen des prêts relais s'est établi à 3,95 %. En conséquence, les taux d'usure des prêts immobiliers à taux fixes sont maintenant de 5,11 %. Or, la loi Lagarde impose aux organismes de crédit de ne pas dépasser le taux d'usure immobilier de la BDF, lorsqu'un regroupement de prêt inclut plus de 60 % de dette immobilière. Les ménages devant payer des mensualités élevées suite à une accumulation de prêts immobiliers et consommation, pourraient fort bien se restructurer à un taux très avantageux. Il n'est pas rare de permettre à certains ménages de diminuer leurs échéances de 50 %, lorsque le repreneur peut s'appuyer sur une garantie hypothécaire. Diminuer ses mensualités: pourquoi faire ? On constate depuis plusieurs mois que le regroupement de prêts ne s'adresse plus uniquement qu'aux mal endettés. Lorsqu'un ménage n'ayant pas de difficultés financières constate qu'il avait emprunté à une époque où les taux étaient de 4 %, il lui vient vite des projets. Si un rachat de crédits sans rallonger la durée du remboursement est possible, il pourra alors diminuer ses mensualités, tout en abaissant le coût des intérêts. Il dispose ainsi d'une trésorerie complémentaire, qu'il pourra utiliser pour de l'épargne ou pour des loisirs. Cependant l'époque n'est pas aux frivolités, la majeure partie des ménages préfère utiliser cet espace disponible dans leur budget pour investir. Nombreuses sont les opérations de rachat de crédit ayant permis aux intéressés d'investir dans l'immobilier. Le taux ne fait pas tout Les courtiers de Vousfinancer.com insistent bien sur le fait que le taux ne fait pas un bon contrat. Un certain nombre de clauses doivent être présentes pour permettre à l'emprunteur de réaliser ses projets, et de se couvrir des accidents de la vie. Le taux de l'assurance emprunteur doit présenter un bon rapport entre la hauteur des garanties et le montant des cotisations. Il est toujours intéressant d'intégrer une formule de modularité des échéances, qui pourra se substituer à une épargne de faible rendement. La négociation d'une date de levée des pénalités de remboursement anticipé permet aux accédants la propriété de revendre à un certain moment, sans voir sa plus-value amputée.