La nouvelle a été savamment révélée et diffusée depuis quelques semaines. Selon certains experts, près de la moitié des contrats de prêt immobilier en France ne respecterait pas les règles. Mentions manquantes, mauvais calcul de TEG, ces omissions peuvent coûter cher à une banque et vous rapporter gros. Effectivement, une simple erreur de 0,01 % sur le TEG oblige le prêteur à vous appliquer le taux légal de la Banque de France. Les erreurs des contrats de prêt immobilier Mauvais calcul du taux effectif global (TEG) Le TEG, également appelé TAEG (Taux Annuel Effectif Global) représente le coût effectif d'un prêt immobilier. Il prend en compte non-seulement le taux nominal, mais également la prime d'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de courtage ainsi que la caution ou l'hypothèque. En fait, tous les frais relatifs à l'opération immobilière ajoutés à la dette doivent être pris en compte dans le calcul du TEG. Ce calcul est relativement simple à effectuer, d'autant plus que les banquiers disposent de logiciels. Et pourtant les erreurs sont communes, jusqu'à se retrouver selon certains dans 50 % des contrats de prêt. Note : si votre apport personnel sert à régler les frais de notaire, ceux-ci ne rentreront pas dans le calcul du TEG. Encore faut-il que le contrat de prêt précise bien que les frais de notaire ont été payés par votre apport. Absence du taux de période et de sa durée Le taux de période d'un contrat de prêt immobilier est peu connu du grand public. Il s'agit d'un pourcentage permettant notamment de maintenir l'équilibre entre le capital versé et les intérêts payés. On l'utilise notamment lorsque les versements sont effectués à une fréquence irrégulière. Oublier de mentionner le taux et la durée de période équivaut à une offre litigieuse. Comme le rappelle le site Challenges.fr, c'est ce qu'a conclu le Tribunal de Grande Instance de Montpellier le 2 septembre 2013. Suite à l'absence de la mention de la période sur un contrat de prêt, un emprunteur s'est vu recevoir 35 000 € de la part de son prêteur. Absence de mention relative à certaines obligations Lorsqu'un prêt immobilier est accordé par une banque mutualiste, l'emprunteur est tenu d'acheter des parts de cette mutuelle. Cette obligation doit impérativement figurer au contrat de crédit. De récentes études ont prouvé que beaucoup d'emprunteurs ayant emprunté à une banque mutualiste ne disposent pas de ce genre de clause. Erreur de calcul pourtant simple Cette erreur commune sur un contrat de prêt concerne surtout les personnes âgées. Effectivement une assurance emprunteur pourraient ne les couvrir que jusqu'à un certain âge, les dernières années du crédit ne seront pas inclues dans la garantie décès invalidité. Il arrive que l'employé chargé de calculer le TEG oublie que l'assurance emprunteur se terminera avant la fin du prêt immobilier. À sa décharge, il est vrai que cette situation n'est pas commune, cette erreur pourrait malgré tout avoir de graves conséquences financières pour son employeur. Profiter des vices de forme d'un contrat de prêt immobilier Ce que dit la loi La loi précise qu'en cas de vice de forme d'un contrat de prêt immobilier, c'est le taux d'intérêt légal qui s'applique automatiquement pour toute la durée du contrat. Dès que le tribunal a constaté le vice de forme, on calcule le montant des intérêts qu'aurait dû payer l'emprunteur au taux légal. Le prêteur rembourse le trop-perçu, et encaissera désormais lesdits intérêts au taux légal. Qu'est-ce que le taux d'intérêt légal ? Le taux d'intérêt légal de la Banque de France est la référence retenue lorsqu'une administration ou un particulier doit payer des intérêts de retard. Certains cas sont concernés uniquement, mais ce qui est intéressant c'est que son niveau est extrêmement bas. En 2013, le taux d'intérêt légal est de 0,04 %. Note : il est calculé en effectuant la moyenne des taux de rendement actuariel des bons du trésor des 12 derniers mois. Exemple de remboursement d'intérêts Afin d'illustrer ce qu'un emprunteur pourrait gagner si son contrat de prêt comportait des vices, prenons cet exemple factice. En 2010, un couple signait un contrat de prêt immobilier pour 200 000 € sur 20 ans, avec un TEG de 3,2 %. Ils devraient donc payer en tout et pour tout 71 000 € d'intérêts. Puis ils se rendent compte que leur contrat comporte des vices. La justice leur donne raison, et oblige le prêteur à appliquer le taux d'intérêt légal en vigueur en 2010, soit 0,65 %. Le couple devra donc payer 13 300 € d'intérêts sur toute la durée des remboursements, soit une économie de 57 700 €. Récupérer des intérêts dans la pratique La date de signature du contrat de prêt Il faut que le taux d'intérêt légal en vigueur à la date de la signature du contrat de prêt soit vraiment faible, pour que l'opération soit intéressante. Par exemple, en 2009 il était de 3,79 %, et de 3,99 % en 2008. Ce n'est qu'à partir de 2010 qu'il a commencé à devenir véritablement intéressant. Les banques ne se laissent pas faire Les banques et sociétés de crédit disposent d'un service juridique compétent. Seuls les contrats de prêt véritablement caducs permettront de donner lieu à une révision des intérêts, ainsi qu'à un remboursement. Les demandeurs devront se rapprocher d'un avocat spécialisé, et supporter ses honoraires. La réaction des banques Au vu de l'ampleur de cette information à travers Internet, il y a fort à parier que les institutions financières vont se défendre. Elles vont notamment tenter d'assouplir les sanctions, cependant si assouplissement il y a, cela ne concernera que les contrats de prêt signés après ledit assouplissement. Effectivement, la rétroactivité n'est pas permise par la constitution. Êtes-vous concerné ? Consultez votre contrat de prêt Il n'y a qu'un seul moyen de savoir si vous êtes concernés par les vices de forme des contrats de prêt immobilier. Prenez votre contrat, et tentez de déterminer si le TEG a été bien calculé, et si aucune mention obligatoire n'a été omise. Si votre contrat de prêt ne comporte aucun vice D'après la rumeur, 50 % des contrats de crédit immobilier sont concernés. Si vous faites partie de ces gens qui ne gagnent jamais à la loterie, il se peut que votre contrat ne comporte pas de vices. Rassurez-vous, il est toujours possible de renégocier un taux si certaines conditions sont réunies. Contactez les courtiers de Vousfinancer.com, ils étudieront les arguments qui peuvent jouer en votre faveur. Votre ancienneté bancaire, votre stabilité professionnelle, la durée restante de remboursement ainsi que la valeur de votre bien immobilier sont d'autant de levier qu'un courtier expérimenté saura actionner.