De nombreuses études sur le comportement du marché immobilier en 2015 nous arrivent, en ce début d'année pourtant déjà bien entamé. C'est autour de Xerfi de faire paraître la sienne, qui sans surprise anticipe une baisse des prix. Compilées par le site lesechos.fr, les données des analyses révèlent un certain un optimisme, autant sur le marché du neuf que de l'ancien. Les taux devraient rester bas, et les primo accédants devraient se faire plus nombreux. Xerfi anticipe une baisse des prix de l'immobilier de 2,7 % La société d'expertise privée Xerfi s'attend comme beaucoup d'autres à une baisse des prix de l'immobilier en 2015, qui se prolongerait même en 2016. Au cours des 12 mois suivants, l'étude anticipe une diminution de 2,7 % du montant des transactions, et de seulement 1,1 % en 2016. Aucun choc en vue donc, mais un simple phénomène de correction, enchaînement logique après les hausses spéculatives du début du siècle. Acheteurs et vendeurs y trouveront leur compte L'étude souligne un point intéressant quant au comportement des vendeurs face à la baisse des prix du m². Selon les analystes de Xerfi, « ce recul des prix n’est pas suffisamment marqué pour constituer un facteur de blocage ni pour les acquéreurs ni pour les vendeurs ». En clair les secundo accédants souhaitant revendre pour acheter un logement plus grand, mieux placé ou tout simplement de meilleure qualité, ne sont pas bloqués par le réajustement du marché. Il reste toutefois que le phénomène d'ajustement des prix du m² est bien présent dans le cas des ventes forcées, c'est-à-dire après un décès ou un divorce. On pourrait donc observer un phénomène de fluidité entre acheteurs et vendeurs, les uns pouvant devenir propriétaire et les autres pouvant agrandir leur patrimoine justement grâce à la baisse des prix. Jusqu'à 740 000 transactions à venir dans l'immobilier ancien La reprise du marché de l'immobilier a été initiée au dernier trimestre 2014. Xerfi y voit un bon signe, et pense que ce dynamisme naissant continuera jusqu'en 2016. Au cours des 2 prochaines années on devrait enregistrer jusqu'à 740 000 unités par an dans l'ancien. Si l'année 2014 s'est plutôt mal déroulée pour l'immobilier neuf avec moins de 300 000 logements mis en chantier, tout va changer au cours des 12 prochains mois. L'étude s'attend à une progression de 8,4 % des départs de chantier en 2015, et de 11,6 % en 2016. D'ici à 2 ans les promoteurs devraient construire 360 000 logements neufs par an, c'est ce qu'anticipe Xerfi. Les incitations du gouvernement vont porter leurs fruits Les experts de Xerfi ne sont pas les seuls à applaudir les efforts du gouvernement pour relancer le secteur de l'immobilier. Ils mettent en avant l'amélioration du prêt à taux zéro version 2015, et notamment son accessibilité élargie à plus de foyers. Désormais les ménages gagnant 60 000 € par an ne sont plus considérés comme riches s'ils habitent en zone A. Ainsi un couple avec un enfant résidant en région parisienne pourra bénéficier d'un PTZ+, si leurs revenus fiscaux des 2 dernières années ne dépassent pas 61 200 €. Ils pourront alors emprunter jusqu'à 66 300 € remboursables sans intérêt, la banque étant en mesure de proposer un lissage de manière à ce que le couple commence par amortir son prêt immobilier principal. Par ailleurs le PTZ+ a été étendu aux zones rurales, au sein desquelles les primo accédants pourront acheter de l'ancien avec rénovation. Cette extension du dispositif offre de bonnes opportunités, au regard de la forte baisse des prix de l'immobilier lorsque que l'on quitte la périphérie des grandes villes d'une trentaine de km. En supplément de nouvelles mesures ont été mises en place pour favoriser l'achat d'immobilier neuf. Un abattement exceptionnel de 100 000 € sur les donations a été mis en place pendant 1 an, et la loi Pinel est entrée en application dans sa version intégrale au 1er janvier 2015. Désormais des parents peuvent investir dans l'immobilier locatif contre remise d'impôt, à la condition de respecter un plafond de loyer fort raisonnable. Ils peuvent en plus louer à leurs ascendants et descendants, permettant ainsi à des enfants de se loger dans de bonnes conditions en attendant qu'ils deviennent propriétaires leur tour. L'étude de Xerfi accueille favorablement ces mesures : « les aides à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif continueront d’évoluer dans un sens favorable pour les acheteurs, à l’image du PTZ+ élargi aux logements anciens dans les zones rurales ». Les primo accédants continueront leur come-back Depuis le début du 4e trimestre 2014, les agences de courtage en prêt immobilier voient le retour des primo accédants. Ils bénéficient certes du PTZ+, mais également de taux de prêt immobilier historiquement bas. Il est aujourd'hui possible d'emprunter en dessous de 2 % dans plusieurs grandes métropoles françaises, quelquefois sans réunir de conditions particulières. En décembre le taux moyen des prêts immobiliers sur 25 ans tels que relevés par l'Observatoire CSA/Crédit Logement, s'établissait à 2,83 %. Et encore la moyenne du premier quartile (le meilleur quart des bons profils) descendait même à 2,50 %, pour 3,15 % dans le 4e quartile (les moins bons profils). À titre de comparaison, le taux moyen était de 3,65 % un an auparavant, et de 3,90 % 2 ans auparavant. Ainsi aujourd'hui on assiste à un retour des emprunteurs de moins de 35 ans, tranche d'âge des primo accédants. Alors que ces derniers représentaient 32,4 % de la production de prêts immobiliers sur 20 – 25 ans en 2013, en 2014 ils se montent aujourd'hui à 36,1 %. Ils ont délaissé les remboursements sur 15 – 20 ans pour lesquels ils comptaient 31,2 % de la production de 2013, pour n'en représenter que 28,2 % 2014. Xerfi n'écarte pas une possible baisse des taux immobiliers La nouvelle est que les analystes de Xerfi ne s'attendent pas à une possible remonté des taux immobiliers, au contraire de nombreuses autres prédictions. Si toutefois leurs concurrents insistent sur la faiblesse de l'ampleur du phénomène, Xerfi n'hésite pas à parler d'une possible baisse. « Les taux d'intérêt resteront bas, voire diminueront, encouragés par les autorités monétaires européennes ». Le rachat de crédits massif proposé par la BCE a effectivement été bien accueilli dans le monde de la finance. Si ses détracteurs pointent du doigt le peu d'effet qu'il aura sur le consommateur, l'historique des chiffres montre que les banques ont toujours abaissé leurs taux lorsqu'elles ont disposé d'une source de financement bon marché. Or elles se retrouveront dans cette situation lorsque la Banque Centrale Européenne aura racheté les dettes souveraines de pays de la zone euro qu'elles détiennent. C'est dans cette optique que Xerfi s'attend à une stabilisation des taux immobilier, et ne serait pas surpris d'un retour à la baisse.