Acheter un bien immobilier neuf

Acheter un logement neuf revêt de nombreux avantages : confort, sécurité, matériaux dernier cri… Sans oublier toute une batterie d’avantages fiscaux qui permettent de financer une partie de son acquisition et d’en réduire le montant total. Cette section de notre guide sur l’achat immobilier vous explique tout ce qu’il faut savoir lorsque vous vous préparez à un achat d’immobilier neuf.

Pourquoi acheter dans le neuf ?

Par rapport à un investissement dans l’ancien, un achat immobilier neuf offre une plus grande sécurité, un confort plus prégnant et un meilleur cadre de vie. En voici les principaux avantages :

• Acheter un logement neuf permet de bénéficier d’un plus grand confort de vie : une meilleure optimisation de l’espace habitable, une bonne isolation thermique et acoustique, un panel d’équipements (place de stationnement, cave ou dépendance), des matériaux qui répondent aux dernières normes en vigueur en matière de performances énergétiques et environnementales (RT 2012, NF Habitat).
• Une construction neuve implique que vous n’aurez pas de travaux à réaliser dans les 10 ou 15 ans à venir.
• Les appartements et maisons neufs proposent généralement des aménagements intérieurs inclus : parquet dans les pièces à vivre, carrelage dans les pièces humides, lavabo et sanitaire, volets roulants, etc. Et il n’est pas rare de bénéficier également de prolongements extérieurs, type balcon, terrasse ou loggia.
• Un achat d’immobilier neuf s’accompagne de garanties qui couvrent l’acquéreur sur plusieurs années (voir la partie suivante).
• Pour un appartement, les charges de copropriété sont réduites par rapport à l’ancien (pas de travaux à faire, seulement l’entretien des parties communes à assurer).

Les garanties d’un achat immobilier neuf

Acheter dans le neuf vous permet de bénéficier d’un panel de garanties qui couvriront votre acquisition sur des durées différentes. Ces garanties sont au nombre de 3 :

• La garantie de parfait achèvement : tout défaut révélé après la livraison du logement doit être pris en charge par le constructeur, dans un délai d’un an à compter de la fin des travaux ;
• La garantie biennale : si des équipements inclus dans le logement connaissent des ratés pendant les 2 années qui suivent la livraison, ils doivent être changés ou réparés ;
• La garantie décennale: pendant 10 ans, les dommages qui touchent à la structure du logement ou qui le rendent inhabitable doivent être réparés par le constructeur.

Faut-il acheter sur plan ou préférer un logement achevé ?

Vous pouvez acheter un logement neuf déjà construit et récemment achevé, ou choisir un bien sur plan, c’est-à-dire avant que la construction n’en soit commencée. Quelle est la marche à suivre dans chacun des cas ?

Acheter sur plan

L’achat d’immobilier neuf sur plan porte, dans le jargon, un nom particulier : la VEFA, pour « vente en état futur d’achèvement ». Cela signifie que vous prenez la décision d’acheter un logement dont la construction n’est pas encore commencée, lorsque le promoteur lance la commercialisation de son programme immobilier avant même d’en avoir posé les fondations.

Le promoteur s’engage à construire la maison ou l’immeuble dont fait partie l’appartement que vous avez acheté ; en contrepartie, vous vous engagez à cet achat d’immobilier neuf. Les logements ainsi mis en vente dans le cadre du financement d’un programme immobilier sont, le plus souvent, tous cédés avant le début de la construction : dans ces conditions, il n’est plus possible d’acheter une fois les travaux achevés. Dans certains cas, des logements sont réservés à la location (notamment sous le statut de HLM).

L’achat immobilier neuf sur plan est concrétisé par un acte de vente signé chez le notaire, qui doit mentionner :

• Une description de l’appartement ou de la maison ;
• Le prix complet ;
• Les modalités de paiement ;
• Le délai de livraison ;
• Une garantie d’achèvement de la maison ou de l’immeuble.

Au rang des inconvénients, il ne faut pas oublier qu’un logement sur plan n’existe pas encore ! Il est donc fort probable que la construction enregistre des retards (jusqu’à deux ans !), prévus dans la promesse de vente. Et il est possible que l’apparence finale de la maison ou de l’appartement soit quelque peu différente de ce qui était prévu. Ce sont des risques à avoir en tête.

Acheter un logement achevé

La vente « clé en main » vous permet d’acheter dans le neuf tout en visitant un logement dont la construction s’est achevée récemment. La seule condition, c’est que le logement n’ait pas été occupé précédemment. Pour vous assurer que l’édification a été faite dans les règles, vous devez vous assurer que le constructeur vous transmette :

• Le permis de construire ;
• Le certificat de conformité ;
• Toutes les attestations d’assurance constructeur (l’assurance couvre le logement pendant 10 ans à compter de l’achèvement des travaux) ;
• Le procès-verbal de réception de votre bien immobilier.

Fiscalité d’un achat immobilier neuf

Un achat d’immobilier neuf vous permet de bénéficier de plusieurs avantages financiers, à la fois pour vous aider à financer votre acquisition, et sous la forme d’une réduction des frais annexes obligatoires relatifs à toute vente immobilière. Ces avantages sont les suivants :

• Le prêt à taux zéro, qui vous permet de financer une partie de votre crédit immobilier avec un prêt aidé, sous conditions de ressources (tous les détails sur cette page).
• Des frais d’acquisition réduits : les frais de notaire oscillent entre 2 et 3 % pour un achat d’immobilier neuf, contre 7 à 8 % pour un achat dans l’ancien.
• Pas de TVA : les prix TTC des logements neufs intègrent déjà la TVA, et c’est au vendeur de reverser ensuite le montant de la taxe. Ce n’est pas le cas dans l’ancien.
• L’exonération de la taxe foncière pendant les 2 premières années fiscales à compter de la fin des travaux.

Des incitations fiscales sont également prévues lorsque vous désirez acheter dans le neuf dans le cadre d’un investissement locatif. Voyez à ce sujet notre page dédiée du guide.

Comment se déroule le paiement d’un logement neuf ?

Les modalités de paiement de votre achat immobilier neuf sont fonction du type d’acquisition – sur plan ou logement achevé. Voici ces modalités dans le détail.

Financement d’un achat d’immobilier neuf sur plan

Selon la loi, l’intégralité du paiement doit se faire une fois le logement terminé et livré. Pour autant, vous devez payer des parties du montant total à mesure que la construction avance :

• Le dépôt de garantie à la signature,
• 35 % maximum de la somme à l’achèvement des fondations,
• 70 % maximum de la somme à la mise hors d’eau (pose de la charpente et du toit),
• 100 % à l’achèvement des travaux.

Financement d’un achat d’immobilier neuf achevé

Le processus d’acquisition est le même que dans le cas d’un logement ancien. Les étapes en sont les suivantes :

• Signature de la promesse de vente, avec versement d’un acompte de 10 % du prix total ;
• 10 jours de délai de rétractation à compter du jour de réception de la promesse de vente signée par le constructeur/le vendeur ;
• Signature de l’acte de vente définitif et versement du montant intégral de votre achat, auquel il faut ajouter les frais annexes (frais de notaire, taxes, frais d’hypothèque, caution).

Financer son achat d’immobilier neuf

Pour acheter dans le neuf, prenez soin de calculer en amont votre capacité d’emprunt ainsi que le montant maximum auquel vous pourrez prétendre pour votre crédit immobilier. Ces éléments vous aideront à faire le bon choix, en accord avec votre banque. Servez-vous du simulateur de prêt immobilier Vousfinancer pour prévoir votre budget et acheter un logement neuf en toute sérénité !