Le dernier rapport trimestriel de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) montre clairement le redémarrage des ventes de logements neufs. Les investisseurs ont été particulièrement actifs au 4e trimestre dernier, représentant 50 % des ventes. Il reste toutefois des zones d'inquiétude, notamment matérialisées par une hausse des stocks d'habitations livrées et non encore vendues. Les investisseurs immobiliers reviennent Les ventes d'immobilier neuf à but locatif représentent 44 % du total En 2014 les promoteurs ont vendu 39 830 logements neufs à des investisseurs, ce qui représente 44 % de la part totale. Les 66 % restants sont des accédants à la propriété, qui ont acheté 50 970 unités. Si ces chiffres sont optimistes, on reste toutefois loin du pic de 69 200 appartements neufs vendus à des investisseurs en 2005, sous le dispositif Robien – Borloo. On est encore plus loin des 72 640 unités vendues à but locatif en 2010, au plus fort du dispositif Scellier. Depuis l'abandon progressif de cette mesure par le gouvernement Fillon pour cause de coûts budgétaires, les investisseurs ont progressivement déserté les bureaux des promoteurs. À un tel point que le nombre d'unités vendues passa de 59 846 en 2011, à 38 000 en 2012. Douche froide pour le secteur de la construction, qui voit toutefois les accédants à la propriété revenir progressivement depuis 2009. Logements neufs : les appartements 4 pièces ont la cote Là où l'on attendait une majorité d'investissement locatif dans les petites surfaces, on découvre que les investisseurs ont préféré les T4, en achetant 11 703 unités en 2014. Les accédants à la propriété ont fait de même, acquérant 11 685 unités. Curieusement ces derniers sont les plus nombreux sur les petites surfaces, pour effectuer 63 % des achats de studios (11 134 unités), alors que les investisseurs n'en représentent 37 % (6569 unités). Même son de cloche du côté des 2 pièces, où les accédants restent majoritaires à 58 % (11 423 unités), bien que les investisseurs préfèrent les T2 aux studios (8323 unités). Un 4e trimestre plutôt prolifique Les ventes d'immobilier neuf terminent l'année 2014 en hausse de +3 %, par rapport à l'année 2013. Mais cette performance est particulièrement due à un 4e trimestre prolifique. D'octobre à décembre les ventes aux investisseurs ont bondi de +21,7 %, permettant à ce segment de terminer l'année en hausse à +11,6 %. Sur la même période les ventes aux accédants à la propriété ont grossi de 8,2 %, ne permettant toutefois pas à ce secteur de finir en territoire positif. Sur 1 an le nombre d'unités vendues à but résidentiel a baissé de -2,8 %. Mais la plus forte progression au dernier trimestre 2014 reste celle des ventes de logements neufs en TVA réduite. Les promoteurs ont ainsi écoulé 1433 unités, un chiffre presque aussi bien qu'au 2e trimestre 2012 avec ses 1492 ventes. C'est en tout cas beaucoup mieux qu'au 3e trimestre 2014, avec une progression de +28,1 % des ventes. Sur 1 an les résultats des ventes d'appartements neufs en TVA réduite sont quasiment stables, à -0,6 %. Les ventes de résidence de services sont en berne Si les ventes de logements neufs repartent à la hausse, le secteur de la construction n'en est pas pour autant tiré d'affaire. Les chiffres du bâtiment à la fin décembre 2014 le prouvent : on construit moins et l'on obtient moins de permis. Les démarrages de chantier sont en chute de 10 % sur 1 an, avec des exceptions. En 2014 les départs de chantier pour construire des résidences ont augmenté de +26 %. Alors évidemment les résultats des ventes de la FPI interpellent. On y voit que les ventes de résidence de services ont baissé de -14,1 % au dernier trimestre 2014, et de -22,2 % sur l'année. Si la fédération précise qu'il ne s'agit que d'une estimation, ces chiffres ont de quoi surprendre au regard des efforts des constructeurs. Il reste 11 % de logements livrés et non vendus Tout n'est pas si rose dans le domaine du bâtiment, et notamment du côté de l'offre commerciale. En 1 an le stock de logements livrés et non vendus a progressé de +51 %, pour s'établir à 9011 unités à la fin décembre 2014. Et pourtant globalement l'offre commerciale de logements collectifs s'est allégée de -0,4 %. En 1 an le nombre de programmes immobiliers en projet a diminué de 16 %, en revanche les chantiers sont en augmentation de +9 %. Les efforts des promoteurs pour réduire leurs stocks n'ont pas porté leurs fruits, ils ont aujourd'hui besoin de 14,1 mois en moyenne pour écouler les ventes. Dans la région Rhône-Alpes, les stocks physiques représentent même 12 % de l'offre disponible, parmi laquelle 70 % est en cours de construction ou livrée. Dans les Midi-Pyrénées on compte 380 logements achevés et non vendus au 4e trimestre 2014, soit une augmentation de 15 % par rapport à la même période l'année précédente. La situation est encore plus préoccupante en Alsace, où 16 % de l'offre commerciale de logements neufs est constituée d'invendus, alors que cette proportion n'était que de 6 % 2013. Performances de l'immobilier neuf en France Ces villes où les ventes d'immobilier neuf performent Les résultats des promoteurs niçois sur 1 an laissent pantois. En 2014 les ventes à investisseurs ont augmenté de +86 %, alors que dans un même temps les prix augmentaient de +5,2 %. C'est d'ailleurs sans doute la raison qui a poussé les accédants à déserter les programmes immobiliers, les ventes les concernant ayant baissé de -5 %. D'autres grandes métropoles tirent leur épingle du jeu, à l'image de Besançon avec des ventes aux accédant en augmentation de +27 %, alors que celles aux investisseurs ont grimpé de +44 %. Strasbourg s'en tire également bien, avec des investissements locatifs en hausse de +14 %, et des accessions à l'immobilier bondissant de +19 %. On avait souvent parlé de la mollesse du marché immobilier neuf de Lille, cette fois-ci on ne pourra plus le faire. Les ventes de logements pour investissement locatif y ont augmentés de +46 %, tandis que celles aux accédants ont gagné +12 %. Ces villes où l'immobilier neuf est en berne Un observateur notera que le pourtour de l'Hexagone est jalonné de bonnes performances, sauf à Rouen. En Normandie les ventes d'immobilier neuf pour accession à la propriété ont chuté de -14 %, et les investissements de -8 %. Les résultats sont encore plus décevant à Marseille, où les ventes de logements neufs aux accédants à la propriété sont en chute de -17 %. Tours finit également dans le rouge, avec -9 % pour l'accession et -8 % pour l'investissement. Les promoteurs seront peut-être obligés d'adapter leurs prix dans la cité tourangelle, ces derniers ayant augmenté de +4,8 % sur 1 an. Même constat en Île-de-France où les investisseurs sont 7 % moins nombreux, et les accédant 1 % plus rare. Et pourtant les prix du m² neuf ont augmenté de + 2,7 %.