Acheter une maison

L’achat d’une maison est toujours un investissement important. Quelles sont les règles à suivre pour bien préparer sa recherche ? Quelles sont les bonnes questions à se poser pour mener à bien son projet ? Cette partie de notre guide achat immobilier vous mène pas à pas sur le chemin de l’acquisition de toute une vie.

Pourquoi acheter une maison ?

Lorsqu’un ménage élabore un projet d’acquisition immobilière, il se tourne dans une majorité des cas vers l’achat d’une maison. C’est que, en France, la maison individuelle reste le logement préféré des acquéreurs : les volumes de ventes enregistrés étaient de +11 % en décembre 2015 par rapport au même mois en 2014 (chiffres de l’Union des maisons françaises). Les raisons de cette préférence sont simples : une maison, c’est plus d’espace, plus de tranquillité (pas de voisins immédiats, moins de bruit), la surface idéale pour fonder une famille dès lors qu’on a trouvé une certaine stabilité personnelle et professionnelle.

Au-delà de ces raisons, acheter une maison est aussi un choix de vie. Un tel projet immobilier exclut de fait les centres des grandes agglomérations (comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux) où les prix des maisons sont inabordables pour la plupart des acquéreurs. Un achat de maison se fait donc plutôt dans un quartier résidentiel, calme, loin des turbulences des cœurs de villes. C’est aussi, le plus souvent, l’acquisition d’une résidence principale ; mais dans certains cas, notamment dans les zones à fort potentiel touristique, il est possible de considérer le choix d’une maison pour un investissement locatif.

Achat de maison : les différentes étapes

Acheter une maison n’est pas un projet à prendre à la légère. Dans la grande majorité des cas, votre maison sera votre résidence principale : vous devez donc prendre le temps de bien choisir. Un processus qui commence par le fait de se poser les bonnes questions et de bien définir ses besoins.

  1. Maison neuve (construite ou à faire construire) ou maison ancienne ?
  2. Immédiatement habitable ou à rénover ?
  3. Quel type de maison ?
  4. Quel emplacement géographique ?
  5. Quel budget et quel financement ?

 Maison neuve ou maison ancienne ?

Les deux possibilités ont chacune leurs avantages et leurs inconvénients. Acheter une maison dans le neuf vous donne droit à des aides financières, notamment le prêt à taux zéro et l’exonération de la taxe foncière pendant deux ans à compter de l’achèvement des travaux (voire jusqu’à cinq ans si le logement respecte certaines normes). En outre, les frais d’acquisition sont moins élevés (2 à 3 %). En revanche, si vous désirez faire construire, il vous faudra d’abord trouver un terrain à acheter.

L’achat d’une maison dans l’ancien permet d’habiter dans un bien avec plus de charme et de cachet, parfois même plus solide que les constructions neuves (tout dépend bien sûr du budget que vous avez, les habitations de charme en centre-ville coûtant bien plus cher que les maisons de ville « récentes »). Vous pourrez également bénéficier du prêt à taux zéro si vous êtes primo-accédant, mais les conditions sous plus drastiques que dans le neuf (des travaux doivent être nécessaires : voyez la page dédiée sur Service-public). Parmi les inconvénients, citons : des matériaux plus anciens, une isolation moins performante (les normes sont plus anciennes), des installations vieillissantes, des travaux de rénovation à prévoir, une plus grande chance de découvrir des vices cachés (administratifs ou non).

Une maison à habiter tout de suite ou à rénover ?

C’est l’une des règles d’or du marché immobilier : si un vendeur veut céder plus facilement son bien, il doit faire en sorte que les visiteurs puissent s’y projeter. Cela implique de limiter au maximum le nombre d’objets et de bibelots visibles, voire de remettre un coup de peinture pour donner au bien une apparence plus « neutre ». Ainsi, lorsque vous visitez la maison, vous êtes capable de savoir rapidement si vous vous voyez y poser vos meubles et vos valises, sans rien toucher.

Or, il y a une autre possibilité : acheter une maison dans l’ancien pour la rénover. Dans ce cas, vous devez, avant de signer un compromis de vente, faire un point sur l’ampleur des travaux à prévoir : solidité du bâtiment et état de sa structure ; étanchéité de la toiture ; isolation des murs, du plancher et des combles ; normes des installations électrique, de gaz, d’eau et d’assainissement. Si vous n’êtes pas bricoleur vous-même, faites-vous accompagner par un professionnel qui saura pointer du doigt les points importants à ne pas omettre. Pensez également au fait qu’un achat de maison à rénover implique de se lancer dans quelques démarches administratives en vue de déposer des déclarations préalables de travaux, voire d’obtenir des permis de construire.

Choisir votre maison dans ses moindres détails

Interrogez-vous sur le type de maison que vous cherchez, à travers quelques questions concrètes :

  • Quelle surface minimum ? Il y a des maisons de 50 m2 et des maisons de 200 m2 ; des maisons de 3 pièces et des maisons de 10 pièces. En fonction de votre budget, estimez la surface minimum que vous aimeriez avoir et le nombre de pièces adéquat. Pensez à votre projet d’avenir : si vous voulez des enfants, et combien ; si vous pensez agrandir un jour le logement ; si vous voudriez transformer une pièce en bureau ou en salle de jeu ; etc.
  • De plain-pied ou à étage ?
  • Séparée ou mitoyenne ? Les maisons mitoyennes conviennent souvent à des budgets moindres, mais il faut accepter l’idée que vous serez accolé au logement des voisins. Si vous préférez être totalement indépendant, privilégiez une maison séparée. Si vous avez un projet d’achat immobilier avec des amis ou de la famille, une maison mitoyenne peut être une bonne idée.
  • Quels éléments supplémentaires ? Au choix de la maison, il faut ajouter les dépendances : jardin, terrasse, garage ou place de stationnement extérieure, sous-sol, véranda, cabane de jardin, etc. Faites une liste des éléments indispensables et des « bonus » attendus (par exemple, si vous avez le choix entre deux maisons qui correspondent à votre budget, mais que l’une d’elles possède un sous-sol : sera-ce un élément déterminant ?).

Choisir son emplacement géographique

L’achat d’une maison est toujours lié à son environnement géographique. Même si vous n’avez pas le choix de la région ou de la ville (pour des raisons professionnelles ou personnelles), vous allez devoir décider entre le centre-ville et les quartiers périphériques, la proximité de la ville ou de la nature, un quartier résidentiel et calme ou un quartier plus vivant, proche du travail ou non, etc.

Deux points essentiels sont à considérer :

  • La réputation du quartier : calme ou bruyant, entouré de verdure ou lieu de passage des voitures, etc.
  • La proximité des commodités : où sont les commerces, les écoles et les transports les plus proches ? Les espaces verts ?

Budgétiser et financer votre achat de maison

Une fois que vous avez choisi votre maison idéale, il ne vous reste plus qu’à faire une offre. Or, pour cela, vous devez avoir estimé votre budget pour savoir si votre projet d’achat de maison est dans vos moyens. Et ici le prix seul de la maison n’est pas suffisant, vous devez y ajouter :

  • La commission de l’agence immobilière (si vous passez par un professionnel) ;
  • Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement…) : le notaire pourra vous communiquer une estimation en fonction du bien que vous avez repéré ;
  • Les impôts locaux : taxe foncière et taxe d’habitation, qui dépendent de la commune. Vérifiez au passage que le vendeur de la maison a bien déclaré au fisc les améliorations et/ou les modifications effectuées sur son bien, à défaut de quoi, vous pourriez vous retrouver avec une hausse importante de ces taxes qui sont calculées à partir de la valeur du bien dans son état réel.

Une fois le compromis de vente signé, vous avez 3 mois pour monter votre dossier de financement. Vous devez contacter votre banque ou un organisme de prêt pour souscrire un crédit immobilier. N’hésitez pas à comparer les offres de prêt avant de signer quoi que ce soit, et choisissez sans vous presser : vous allez en prendre pour 15, 20 ou 25 ans !

Acheter une maison en résidence secondaire

Environ 10 % des Français sont propriétaires d’une résidence secondaire. Qu’il s’agisse de se constituer un patrimoine ou de posséder un pied-à-terre pour y passer ses vacances, un achat de maison comme résidence secondaire implique de bien préparer son projet :

  • L’emplacement géographique : il dépend de la nature de votre projet. Si c’est une maison de vacances, privilégiez un endroit que vous aimez particulièrement (mer, montagne, campagne). Si vous désirez acheter une maison pour y passer vos week-ends, optez pour un coin relativement proche de votre résidence principale. Enfin, si vous investissez pour louer, choisissez l’emplacement en fonction du rendement et du taux d’occupation potentiel.
  • Les coûts : en plus du prix de la maison, il faut penser aux frais de notaire, aux taxes foncière et d’habitation (pas d’abattement pour les résidences secondaires), aux frais d’entretien et aux charges. Dans certaines villes comme Paris, le fait de posséder une résidence secondaire non habitée à l’année peut occasionner le versement d’une taxe supplémentaire (taxe logement vacant).

Si vous avez un projet d’achat de maison en résidence secondaire, utilisez le simulateur de prêt Vousfinancer pour connaître votre budget.

 Vigilance fraude

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