Les investissements immobiliers tirent les ventes de logements neufs vers le haut, c'est ce qu'il ressort du dernier rapport de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobilier). Les 5054 investissements effectués au 1er trimestre 2014 sont en grande partie responsables de la hausse des ventes de 3 %, par rapport au 1er trimestre 2013. Si la FPI relativise et en appel aux pouvoirs publics pour faire davantage, l'investissement immobilier locatif dans le neuf semble redémarrer en France. L'investissement immobilier tire les ventes vers le haut Des investissements en hausse de +22,2 % Au 1er trimestre 2014, les investissements locatifs représentent 37 % de la masse de logements neufs vendus. C'est mieux qu'au 1er trimestre 2012, où ils ne représentaient que 31 % du volume. On observe donc un regain d'intérêt pour l'immobilier locatif, avec 22,2 % d'investissements supplémentaires. Toutefois, la FPI relativise en rappelant qu'il ne s'agit que d'une augmentation de +5,7 % sur une année mobile. Il semble d'ailleurs que les investisseurs aient boudé la résidence de services, dont les ventes ont baissé d'environ -30 % au 1er trimestre 2014, par rapport au 1er trimestre 2013. On reste loin des débuts du Scellier Si ces résultats sont optimistes, ils restent loin du pic atteint en 2010, soit 1 an après l'instauration du dispositif de défiscalisation Scellier. À cette époque, 72 640 logements neufs avaient été vendus en France dans un but d'investissement locatif. L'année précédente, soit dès la mise en œuvre de la loi Scellier, les ventes d'immobilier locatif neuf avaient bondi de 34 540 unités en 2008 à 67 710 unités en 2009, en pleine apparition de la crise économique. Il faut dire que la remise d'impôt était attractive. En 2009,un foyer fiscal achetant un appartement pour le mettre en location bénéficiait d'une remise d'impôt de à 25 % du prix du bien immobilier. Une période transitoire entre le Scellier et le Duflot ? La FPI met en avant la présence d'une période transitoire entre la loi Scellier et sa remplaçante en 2013, la loi Duflot. Pourtant, si l'on regarde les résultats des ventes d'immobilier locatif procurés par la FPI, on s'aperçoit que les volumes ont diminué presque de moitié entre 2010 et 2012, alors que le dispositif Scellier était toujours en place. Cette baisse des ventes constatée entre 2010 et 2012 peut s'expliquer. Le gouvernement de l'époque emmené par M. François Filion, avait dû réduire les avantages fiscaux du dispositif Scellier pour des raisons budgétaires. Cependant, la quasi réinstauration de la loi de défiscalisation Scellier par la nouvelle loi Duflot en 2013 n'a pas récolté le succès escompté. En 2012, les ventes de logements neufs à but locatif se montaient à 37 900 unités, contre seulement 35 300 unités en 2013. Le résidentiel reste à la traîne Moins de nouvelles mises en vente Seuls 13 986 nouveaux logements sont arrivés sur le marché de l'immobilier depuis le début de l'année 2014. Cela représente 38 % de moins par rapport aux années précédentes. Malheureusement cette tendance devrait se confirmer, car le nombre de permis de construire à lui-aussi reculé, mais de -25 %, au premier trimestre 2014. De son côté, le ministère du développement durable indique sur ses statistiques que le nombre de permis de construire accordés à fin mars 2014, représentait une baisse de 21,1 % par rapport à fin mars 2013. Au 1er trimestre 2014, les achats de logements neufs par des accédants à la propriété ont baissé de -5,7 %. Et pourtant la résidence principale avait le vent en poupe Les mauvais chiffres de l'immobilier neuf dans le segment des accédants sont inattendus, eu égard à sa progression annuelle. De 38 090 unités en 2009, on est arrivé jusqu'à 52 400 unités en 2013, avec une hausse quasi ininterrompue jusqu'alors. Toutefois, on notait que l'augmentation du nombre de ventes de logements neufs pour les accédant à la propriété marquait le pas de 2012 (51 000 unités) a 2013 (52 400 unités). Les stocks de logements neufs diminuent Dans cet environnement délicat, les promoteurs ne veulent pas prendre de risques et préfèrent diminuer leurs stocks. La fédération des promoteurs immobiliers considère que les stocks de logements achevés représentent moins de 10 % de l'offre. Les promoteurs pressent le gouvernement Le président de la fédération des promoteurs immobiliers, M. François Payelle, se veut pressant. Selon lui, « les professionnels sont pourtant capables de créer 40 000 logements supplémentaires chaque année ». Par ailleurs, il ajoute que ce rythme permettrait de créer « 100 000 emplois directs supplémentaires d'ici 2017 ». Selon M. Payelle, l'État doit s'impliquer davantage en commençant par la « stabilité du régime Duflot ». Il appelle le Législateur a assouplir les règles de construction et de la location, et notamment l'encadrement des loyers de la loi ALUR. Pourtant, force est de constater que l'investissement dans l'immobilier locatif neuf présente toujours de nombreux avantages. Pourquoi investir dans l'immobilier neuf ? Des studios moins chers en région parisienne Ce même rapport de la fédération des promoteurs immobiliers, indique une baisse du prix moyen des studios en région parisienne. Au 1er trimestre 2013, un studio neuf en Île-de-France valait en moyenne 165 544 €. Au 1er trimestre 2014, il ne vaut plus que 159 449 €. Ce qui est tout autant intéressant, est que la surface d'habitation du studio augmente. Toujours selon le rapport de la FPI, un studio neuf en 2013 présentait une surface habitable moyenne de 29,6 m². En 2014, il dispose maintenant de 30,2 m² habitables. Prix des studios stable en province En province, le prix moyen d'un studio neuf au 1er trimestre 2013 était de 121 992 €. Il descend légèrement à 120 617 € au 1er trimestre 2014. La surface évolue peu, de 29,6 m² à 29,5 m² au 1er trimestre 2014. Toutes surfaces confondues, les observations de la FPI montrent une augmentation de +0,6 % sur le mètre carré neuf en province. En Île-de-France, les prix de l'immobilier neuf ont légèrement diminué à -1 %. Cela place les résultats sur la France entière à -1,3 % Des taux de prêt immobilier à la baisse En avril 2014, la moyenne des prêts immobiliers accordés sur des logements neufs et cautionnés par Crédit Logement, présente un taux de 3 %. Mais il ne s'agit que d'une moyenne, un bon profit d'emprunteur pourrait emprunter en dessous de 3 %. Des plafonnements de loyer pas si importants Si la loi ALUR a introduit un plafonnement des loyers, ce dispositif ne sera en place que dans 1 an au mieux. Et encore, le bailleur aura le droit d'appliquer un loyer de 20 % supérieur à la moyenne des loyers alentour. Les particuliers souhaitant investir dans l'immobilier pourraient hésiter avant de choisir le dispositif Duflot. Certes cette défiscalisation présente d'importantes remises d'impôts, mais elle inclut également un plafonnement des loyers. Si l'on y regarde de près, on s'aperçoit que le plafonnement des loyers de la loi Duflot est surtout important dans le cadre des surfaces à partir du T3 et au-dessus. Pour les surfaces les plus prisées par les investisseurs, à savoir les studios et les 2-pièces, le plafonnement des loyers permet toujours un bon rendement.